אילוסטרציה // Depositphotos
אילוסטרציה // Depositphotos

עושים סדר: כל השינויים הצפויים בהתחדשות העירונית במסגרת חוק ההסדרים

עוד שינויי מדיניות צפויים בעולם ההתחדשות העירונית בישראל עם כניסתה של הממשלה החדשה, והפעם במסגרת חוק ההסדרים, שמנסה להתמודד עם סוגיות של היטלי השבחה, שמאות מקרקעין ומיסוי ועד לסמכויות הוועדות המקומיות ותקצוב ממשלתי – מדריך "מגדילים"

כרמלה קופר 25.07.2021

משרד האוצר פרסם להערות הציבור (עד ליום 31.7) את טיוטת חוק ההסדרים לשנת 2021-2022, הכוללת שורה ארוכה של החלטות משמעותיות בנושאים רבים בעלי השלכות רחבות על אזרחי המדינה בכל תחומי החיים. בתוך כך, מתייחסת ההצעה לחוק ההסדרים לשורה של תחומים רבי השפעה על עולם הנדל"ן של ישראל בשנים הבאות, ביניהם עידוד הליכי התחדשות עירונית, הסבה של עד 50% משטחי תעשייה קיימים וחדשים למגורים, ייעול עבודת רמ"י (רשות מקרקעי ישראל), הוספת אלפי יחידות דיור, פיתוח המטרו ועוד. 

עושים סדר בהיטל ההשבחה
על פי ההצעה, היטל השבחה שיחול בפרויקט פינוי בינוי יעמוד על שיעור של 25% החל מיום ה-1.5.2022, אולם הוועדה המקומית תהיה רשאית לחלק את המתחם לאזורים ולקבוע שיעור של של 50% היטל השבחה באזור מסויים או לחילופין להעניק פטור מהיטל השבחה. יש לציין כי חלוקה למרחבי תתכנון כאמור תהיה תקפה למשך חמש שנים שרק לאחריהם תהיה רשאית הוועדה לערוך שינויים. 

באשר לתמ"א 38, "במטרה לתמרץ קידום תכניות התחדשות עירונית לבניין הבודד ולייצר ודאות בשיעורי היטלי ההשבחה בתכניות אלו", כנכתב בלשון ההצעה, מוצע לתקן את התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה כך שבתכניות התחדשות עירונית לבניין הבודד, על החלק מההשבחה שמקורו בתוספת של מעבר ל-2.5 קומות, יחול היטל השבחה בשיעור של 25% . במידה ונוספו למעלה מ-3.5 קומות, יחול היטל השבחה בשיעור של 50% על כלל הקומות שנוספו מעבר ל-2.5 הקומות הראשונות שנוספו.

בתוך כך, על פרויקטים שיזכו לתוספת זכויות בנייה בשל סמיכותם למערכת המטרו ייקבעו כללים אחרים. עוד מתייחסים במשרד האוצר לנושא ההיטלים ומסבירים כי: "מרכיב מרכזי בחוסר ודאות נובע משיטות שמאיות שונות לחישוב היטל ההשבחה. בכדי לצמצם את השונות בין הפרוייקטים מוצע להסמיך את שר המשפטים לקבוע בתקנות כללי שמאות אחידים ומחייבים לצורך חישוב היטל ההשבחה שיחול על עסקת פינוי ובינוי לשם הגדלת הוודאות בתהליך קידום התכניות ליזמים, דיירים ורשויות מקומיות". 

דיירים סרבנים
עוד על פי ההצעה, חוק פינוי בינוי יתוקן כך שיידרש רוב של 66% (שני שליש) מבעלי הנכסים לקידום פרויקט פינוי בינוי ובכך יורד הרוב הנדרש, שעמד עד כה על 80%.
כמו כן, הגשת תביעה כנגד דייר סרבן תתאפשר בהשגת הרוב הדרוש כאמור. תינתן אפשרות ל"רוב בעלי הדירות בבית משותף", אף אם אינם צד לעסקה, להודיע ליזם בכתב כי הם אינם מעוניינים בעסקה, ובכך לאפשר לבעלי הדירות שהתקשרו בעסקה עם היזם לבטלה, מבלי שיראו אותם כמי שהפרו את ההתקשרות איתו, בכפוף לתנאים נוספים, כגון במקרים שבהם היזם לא התקשר עם לפחות מחצית מבעלי הדירות בתוך 18-36 חודשים מיום חתימת העסקה (מספר החודשים המדויק נקבע לפי סוג והיקפי הפרויקט). על מנת לזרז את ההליכים, מתייחסת הצעת החוק למשך זמן קליטת התוכנית בוועדה המקומית ולמועדים לאישורה, אשר יוגבלו בזמן. 

הקלות מס וייעול תהליכים
במסגרת הצעת החוק, יתוקן חוק מיסוי מקרקעין וחוק מס ערך מוסף, באופן "שיעודד מימוש עסקאות התחדשות עירונית וייצור ודאות בהיבטי המיסוי", זאת בהתאם לעקרונות שקובעת ההצעה, ביניהם במידה ויזם מוכר את התקשרויותיו עם בעלי דירות ליזם אחר, ייחשב הדבר כמכירת זכויות במקרקעין ושווי המכירה לצורך קביעת המס יהי כשווי התמורה החוזית. ביום המכירה ישלם היזם אשר מחזיק בזכויות ביום זה את מס הרכישה על שווי העסקה המלא.

עוד קובעת הצעת החוק שורה של שינויים שמטרתם לקצר ולייעל את תהליכי הוצאת ההיתרים. בין היתר על ידי הקמת צוות ממשלתית, שיוכל להמליץ לשרת הפנים יעדי הוצאת היתרים לרשויות מקומיות שיש בידיהן תוכניות מאושרות להתחדשות עירונית. בתוך כך, להרכב ועדת ערר הדנה בענייני היתרים בפרויקט התחדשות עירונית יצטרף נציג הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

עוד על פי ההצעה יועברו סמכויות מידי הוועדות המקומיות במידת הצורך, כך למשל, במידה ולא נקלטה תכנית התחדשות עירונית לבניין הבודד מטעם רשות מקומית במוסד התכנון עד ליום 1 במאי 2022 , הרשות להתחדשות עירונית או מינהל התכנון יהיו רשאיות לקדם תכנית התחדשות עירונית לבניין הבודד בתחומה. עוד בעניין זה, הרשות המקומית תתחייב להיות ערוכה מקצועית לאישור בקשות להיתרים בתוך 90 יום ממועד הגשת הבקשה להיתר במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית ואולם "ככל שהרשות המקומית לא תעמוד ביעד של הוצאת היתר בנייה במשך יותר משנה אחת, תהיה רשאית המדינה לבטל את הסכם המסגרת, לפי העניין ולאחר בירור מול הרשות המקומית".

מעבר לכך, על פי ההצעה, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית תכריז על מתחם כמתחם לפינוי ובינוי, ללא הגבלת זמן, אם במתחם קיימות 24 יחידות לפחות, וקיים תכנון ראשוני לבניית מכפלה של מספר היחידות הקיים, ולכל הפחות בניית 70 יחידות לפי הגבוה מבניהם. שר הבינוי והשיכון ושר האוצר יהיו רשאים לקבוע בצו תנאים נוספים להכרזה על מתחם כמתחם לפינוי ובינוי. 

עד כמה מוכנה המדינה להכניס את היד לכיס?
באשר לתמיכה ברשויות ומענה לבעיית פיתוח התשתיות, על פי הצעת החוק רשות מקומית שחתמה על הסכם מסגרת תהיה זכאית לתקציב בעד כל הנפקת היתר בניה של יחידות דיור תוספתית בסך של 20,000 שקל ועד 30,000 שקל ליחידה עבור תשתיות תומכות לפרויקטים (מים, ביוב, מוסדות חינוך וציבור, תחבורה ועוד) בהתחשב בשיעור היטל ההשבחה שיחול על האזור שבו ניתן היתר הבניה.

 

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

עיצוב ניו-יורקי לדירה בצפון תל אביב

מבט לנופי הים התיכון הנשקפים מבעד לחלונות הוויטרינה בדירה התל-אביבית ולאווירה הניו-יורקית, המוארת והרעננה – הצצה לדירה מקומית...
מגדילים 23.09.2021
נשמח לדבר אתך
נגישות