תקדים משפטי: ניתן לגבות היטל בגין תכנית משביחה בעת אישור היתר לפרויקטים של תמ"א 38

פסק דין תקדימי של בית המשפט המחוזי בתל אביב קובע כי ניתן לגבות היטלי השבחה בגין תכנית משביחה בפרויקטים של התחדשות עירונית במועד מתן ההיתר לפרויקט ההתחדשות. זאת למרות שהיטלי השבחה נגבים במועד אישורה של התכנית המשביחה. השופט גלעד הס, שקיבל בכך את ערעורה של הוועדה המקומית תל אביב שדרשה לחייב יזמית בגין תכנית המרתפים ע1 עבור יחידות שנוספו, הסביר את החלטתו וציין כי התכנית יצרה השבחה ליזמית במועד מתן היתר לתכנית התחדשות, דבר המצדיק הטלת היטל השבחה לאחר אישורה של התכנית: "במועד אישור הבקשה להיתר קיימת התעשרות בפועל, ברורה וודאית, כתוצאה משטח המחסנים העודף לדירות החדשות, וזאת מכוח תכנית ע'1", כתב השופט.

הרקע להליך המשפטי הוא פרויקט תמ"א 38 תיקון 3א' שיזמה חברת אשדר, ואשר אושרה על ידי הוועדה המקומית תל אביב. בעקבות אישור הבקשה להיתר דרשה הוועדה המקומית מאשדר היטל השבחה בגין התכניות 1680 (קביעת הוראות ותנאים בכל הנוגע לבניה על גגות); 2371 (שיפור תנאי הדיור ע"י הוספת בניה ושיפוץ בתים בשכונת רמת אביב), ותכנית המרתפים ע'1 וזאת לשני מועדים: מועד אישור התכנית ומועד ההחלטה לאשר את הבקשה להיתר עבור הפרויקט; תכנית ג'1 (תכנית הגגות) למועד אישורה ומועד אישור הבקשה; תמ"א 38 וכן להקלות שנתבקשו.

שמאי מכריע הורה לאשדר לשאת בהיטל השבחה בגין התכניות 1680, 2371, תכנית ג'1 למועד אישורה, תמ"א 38 והקלות. בכל הנוגע לתכנית ע'1 קבע השמאי המכריע, כי מטעמים שמאיים אין השבחה ליום אישורה. עוד הוסיף השמאי המכריע, כי מטעמים משפטיים לא ניתן לגבות היטל השבחה בגין תכנית ע'1 למועד אישור הבקשה להיתר עבור הפרויקט.

על החלטה זו הגישה הוועדה המקומית ערר לוועדת הערר המחוזית, וטענה כי ניתן לגבות היטל השבחה בגין תכנית ע'1 עבור מועד אישור הבקשה להיתר. הוועדה דרשה לחייב בהיטל השבחה בגין שטחי המחסנים שנוספו לדירות החדשות שנבנו במסגרת הבקשה להיתר. ועדת הערר דחתה את בקשתה, ועל רקע זה הגישה הוועדה המקומית ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב.

בפני השופט הס ניצבה שאלה עקרונית: האם ניתן לגבות היטל השבחה בגין ההשבחה הנובעת מתכנית ע'1 בגין שטחי המחסן הדירתי לדירות החדשות וזאת נכון ליום אישור הבקשה. השופט בחן קודם את תכנית ע'1, שאושרה לפני כעשרים שנה, ומאפשרת הקמת שתי קומות מרתף. התכנית מאפשרת לנצל שטחי מרתף אלו לשימושים שונים, לרבות מחסנים שיוצמדו לדירות מגורים, בשטח של עד 12 מ"ר. עוד ציין השופט כי קודם לאישור תכנית ע1 ניתן היה להקים מחסן בשטח של 6 מ"ר לכל היותר עבור כל דירה. ומכיוון שבבניין היו במקור 18 יח"ד, מדובר בשטח מחסנים כולל של 108 מ"ר עבור הבניין.  

לאור מצב קודם זה, קבע השופט, קיימים שני מועדים רלוונטיים לבחינת היטל ההשבחה הנובע מתכנית ע'1: המועד הראשון, מועד אישור תכנית ע'1 – במועד זה אושרו כאמור מחסנים דירתיים בשטח של 12 מ"ר לכל יחידת דיור מאושרת במגרש. לאור העובדה כי מספר היחידות המאושרות במגרש באותה עת עמד על 18, הרי סך המ"ר שהתירה תכנית ע'1 למחסנים דירתיים היה 12 מ"ר כפול 18 – סה"כ 216 מ"ר. המועד השני, מועד אישור הבקשה להיתר – במסגרת אישור הבקשה להיתר אושרו 45 יחידות דיור במגרש, כאשר במסגרת הבקשה להיתר אושר מחסן דירתי ל-23 יחידות דיור. מדובר בתוספת של 5 מחסנים.

מכאן, קבע השופט, סך השטח שנוסף למחסנים דירתיים מכוח הבקשה להיתר בנייה עבור פרויקט תמ"א 38 ותכנית ע'1 הינו 60 מ"ר – 5 מחסנים שנוספו במסגרת הבקשה להיתר, ששטח כל אחד מהם 12 מ"ר בהתאם לתכנית ע1. מכיוון שבמצב הקודם ניתן היה לנות רק 6 מ"ר של מחסן, הרי שהתוספת המשביחה על פי תכנית ע1 היא של 6 מ"ר בהשוואה למצב הקודם. ומכאן שבעת אישור הבקשה להיתר, שכללה בנייה של 5 מחסנים, הייתה תוספת של 30 מ"ר. 

וכאן התעוררה סוגיה נוספת: האם אפשר לחייב את הנישום בהיטל השבחה שלא למועד בו אושרה תכנית ע'1, אלא בשלב מאוחר יותר, במועד שבו אושרה הבקשה להיתר, וזאת עבור אותם שטחי המחסן שנוספו לדירות החדשות שאושרו במסגרת הבקשה להיתר. 

השופט ציין כי הכלל של דיני היטל ההשבחה הינו כי ההשבחה תחושב למועד מתן התוקף לתכנית המשביחה, המשמעות הינה כי ניתן לגבות היטל השבחה בגין התכנית אך ורק בגין מועד קובע אחד, והוא מועד אישורה של התכנית. על בסיס זה ניתן היה לקבוע כי כאן יסתיים הדיון. אך עם זאת, לכלל הזה נקבעו מספר חריגים. "חריגים אלו", קבע השופט, "נקבעו עבור אותם המקרים בהם יישום הכלל הבסיסי של חיוב בהיטל השבחה רק ליום אישור התכנית אינו מתיישב עם עקרונות היסוד של היטל ההשבחה, ומכאן פוגע בנישום או ברשות". מכאן, הוסיף השופט, יש לבחון האם קיימת הצדקה תכליתית לקבוע חריג לכלל הקובע כי ההשבחה תחושב ליום אישור התכנית גם עבור תכנית ע'1. 

"הן תכלית היטל ההשבחה והן הפסיקה בנושא מצדיקים במקרה שלפניי סטייה מהכלל ומתן אפשרות לחייב בהיטל השבחה בגין תכנית ע'1 בעת אישור הבקשה", ציין השופט. בכל הנוגע להליך שבין הוועדה המקומית לאשדר, השופט ציין כי אשדר, שהיא הנישומה, "התעשרה במועד אישור הבקשה להיתר כתוצאה מתכנית ע'1, וזאת כאשר אכן ניצלה שטח מחסן דירתי נוסף לדירות שנוספו בבקשה להיתר, כאשר תוספת השטח מקורה בתכנית ע'1". זאת אומרת, אשדר נהנתה מתוספת הבנייה שמקנה תכנית ע1 במועד הבקשה להיתר – שהוגשה שנים רבות לאחר אישור תכנית ע1.

