banner
יוסי כהן // מגדילים
יוסי כהן // מגדילים

מדיניות פינוי בינוי בחיפה: מה יעלה בגורלם של הפרויקטים?

המדיניות החדשה לתמורות לדירות קיימות בפרויקטי פינוי בינוי תכנס לתוקפה בעוד 45 יום. יוסי כהן, מנכ"ל ובעלים חברת נקסט אורבן, היוזמת כעשרה מתחמי פינוי בינוי גדולים בעיר: "החלטה מבורכת, סוף סוף יש מדיניות בעיריית חיפה"

כרמלה קופר 05.02.2020

תמונה: יוסי כהן // מגדילים

אחרי המתח והסערה, היזמים והדיירים נושמים לרווחה: עיריית חיפה החליטה להאריך את כניסתה לתוקף של המדיניות החדשה לתמורות בפרויקטי פינוי בינוי ב-45 יום וכן, תכבד עד אז תמורות של כ-25 מ"ר בדירות קיימות בפרויקטים שהושגו בגינם 40% מחתימות הדיירים. 

יוסי כהן, מנכ"ל ובעלים של חברת נקסט אורבן, היוזמת כעשרה מתחמי פינוי בינוי גדולים בחיפה, בהיקף של מעל 6000 יח"ד, בשכונות בהן מקודמות תוכניות להתחדשות עירונית, הביע שביעות רצון מההחלטה, ואמר כי מדובר בתקדים חדש בעיר ובמישור הארצי: "סוף סוף יש מדיניות בעיריית חיפה. בעבר קידום מתחמים היה לוט בערפל, לא ידענו גבהים, מכפילים, תקן 21 כן או לא… לא באמת רצו לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית. ראש העיר החדשה , ד"ר עינת קליש רותם, לעומת זאת מצהירה שהעתיד הוא בתחום ההתחדשות העירונית, מדברת ברור-  לא תמ"א 38, לא בנייה חדשה- אלא העדפה לפינוי בינוי, יש לה אמירה מאוד ברורה שעושה סדר ומכניסה יציבות וודאות לתחום".

בימים אלו מקודמות בחיפה תוכניות פינוי בינוי בשכונות החוף, שכונת קריית אליעזר, נווה דוד, שער העלייה, קריית חיים ונווה שאנאן, המשוועות להתחדשות. "נהגה בחוכמה העירייה שהיא מכינה תוכניות אב לכל שכונה, הכוללת היקפי בנייה, גבהים, כמות מבני הציבור, תשתיות, כבישים ועוד. זה מייצר וודאות בקרב יזמים ובעלי דירות. נושא המכפיל שמדברים עליו כל הזמן הוא לא רלבנטי, כי בסופו של דבר המכפיל יקבע על ידי הדו"ח הכלכלי של הפרויקט", אומר כהן, ומציין כי, "יתרה מזו, מסמך המדיניות ותוכניות האב מדברים על עירוב שימושים, בנייה גבוהה המשלבת בנייה מרקמית, מסחר, תעסוקה ומבני ציבור. כך שמייצרים התחדשות עירונית אמיתית מבחינת תמהיל וצרכים אמיתיים של העיר. אני חושב שהתהליכים מתכנסים למקומות נכונים וכיזם גדול בעיר אני מברך על המהלכים שמובילה העירייה. בפחות משנה היו שני שיתופי ציבור של תוכניות התחדשות בקריית אליזער וקריית חיים ובימים הקרובים יוצגו תוכניות נוספות". יחד עם זאת אומר כהן כי רצוי שישתפו יותר את היזמים: "בסופו של דבר היזמים בונים את הפרויקטים אבל המגמה מבורכת ותלך ותשתפר". 

פינוי בינוי בחיפה | מתחם שער העלייה בשכונות החוף של חיפה // הדמיה: olin
מתחם שער העלייה בשכונות החוף של חיפה // הדמיה: olin

מה עמדתך על הגבלת התמורה לדירות קיימות?
"המגמה בכל הארץ היא להוריד את התמורה מ-25 מ"ר ל- 12 מ"ר. זה לא רק בחיפה. ברמה העקרונית אני חושב שזה נכון כי ברוב המקומות רק מדברים על התחדשות והיא לא מתרחשת בפועל בגלל בעיות תכנוניות קשות. יש מקומות  בארץ שבהם כמות הדירות לא נכנסת על פני השטח וזו הסיבה שהורידו את התמורות, כדי שיהיו פרויקטים מתוכננים נכון והם יצאו לפועל. זה גם יגרום לבעלי דירות סרבניים להבין שזו התמורה שניתן לקבל והם לא יוכלו לעכב את התהליך".  

מה ההשלכות של הארכת כניסתה לתוקף של המדיניות החדשה ב-45 יום?
"ההחלטה שהתקבלה אתמול היא לגבי תקופת מעבר. בכל הערים שבהם חל שינוי מדיניות לא היתה תקופת מעבר. בדיון אתמול, בהבנה של כל הצדדים, ועמדנו על זה כיזמים, הוחלט כי ההסכמים עם בעלי דירות שכבר הובטחה להם תוספת של 25 מ"ר ומחכים שנים להוציא את הפרויקט לפועל- יכובדו במשך 45 הימים הבאים. המשמעות היא שיזמים שנמצאים בשלב בשלות במתחמים, יוכלו בתקופה זו להגיע עם בעלי הדירות לחתימות, כאשר העירייה תכבד כל הסכם שבגינו הושגו 40% מהחתימות. זו בשורה לדיירים וידרבן אותם לרוץ ולחתום, למרות שרצינו תקופה ארוכה יותר אבל אנחנו מבינים את מכלול השיקולים וקיבלנו תקופת מעבר, כך שאני אומר שאפו לכל המעורבים- לראש העיר, יו"ר הוועדה, סגן ראש העיר וכל גורמי המקצוע".

גם חברי האופוזיציה תרמו לא מעט לשינוי.
"נכון, חלק מהאופוזיציה פעלה להגיש סייגים אבל אי אפשר להגיד אנחנו נגד ואז שמעלים להצבעה תקופת מעבר שמיטיבה עם בעלי הדירות- להצביע נגד ההחלטה. זה לא מקובל. אי אפשר להתנגד להכל. בסופו של יום נוצר איזון מבורך, ואני סבור שחברי האופוזיציה שהצביעו נגד היו צריכים להימנע". 

יש לא מעט ביקורת על האינטרס של הרווח היזמי שמאוחרי ההחלטות.
"חייבים להבין שהחלטה כאמור לא פוגעת בכדאיות הכלכלית כי בסופו של דבר בדו"ח הכלכלי אנחנו מקבלים דירות חדשות כדי לעמוד בתקן 21. להפך, כעת התכנון יהיה יותר מרווח יותר, ולא צפוף כמו בהרבה מתחמי פינוי בינוי ובעל דירה יקבל דירה חדשה, מרפסת, ממ"ד שכונה חדשה, הוא מרוויח בגדול בכל מקרה. הרווח היזמי לא משתנה, כי דירות התמורה לא נפגעות". 

התחלתם מרתון החתמות מול הדיירים?
"יכולתי להיות אדיש לחלוטין לגבי המדיניות החדשה ולא לפתוח במרתון החתמות, אבל אז הנפגעים היו בעלי הדירות שהתמורה שלהם צומצמה, ואני חושב שבתור יזם יש לי אחריות ויחסי אמון עם  בעלי הדירות, שסומכים עלי שהם יקבלו את התמורה שהבטחנו להם. לכן נעמדנו על רגליים אחוריות לקבל תקופת מעבר- וזו ההזדמנות של בעלי הדירות לסגור פרויקטים ולרוץ איתנו". 

מה עכשיו?
"כל יזם שמתקדם בפרויקט פינוי בינוי יכול להגיע להסכמים. מבחינתי כל המתחמים שלנו מתכנסים לעמוד בלוחות זמנים ולהחתים על ההסכם. כל פרויקט שהתחייבנו לו שנעמוד בלוח הזמנים ויציג 40 אחוז חתימות- ירוץ קדימה. מי שלא נספיק להחתים, משמע שלא היינו איתנו בשלב מתקדם אבל אלו שהתקדמו- זכאים בהחלט והם יקבלו פרויקט משנה חיים. 

עיריית חיפה לקחה אחריות ולמרות שרצינו 90 יום, אנחנו נעמוד בזה ואנחנו רגילים למרוצים. זאת מתנה שמי שיידע לנצל אותה ירוויח בגדול".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות