תכנית מתחם ז'בוטינסקי מציעה 438 יח"ד, שיקוצצו לאחר שהתגלה כי מספר הדירות הקיימות נמוך ממה שנטען וכי הרווחיות לא תואמת למדיניות
מספר ההיתרים בפועל נמוך מהמוצהר בתכנית ההתחדשות – ומספר יחידות הדיור יצומצם ב-38: הוועדה המקומית ברמת גן תדון השבוע בתכנית התחדשות עירונית ברחוב ז'בוטינסקי 89-99, המציעה 438 יח"ד, במטרה לגבש המלצה על הפקדה לוועדה המחוזית. אגף התכנון בעירייה ממליץ להפקיד, אך דורש לצמצם את מספר יחידות הדיור המוצע, בין השאר בגלל חוסר התאמה בין מספר היתרי הבנייה במצב הקיים לבין מספר ההיתרים הרשומים.
תכנית ז'בוטינסקי 89-99, ששטחה 8.3 דונמים, מציעה התחדשות עירונית למתחם 48 על ציר ז'בוטינסקי בהתאם לתכנית מדיניות ציר ז'בוטינסקי ובהתאם למדיניות מחוז תל אביב לפיתוח לאורך ובסביבת מתע"ן. התכנית ממוקמת על דרך ז'בוטינסקי, בקרבה לתחנת רכבת הקלה ביאליק. בחלקה הצפוני תחומה על ידי רחוב מורדי גטאות, בחלקה המערבי תחומה על ידי רחוב התקווה. התכנית מציעה הריסת מבני מגורים והקמת מרחב מעורב שימושים הכולל מגורים, תעסוקה, מסחר, שטחים ציבוריים מבונים ושטחי ציבור פתוחים.
על פי התכנית, בשטח יש כיום 144 יח"ד הצפויות להיהרס ו-32 יחידות מסחר. התכנית מציעה 438 יח"ד בשני מגדלים – האחד של 45 קומות והשני בן 50 קומות. כמו כן, התכנית מציעה בניין תעסוקה בגובה של 35 קומות. עם זאת, בבדיקת אגף התכנון עולה כי יש במתחם רק 134 היתרי בנייה ב-8 מבנים.
חוות דעת של השמאי היועץ לוועדה המקומית, שהוגשה לחברי הוועדה, קובעת כי הפרויקט נמצא מעבר לרווחיות הנדרשת לצורך קידומו. השמאי היועץ ממליץ להקטין את הבינוי המוצע ל-400 יח"ד, וקובע כי הפרויקט נמצא בתחום הרווחיות המינימלי הדרוש גם בהיקף בינוי זה.
אגף התכנון קובע בחוות דעתו כי מדובר בתכנית חשובה ומשמעותית, המאפשרת התחדשות של בלוק עירוני נרחב בשכונת הגפן ונחלת גנים על ציר ז'בוטינסקי וקובעת מגדל תעסוקה חדש לעיר. עם זאת, אגף התכנון הציג מספר תנאים להפקדה. בין השאר, האגף הורה לצרף לתכנית בניין נוסף, הכולל 40 יח"ד, שבגלל מיקומו אינו יכול לעבור התחדשות ללא צירוף למתחם גדול יותר. האגף החליט לתמרץ את היזם בתוספת של כ-30 יח"ד מעבר למכפיל.
לצד זאת, האגף מציין בחוות דעתו כי בבדיקת היתרי הבניה בתחום התכנית עולה כי מספר יחידות הדיור הקיים בהיתר עומד על 134 יח"ד, וזאת בניגוד ל 144 יח"ד קיימות לפי המוצהר בתכנית. חוות הדעת מבהירה כי לצורך חישוב המכפיל יש להשתמש במספר יחידות הדיור המאושר בהיתר, ומבהירה כי ככל שיוצגו לאגף התכנון היתרים בעבור מספר יחידות דיור הגבוה מ-134, יחושב המכפיל בהתאם.
עוד עולה מחוות דעתו של האגף, כי המכפיל המוצע על פי התכנית, 3.27, גבוה מהמקובל, העומד על 3.04, וגבוה באופן משמעותי מהמכפיל במדיניות ציר ז'בוטינסקי ושכונת הגפן-נחלת גנים. אגף התכנון אימץ את המלצת השמאי, והורה לצמצם את היקף הבינוי ב-38 יח"ד ולהעמידו על 400 יח"ד, במטרה לאפשר כלכליות טובה לפרויקט. עם זאת, היקף היחידות הסופי ייקבע בליווי שמאי, וזאת עקב צירוף הבניין הנוסף לתכנית.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