הכלל קובע, כאמור, כי ניתן לחייב בהיטל בגין תכנית משביחה, כמו ע1, רק במועד אישורה של התכנית. אך במקרה זה ההשבחה נוצרה במועד אישור הבקשה להיתר, שהוגשה כאמור שנים רבות לאחר אישור התכנית, ולכן לא ניתן היה לחייב בגינה בעת אישור תכנית ע'1. "רק במקרה שכזה, כאשר לא ניתן היה לחייב בהיטל ההשבחה בעת אישור התכנית, קיימת הצדקה לסטות מהכלל ולחייב בהיטל השבחה בעת אישור הבקשה להיתר", קבע השופט, והוסיף: "במקרה שלפניי, אני סבור, כי קיימת התעשרות של המשיבה מכוח תכנית ע'1, כאשר מדובר בהתעשרות שלא ניתן היה לחייב את המשיבה בהיטל השבחה בגינה בעת אישור תכנית ע'1, ומכאן קיימת הצדקה לקבוע חריג לכלל".

השופט הוסיף וכתב בפסק הדין: "אין די בהתעשרות הנישום מכוח תכנית ע'1 על מנת להוביל לחיוב במועד אישור הבקשה להיתר, אלא יש לבחון כי במועד אישור תכנית ע'1 לא הייתה התעשרות שכזו, ולא ניתן היה לגבות מכוחה היטל השבחה. אני סבור, כי זה המקרה בנסיבות שלפניי".

במועד אישור תכנית ע'1 היו מאושרות במגרש 18 יחידות דיור, ומכאן תכנית, קבע השופט, ע'1 העשירה פוטנציאלית את בעלי המגרש ב- 18 (שזה מספר יחידות הדיור שלהן היה מחסן) ב-6 מ"ר, (תוספת שטח המחסן הדירתי בתכנית ע'1(, ובסך הכל תוספת של 108 מ"ר. זוהי ההשבחה הישירה הגלומה בתכנית ע'1 במועד אישורה. עם זאת, הוסיף השופט, תכנית ע'1 מלבד ההשבחה הישירה הגלומה בה, העניקה גם השבחה פוטנציאלית, כך שככל ובעתיד יגדל מספר יחידות הדיור במגרש, יתווסף סך של 6 מ"ר שטח מחסן דירתי לכל יחידת דיור שתתווסף.

"הפוטנציאל של השבחה מכוח תכנית ע'1 במועד אישורה בגין יחידות דיור שטרם אושרו, אין בו די על מנת לייצג התעשרות של הנישום וזאת כאשר הפוטנציאל הינו גם פוטנציאל רחוק וגם פוטנציאל שאינו ודאי בעת אישור תכנית ע'.1 כלומר, במועד אישורה של תכנית ע'1 כלל לא היה ברור האם יאושרו יחידות דיור נוספות, האם במסגרת האישור יותרו שטחי מחסנים לדירות ובאיזה היקף, ואף לא היה ידוע מהו מספר יחידות הדיור שיאושר, אם יאושר. בנסיבות אלו, במועד אישור תכנית ע'1 תוספת שטחי מחסן דירתי עודף לדירות שטרם נוצרו וטרם אושרו אינו מגלם התעשרות של הנישום ואין מקום לחייב בגינו בהיטל השבחה. לעומת זאת, במועד אישור הבקשה להיתר, ההתעשרות מכוח תכנית ע'1 לגבי יחידות הדיור הנוספות הינה ודאית, ברורה, ממומשת ומתוחמת", קבע השופט.

לאור זאת, קבע השופט, ומכוח הרציונל המרכזי של דיני היטל ההשבחה, שהינו חיוב הנישום על התעשרות בפועל כתוצאה מאקט תכנוני, ראוי לחייב את הנישום על ההתעשרות הנובעת מתכנית ע'1 במועד אישור הבקשה להיתר.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן