בעיית הנתונים בתחום ההתחדשות העירונית בישראל נחשפת: קשה לקבל תמונה מקיפה, המיפוי מציג תמונה חלקית ומוטה, חסרים נתונים כלכליים ושמאיים על התכניות, הנתונים אינם כוללים תכניות שנדחו – למרות קביעות אלו ועם תמונת מצב חלקית בלבד נקבעה הרפורמה בחוק ההסדרים
רגע לפני סיום שנת 2021 וטרם אישור חוק ההסדרים לפני כחודשיים, שכלל שינויים דרמטיים בהתחדשות העירונית, לרבות הורדת הרוב הדרוש בהסכמת בעלי הנכסים לביצוע פרויקטים של פינוי בינוי, היטלי השבחה ומיסוי, ועוד. הגיש מרכז המחקר והמידע של הכנסת דו"ח שעסק בסוגיות בהתחדשות העירונית. מדובר בדו"ח שהוגש לקראת הדיון ברפורמה האמורה (פרק ד' להצעת חוק התוכנית הכלכלית) ופורסם בחודש אוקטובר 2021. יש לציין כי הטיוטא לחוק ההסדרים פורסמה בחודש יולי 2021. בסופו של יום החוק אושר קריאה שנייה ושלישית בחודש אוקטובר 2021.
באשר לדיון בחוק ההסדרים, נקבע בסיכום הדו"ח כי: "לא היה בידי הרשות (הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית – כ.ק) מידע בנושאים שונים הקשורים לרפורמה, ובהם, שיעורי היטלי ההשבחה בפרויקטים, הרכבי האוכלוסייה בפרויקטים, בעלים שגרים וכאלו שאינם גרים בדירות בבעלותם במתחמי פינוי בינוי, שיעור השוכרים במתחמים, שיעורי הסכמות לתכניות פינוי בינוי, סיבות לאי הסכמת דיירים, ועוד".
אם לא די בכך, במרכז המחקר פנו גם למנהל התכנון בבקשת מידע מפורטת בעניין נתוני תכנון ורישוי של תכניות התחדשות עירונית, בניסיון לקבל נתונים נוספים אולם "לאחר שהועבר קובץ נתונים בנושא לפני כשנה, נמסר כי הנתונים הקיימים ברשותם אינם מטויבים ולכן אין להציגם, וכי בימים אלו נערכים במנהל התכנון מאמצים לטיוב הנתונים.
"כתוצאה מכך, יכולתנו לקבל ולהציג נתונים שיסייעו למפות ולנתח את תחום ההתחדשות העירונית בישראל בכלל ואת שדה התכנון והרישוי בפרט, היא מוגבלת ביותר", כך מסכם הדו"ח את בעיית הנתונים של ההתחדשות העירונית בישראל.
"קשה לקבל תמונה מקיפה של הנושא כיום בישראל"
בין היתר מתייחס הדו"ח בהרחבה לאחת הסוגיות שכמעט ולא עולה על סדר היום, על אף שחדשות לבקרים נזרקים לאוויר מספרים ונתונים – בעיית הנתונים החסרים בתחום ההתחדשות העירונית בישראל. "נתוני ההתחדשות העירונית בישראל מתמקדים בהספק אישור ובנייה של יח"ד, ואינם עוסקים במרכיבים מהותיים נוספים של ההתחדשות העירונית. כתוצאה מכך קשה לקבל תמונה מקיפה של הנושא כיום בישראל", כך קובע הדו"ח.
בתוך כך, מצביע הדו"ח על העובדה כי הנתונים הקיימים לא מתייחסים לפיתוח, מסחר ותעסוקה, שיפור התכנון העירוני, התשתיות או פיתוח תשתיות ומבני ציבור, זאת "בהלימה להקיפי הבינוי הגדולים בשל הציפוף, בפיתוח שירותי תחבורה ציבורית הולמים, באיכות התכנון או בהשפעה של הפרויקטים שמקודמים על השכונה, הקהילה, העיר והאזור.
יש לציין כי בעיית ריכוז ואיסוף הנתונים בהתחדשות העירונית עלתה כבר בדו"ח מבקר המדינה בשנת 2016, דאז משרד הבינוי והשיכון טרם השלים הקמת בסיס נתונים של תהליכי התחדשות עירונית. הדו"ח קבע כי כתוצאה מכך: "לא הייתה אפשרות לספק תמונה מהימנה על התפוקות של מסלולי ההתחדשות העירונית השונים, או לבצע מעקב אפקטיבי אחר עמידה ביעדים הלאומיים, אפילו במונחים של מספר פרויקטים או יח"ד".
"המיפוי מציג תמונה חלקית ומוטה"
כיום הגורם המרכז את הנתונים לתוכניות פינוי בינוי ותמ"א 38 היא הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית אלא שגם כאשר ביקשו במרכז המחקר להגיע אל הנתונים היה עליהם לעשות זאת באמצעות הגשת בקשה למידע לרשות, כך עולה מהדו"ח.
לאחר בחינת הנתונים נקבע בדו"ח כי: "הרשות פועלת לריכוז וטיוב הנתונים בתחום בשנים האחרונות, ובזכות כך קיימים כיום נתונים בנושא המאפשרים לקשר את נתוני התכניות עם נתוני הרישוי, ולהציג את התפוקות של מסלולי ההתחדשות העירונית השונים. עם זאת הנתונים הקיימים חסרים וחלקיים, אם ברצוננו להציג מיפוי של תחום ההתחדשות העירונית".
בין היתר, נטען בדו"ח כי: "הנתונים אינם כוללים תכניות שנדחו, ומתחמים שנחשבים ברשות כלא ניתנים למימוש, דבר המעלה את השאלה כיצד ניתן למפות את המצב הקיים של התכניות בתחום, שהרי כל מיפוי המבוסס על נתוני הרשות אינו כולל את ה"כשלונות", ולכן בהגדרה מציג תמונה חלקית ומוטה. נוסף על כך, מקרים אלו של תכניות שנדחות ומתחמים שאינם ברי מימוש מספקים הזדמנות טובה לבחון את הסיבות לכך, וניתן להפיק מהם ידע רב על בעיות, קשיים וחסמים, אך הדבר לא נעשה".
"חסרים נתונים כלכליים ושמאיים על התכניות"
עוד נקבע כי אין בנתונים הקיימים מידע על הליכי מימוש לאחר הוצאת היתר בניה – תחילת בניה, סיום בניה, אכלוס וכי חסרים נתונים בפרמטרים שונים של התכניות ושל המתחם (לפני ואחרי תכנית פינוי בינוי), ובהם, צפיפות הבניה, גובהי הבניינים, הליכים קדם תכנוניים, שטחי מסחר ותעסוקה בתכניות, מבני ציבור במבני מגורים בתחום התכניות, תקני החניה בתכניות, או מתן הקלות בהיתרי בניה.
כמו כן, הדו"ח מצביע על כך שחסרים נתונים כלכליים ושמאיים על התכניות, ובתוך כך עלויות הפרויקטים, התפלגות העלויות למרכיבים השונים , כגון הריסה, בניה, תמורות לבעלי הדירות, דיור חליפי לתקופת הפרויקט, וכדומה, שיעור הרווח היזמי שנקבע בתקן 21 ,שיעור הרווח היזמי בפועל, התמורות שהובטחו לבעלי הדירות והתמורות שניתנו להם בפועל, ועוד.
לא פחות חשוב מכך, נכון להיום, נתוני הרשות עוסקים באופן בלעדי במספר יח"ד בתכניות אך אינם כוללים מידע כלשהו על תכניות התחדשות עירונית שאינן כוללות יח"ד, למשל תכניות התחדשות של מרכזים מסחריים ומרכזי תעסוקה.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
