banner
ניר שמול, מנכל חברת שניר // טל שחר
ניר שמול, מנכל חברת שניר // טל שחר

כיצד המדינה, הרשויות המקומיות והדיירים יכולים למנוע את קריסת המבנה הבא?

"אין להתפלא על הקריסות של הבניינים הישנים אלא על ההפתעה שפשטה בקרב דיירים מודאגים, מקבלי ההחלטות ואמצעי התקשורת" – מאיפה הכל התחיל ואילו פעולות יש לבצע כעת כדי למנוע את הקריסה הבאה?

ניר שמול 06.10.2021

בשבועות האחרונים אנו עדים להיסטריה תקשורתית ועיסוק בלתי פוסק בנושא הבניינים אשר קרסו בחולון ורמת גן בשל בלאי והתיישנות. נשאלת השאלה מדוע אנו מופתעים מכך כל פעם מחדש? 

הבניינים הוותיקים בישראל

בניינים שנבנו בשנות ה 50 ו ה60 בישראל, מבני הרכבת המפורסמים, שדוחות מבקר המדינה, התריעו שוב ושוב על אפשרות של קריסה שלהם ברעידת אדמה שתגיע, קורסים גם ללא רעידת אדמה חזקה וזאת עקב חומרי הבנייה, הבלאי, שיטות הבנייה הישנות, היעדר התקנים והעובדה שבנייני הרכבות לא היו אמורים לשרוד למעלה מ 50 שנה. כל ההערכות ההנדסיות הן המקוריות והן העדכניות, מובילות למסקנה אחת ברורה, האסון הבא כבר כאן והוא בלתי נמנע.

בישראל קיימים עשרות אלפי בניינים ישנים, עם מאות אלפי דיירים אשר נבנו בשנים הראשונות להקמת המדינה. כל אחד מהמבנים הללו צריך להיחשב כמבנה מסוכן שדורש בדיקה מיידית ותחזוקה שוטפת. על פי ההערכות כמיליון דירות נבנו בישראל עד לשנת 1980 ורק אז נחקק תקן רעידות אדמה למבנים. ועל כן, אין להתפלא על הקריסות של הבניינים אלא על ההפתעה שפשטה בקרב רבים בציבור ובתקשורת: דיירים מודאגים, מקבלי ההחלטות ושלל אמצעי התקשורת העוסקים בקריסה באופן אינטנסיבי. 

היעדר תקן לבדיקת מבנים ישנים 

כיצד ייתכן שתקינותה של מעלית נבדקת באופן קפדני על ידי מהנדס מוסמך בכל חצי שנה ואילו לבניין ישן שמאכלס עשרות משפחות ומאות אנשים אין תקן לבדיקה אפילו פעם אחת במהלך שנות קיומו? מה מיוחד כל כך במעלית לעומת הסיכון בקריסת הבניין? מדוע אין תקן מחייב לבחינת מבנים מדי מספר שנים כפי שמתחייב בכמה מדינות בעולם. אני מזכיר כי על פי הדוח האחרון של מבקר המדינה, הצפי במקרה של רעידת אדמה חזקה הוא לכמות של כ-7000 הרוגים, 8,600 פצועים קשה, 37,000 פצועים קל, כ – 9500 לכודים וכ-170 אלף חסרי קורת גג!

היערכות למניעת קריסה של מבנים נוספים

ובמצב דברים כזה כאשר הקריסה הבאה היא מעבר לפינה ניתן ורצוי לשאול את עצמנו מה אפשר לעשות? את תשובתי לשאלה אני מבקש לחלק בין "האחראים " ונושאי הסיכון.

המדינה:

  1. על המדינה להגדיר את כלל המבנים הישנים שנבנו לפני יישומו של תקן רעידות האדמה המחייב בשנת 1980 , כמבנים מסוכנים עם תקנים ורגולציה אשר מחייבת אותם לביצוע של בדיקות תקופתיות מדי כמה שנים.

  2. לאור עבודות תשתית נרחבות שהחלו באזור המרכז עם קו הרכבת הקלה התת קרקעית וכן עם עבודות המטרו הצפויות בשנים הקרובות בערים רבות, על המדינה לחייב את החברות המקימות את התשתית ( בעיקר התת קרקעית ) לעשות סקר בקרב בניינים עילאיים הנמצאים לאורך קו העבודות בטרם התחלת העבודה.

  3. יש לחייב בניינים ישנים להפעיל פוליסת ביטוח חובה לא רק לדירות עצמן ונשאלת השאלה מה היקף הביטוח הנדרש, האם בשווי הדירה הישנה או בשווי עלות הדירה החדשה שתבנה? זאת כיוון שלאחר קריסה של מבנה אין כל אפשרות לחזור למגורים בדירה הישנה, לכן יש לחייב את הדיירים בהפעלת ביטוח גם לשטחים הציבוריים. על פי דוח מבקר המדינה אחוז אפסי מכלל המבוטחים בוחר לבטח גם שטחים אלו וזאת הן כדי להוזיל עלויות והן לאור העובדה שמדובר בביטוח משותף ולא פרטי של דייר ( חשוב להבין כי בבניינים ישנים אין חברות ניהול שמאגדות את הדיירים ). המדינה חייבת לחייב בביטוח חובה בדיוק כפי שנהוג בעולם הרכב והנהיגה וכן לתת "ערבות" לחברות הביטוח כי תעמוד לצידן במקרה של אירוע רחב כדוגמת רעידת אדמה גדולה. כמו כן חשוב להחריג את נושא הבלאי הסביר שכיום הוא מעקר את רוב הביטוחים הקיימים לדירות ומבנים ובמקרה של קריסה אינו "תופס" ביטוחית ולכן אינו מגן על המבוטח.

  4. היוזמה של שר השיכון להקטנת הרוב הקובע במבנים מסוכנים ל 51 אחוז במסגרת חוק ההסדרים תקפה במצב המוצע רק למבנים שמוגדרים כמסוכנים, על פי הצעתי יש להרחיבה לכלל המבנים שנבנו לפני 1980 כי אין לדעת כיום מהו המבנה הבא שיקרוס .

  5. באזורים לאורך קו השבר הסורי האפריקאי ובאזורים שבהם אין כדאיות כלכלית לביצוע חיזוק מבנים נגד רעידות אדמה או תוכניות להתחדשות עירונית – יש לחזק את המבנים וזאת בתמורה להגדלת זכויות הבנייה לקבלנים באזורי הביקוש. יש לנייד זכויות בנייה בין ערים ולתקן את הליקוי הקיימת בחוק שאינה מאפשרת זאת כיום. כבר בשנת 2011 כמנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית פניתי בזמנו לשר מתן וילנאי השר להגנת העורף דאז במכתב המבקש לקיים תוכנית חירום בישראל לחיזוק המבנים בפריפריה ובאזורים המועדים לרעידת אדמה בהם אין כאמור כדאיות כלכלית. השר שאהב מאוד את התוכנית חזר אלינו לאחר כמה ימים עם תשובה שלילית לאחר שהדברים נבדקו על ידי היועצים המשפטיים ונשללו בהיעדר חוק מתאים.

  6. כדאי לבצע את הדברים במהירות, יש לשקול לערב את פיקוד העורף והצבא כיוון שיש להם את היכולות המיידיות לבצע את הבדיקות הנדרשות תוך פרק זמן קצר ולתת את הפתרונות המתאימים עד להשלמת כלל התוכניות העוסקות בנושא. מדובר במקרה חירום לכל דבר, והבניינים לצערי ימשיכו לקרוס בתקווה שאנשים לא יהיו בדירות בזמן קריסתם.

  7.  מתן תמריצים לדיירים שיחליטו לחזק את הבניינים בדמות קרן או הלוואות בערבות מדינה שיסייעו להם בתחזוקת המבנים באמצעות הלוואות ארוכות טווח ובריבית נמוכה. 

הדיירים:

  1. לבצע בדיקות תכופות ולצאת מנקודת הנחה שהמקרים שהתרחשו בחולון וברמת גן עלול לקרות בכל מקום אחר בישראל .וסדק שנפער לפני עשור עלול להוביל לקריסה בכל רגע נתון לא לחכות לאסון אלא לבדוק באופן רציף ולהתריע. במקרים של סדקים בעמודי הבניין, שקיעה של מרצפות בדירה או בשטח הציבורי, תזוזה של חלונות ושל פתחים שפתאום מתקשים להיפתח או נפתחים בקלות, לא לחכות, לקרוא למהנדס ולהוציא מכתב לנציגי העירייה הקורא להם לבצע בדיקה מיידית. החשש הגדול של הדיירים הוא שרבים מהם נמצאים במצב סוציו אקונומי נמוך, הוא מפני עלויות של תיקונים או הם חוששים שחלילה יקבלו צו מבנה מסוכן וזה חייב להיות בטל בשישים מול הסיכון בקריסה של הבניין ואיבוד הרכוש והחיים.

  2. לרכוש ביטוח מתאים, בעלויות יחסית נמוכות כאשר כלל דירי הבניין מתארגנים יחד וכך אפשר לרכוש פוליסת ביטוח המגנה בפני רעידות אדמה. על פי הוראת המפקח על הביטוח כיסוי נגד רעידת אדמה כלול בכל פוליסת ביטוח דירה תקנית, אולם כאמור ביטוח בשל בלאי טבעי של הבניין אינו כלול, ועל כן יש להרחיב את פוליסת הביטוח ולכלול גם את השטחים הציבוריים וכן לשקול לבטח את הדירה בשווי שהוא גבוה יותר משוויה הקיים וזאת כדי להתמודד עם עלויות הנדל"ן בעת הבנייה שהן גבוהות בעשרות ובמאות אחוזים בהפרש הכספי שבין דירה ישנה לדירה חדשה באותו אזור, או דירה שתבנה מחדש.

  3. במקומות שעתידים להיכלל תחת תוכנית המטרו או קו הרכבת הקלה התת קרקעית יש להתאגד קבוצות של דיירים המתגוררים בבניינים סמוכים ולהוציא מכתבים לכלל הרשויות העוסקות בנושא לרבות הרשמות המקומית, משרד התחבורה, השיכון והאוצר וכן לחברות המקימות את המיזמים, כי במקרה של עבודות אשר יערערו את יסודות הבניין האחריות תהיה עליהם. הכוונה היא גם לחייהם של הדיירים וגם לרכושם של כל הדיירים שמתגוררים במבנים האלו ועל כן יש לדרוש מהם לבוא ולבדוק את הבניין בטרם החלת העבודות, או באופן מידי עם העבודות החלו.

  4. לדווח על חריגות בנייה ולהקפיד לא להוסיף משקלים מיותרים על הבניין כמו בריכה או ג'קוזי ללא אישור מהנדס מתאים. יש לטפל בבעיות כאשר הן קטנות, כלומר נזילה של מים שעלולה לפורר את היסודות הרעועים גם ככה של הבניין לטפל באמצעות אינסטלטור שיאתר את מקור הבעיה ולא לחכות לקריסה. לא להוריד עמודים בדירה ללא אישור קונסטרוקטור, כיוון שאלו הם עמודים שמעניקים תמיכה לבניין.

הרשויות המקומיות:

  1. על הרשויות המקומיות להקים מכון תקנים עירוני שיהיה מחויב לבדוק כמה בניינים בשנה וזאת בהתאמה לגודלה של העיר והוא זה שייתן תשובות לדיירים מודאגים החוששים לקריסת המבנה שבו הם מתגוררים.

  2. עידוד תהליכי התחדשות עירונית ותמיכה של הוועדה המקומית בכל בניין שנמצא במצב מסוכן וקידום מהיר של הליכים, כולל מתן אישורים והיתרי בנייה מהירים על פני היתרים אחרים הממתינים לאישור. עד כה לפי נתוני הרשות להתחדשות עירונית חוזקו מכח התמ"א 38 נכון לשנת 2020 כ-26,000 דירות בלבד ב-1,337 מבנים ! זוהי טיפה בים מול הצורך בחיזוק כאמור של כ-1 מיליון דירות אשר נבנו לפני שנת 1980 ושאינם עומדים בתקן במקרה של רעידות אדמה.

  3. קבלת אחריות על תקינות המבנים בדומה למה שקורה במדינות רבות בעולם ובעיקר באירופה והקמת קרן פחת בבניינים משותפים ישנים. באמצעות קרן זו ניתן יהיה לממן את תהליכי הבדיקה, הטיפול ושימור המבנים.

  4. חקיקת חוקי עזר עירוניים לטובת טיפול בבעיה, מדובר בהליכים מהירים יותר לעומת תהליכי חקיקה בכנסת שמטבעם דורשים טווח זמן לאישור ארוך יותר.

  5. בראשון לציון על פי נתוני העירייה ישנם 450 מבני מגורים מסוכנים פעילים, בתל אביב כ-680 מבנים כאלו, רק בשתי הערים הללו אפשר לבדוק ולראות בצורה ברורה את כמות המבנים המסוכנים, בהם מתגוררים אלפי אנשים, מה קורה בשאר הערים בהם אין גישה לנתונים? מה קורה באופקים, קריית שמונה, צפת, אילת, בית שאן? אין לדעת.

  6. הפניית הפקחים העירוניים לבדיקה של המבנים כחלק מעבודתם השוטפת והגדלת מחלקת הפיקוח בהנדסאים ומהנדסים המבינים בתחום.

הקריסה הבאה היא מעבר לפינה, "הטילים לא יחלידו" והמלחמה על הבית למאות אלפי אנשים שגרים במבנים אלו כבר החלה, להם זה כן יקרה, אל תגידו שלא ידענו ולא שמענו, חייבים לעזור להם ומהר . 

*הכותב, ניר שמול, הוא מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית ושניר בית לשיווק נדל"ן.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לכנס הנדל"ן השנתי | כל בכירי הענף במקום אחד!

שיתוף
תגיות:

כתבות שיכולות לעניין אותך

"יזמות פורצת דרך"

ליזם אורן פלד, שייסד לפני כ12  שנה את חברת הנדל"ן GLM ישראל ביחד עם שותפיו, עופר בן דור...
בשיתוף חברת GLM 23.05.2022

PAZZO MARZO חודש מרץ המטורף

פקידי האוצר ובראש וראשונה שר האוצר ליברמן, עשו בפעם המי יודע כמה טעות קלאסית, כשניסו לפגוע בביקושים, זאת...
עמית דובקין, אסטרטג נדל"ן ויועץ התקשורת 16.05.2022

מי שומר עלינו?

גם בשעות הלילה המאוחרות, באזורי תעשייה שוממים ובמקומות מרוחקים הסיירים והמאבטחים האזרחיים הם הכוח המגן שמונע פריצות ונזקים...
ניר גלבוע 18.04.2022

המלחמה על אדמות קיבוץ האון

ינקי  קוינט, מנהל  רשות  מקרקעי  ישראל, סוקר את הרקע לשיווק קרקעות קיבוץ האון, שאדמותיו שעל שפת הכנרת קורצות...
ינקי קוינט, מנהל רשות מקרקעי ישראל 31.03.2022

לא למהר להעלות את שער הריבית!

בנק ישראל בפרט, ומקבלי ההחלטות בתחום הכלכלי בכלל, יעמדו מן הסתם במהלך בימים הקרובים  בפני דילמה לא פשוטה:...
עמית דובקין 17.03.2022

תמ"א 38 בסטטוס של אסיר ברישיון

אין לנו היזמים והקבלנים, אלא לחוש כמו אסירים ברישיון כשהמדינה עושה לנו טובה ומאריכה בשנה את תוכנית תמ"א...
רוני מזרחי 16.03.2022

מגלופוליס 2050 – האתגר הלאומי הגדול

"מודל ה"קפסולה" של מגדלים כבר קודם בהצלחה מרובה בשכונת סירקין שבפתח תקווה, ויעניק לתושבים את כל השירותים האפשריים"...
אדריכל רוני תימור 08.03.2022

הסתירות הלוגיות של תא/5000

כוונתה של עיריית תל אביב לעדכן את תכנית המתאר תא/5000 היא טובה אולם כוונות טובות לחוד ומציאות לחוד....
אדריכל אמיר שוורץ 17.01.2022

איפה האחריות שלכם?

"יש להיות מוטרדים במיוחד מנושא העדר בטיחות מינימלית, שלא לומר סכנה ממשית, בחלק משמעותי ביותר של הבניינים הקיימים...
עו"ד אלדן דנינו 02.01.2022

נקודת התורפה להגדלת היצע הדיור

כשאין כלל הלימה בין תוכניות הבנייה לתוכניות התחבורה, שלא לדבר על תשתיות משלימות אלמנטריות – אישורי הבנייה נבלמים...
אייל בהרי 28.12.2021

האובססיה להוריד את הרוב הנדרש

האם במרוץ המטורף להורדת הרוב הנדרש של הדיירים בפינוי בינוי מישהו חשב על הגורם האנושי, מלח הארץ, שהתגורר...
אייל בהרי 02.12.2021

מי את תמ"א 47?

"הנשק הסודי של ההתחדשות העירונית" – הגיע הזמן שהציבור הרחב יכיר הרבה יותר טוב את תמ"א 47 –...
מגדילים 09.11.2021

להקדים התחדשות עירונית לקריסה

המבנים הישנים בישראל הפכו להיות פצצה מתקתקת. לא מדובר בתופעה חדשה אלא בהזנחה ארוכת שנים, אדישות מערכתית וגם...
חמוטל כהן 17.10.2021

נס ה-11 בספטמבר בחולון

אחרי קריסת הבניין המסוכן בחולון: "יש ליזום תוכנית דחופה ומידית בהליך מקוצר למבנים מסוכנים, פינוי תוך 90 יום...
רוני מזרחי* 19.09.2021

חוק ההסדרים הוא לא יותר מאקמול

חוק ההסדרים הוא אקמול לחולה במחלה ממארת. זה לא יעזור. זה רק יגרום לחולה לשכוח לכמה דקות את...
עו"ד רונית עובדיה, משרד הררי טויסטר ושות' 29.07.2021

זה לא שוק הנדל"ן שהכרתם

עליות מחירי הקרקע, המשכנתאות ששוברים שיאים חדשים, דהירת המשקיעים ועליית מחירי הדירות  – מוכיחים כי זו שעתה היפה...
רנית נחום-הלוי 03.06.2021

ההתחדשות העירונית לאן

הכוונה טובה – מדינת ישראל והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מעודדות ופועלות לקידום פרויקטי התחדשות עירונית חדשים במקומה של...
רנית נחום-הלוי 25.05.2021

המדינה חוזרת לספסרות בקרקע

בימים האחרונים התפרסמו תוצאות של מכרז קרקע ברמת השרון. התוצאות מעידות על הסתערות יזמים וקבלנים וגם על מחירים...
מגדילים 28.01.2021

יותר דירות? יותר תאונות!

אחרי הקורונה תבוא עלייה משמעותית בכמות התאונות והנפגעים בענף הבנייה, בדיוק כשם שבשנים עברו, שבהן שוק הדיור נכנס...
עו"ד אלדן דנינו 21.01.2021

איך יראה שוק המשרדים בשנת 2021?

האם שוק המשרדים עתיד להתרחב, מדוע הצעת משרד האוצר להפוך משרדים למגורים רצופה במכשולים ומה המענה שייתן פתרונות...
מגדילים 08.11.2020

הקורונה מתעתעת גם בנתונים

סקירת האוצר שפורסמה בשבוע שעבר מעידה במבט ראשון על התאוששות של הענף באוגוסט. אם לא היה סגר שני...
אורי חודי 01.11.2020

בנייה במגדלים – לא בכל מחיר!

בניית מגדלים בפריפריה ומחוץ לאזור הביקוש לא רק שאינה חיונית, היא אף פוגעת, פיזית ותודעתית, במרחב הטבעי של...
מגדילים 09.09.2020

האם ישראל תהפוך להונג קונג?

מה תהינה ההשלכות של שינוי תכנית המתאר הארצית תמ"א 35? התכנית צפויה לצופף משמעותית את הבנייה בערים, פי...
מגדילים 05.08.2020

הסבת משרדים לדירות מגורים?

מחישוב זהיר שערכנו, ניתן כבר בשנה הקרובה לקדם כ-25-30 אלף דירות למגורים על ידי שינוי ייעוד ממשרד למגורים...
מגדילים 05.08.2020

אשליית ההלוואות והמשכנתאות

יש לשמור לא רק על הבנקים, אלא על הצרכנים הלווים, ולקבוע קריטריונים (צ'ק ליסט) שיאפשרו לזהות לווים בעייתיים...
מגדילים 27.07.2020

האם תם עידן עירוב השימושים ?

"המתכננים יותרו קומת מסחר או משרדים במפלס התחתון של המגדלים, אולי שתי קומות, אבל התרחיש של לפני ימי...
מגדילים 22.07.2020

אשליית מדד הדיור

האם אכן מדד הלמ"ס משקף את מצב שוק הדיור לאשורו, או שבעצם הוא משקף בפועל כמות מצומצמת יחסית...
מגדילים 17.05.2020