איך רותמים מאות בעלי דירות למסע משותף, מה קורה אם הפרויקט 'נתקע' בתהליך החתימה ליזם ומה עושים כשברקע יש סכסוך שכנים ארוך שנים? כל התשובות בראיון אישי עם יוסי לנדאו, בעלי חברת בולד גרופ המתמחה בניהול פינוי בינוי
כל מי שמעורב בפרויקטים של פינוי בינוי יודע שהאתגר הגדול הכרוך בהם, מעבר למורכבות התכנונית ולקשיים הביורוקרטיים, טמון בהיבט האנושי. ובמלים אחרות: איך רותמים עשרות ולעיתים מאות בעלי דירות, שלרוב כלל לא מכירים אחד את השני, למסע משותף ורב שנים הכרוך בהריסת הבית שחלקם נולדו וגדלו בו? אתגר נוסף מצוי בפערי הידע העצומים בין החברה היזמית, בעלת הניסיון והממון, לבין בעלי הדירות שאינם בקיאים ברזי התכנון והבנייה. כיצד דואגים כי פערים אלה לא ינוצלו לרעתם של האחרונים?
שאלות אלה ודומות להן הביאו בשנים אחרונות עוד ועוד בעלי דירות לפנות לחברות מקצועיות המספקות להם "יד מכוונת" בדרך לקידום הפרויקט ומתמחות הן בפן האנושי-פסיכולוגי של הדיירים והן בעולמות התכנון. חברת בולד גרופ היא אחת מהן. החברה, בניהולו של המהנדס יוסי לנדאו, לשעבר סגן מהנדס העיר כפר סבא, מתמחה בניהול והובלת מיזמי פינוי-בינוי מטעמם של בעלי הדירות, החל משלב גיבוש החזון ועד למסירת הדירות, ואף בשנה שלאחר האכלוס. בתחום שבו היזמים הם בעלי הכוח בדרך כלל, בולד גרופ מתגאה באתר החברה כי שיטת העבודה שלה "מושכת אליה את היזמים, ובה בעת מחזירה את הכוח לידי הדיירים".
"פניות רבות מגיעות אלינו לאחר שהבניין היה 'תקוע' בהליך חתימה ליזם או לעורך דין שאינם מקדמים את הפרויקט, או כשברקע יש סכסוך שכנים ארוך שנים על חניה או על שטח משותף אחר", מספר לנדאו, שהוא גם מייסד החברה. "בדיוק במקרים כאלה נדרש שיהיה גורם חיצוני ובלתי תלוי שיקדם את התהליך עבור כלל בעלי הדירות".
אז אתם תורמים להתנעת הפרויקט?
"ראשית אנחנו מכנסים את כל הדיירים ומציגים להם את האפשרויות הקיימות. ברגע שיש רצון מצדם לצאת לדרך, אנו דואגים למינוי בעלי מקצוע שאנו מכירים וסומכים עליהם אשר ילוו את הפרויקט – שמאי, מפקח הנדסי, עורך דין וכו'. בנוסף אנחנו מפרסמים מכרז יזמים מטעם הדיירים, כאשר במצב כזה היזמים למעשה נאבקים על הזכות להוביל את הפרויקט, ובעלי הדירות נמצאים בעמדת כוח. כמובן שבעת קידום התכנון אנו גם דואגים שהתב"ע החדשה תעניק לדיירים את זכויות הבנייה המיטביות, ובמהלך שלב הביצוע אנו מפקחים על היזם והקבלן ומוודאים שיעמדו בסיכומים המוקדמים, לרבות בלוחות הזמנים".
כל מתחם שפונה אליכם מתחיל בתהליך?
"ממש לא. ההחלטה אם לצאת לפרויקט תלויה בבדיקות היתכנות – ברמה התכנונית, המשפטית והכלכלית. וכאן יש לנו ניסיון רב, שזה יתרון עצום. אני באופן אישי ראיתי את הדברים גם מנקודת מבטן של הרשויות המקומיות, מה שמקל עלי להבין מה נכון לדרוש והיכן כדאי לסגת כדי לקדם את הפרויקטים בצורה היעילה ביותר".
פרויקט שממחיש היטב את הדברים הוא זה שבמתחם הרחובות העצמאות ומוהליבר בהרצליה. עוד לפני שיצא לדרך, נערמו בפניו קשיים רבים. כך למשל, בניין אחד היה חתום כבר עם יזם אחד ובניין אחר היה חתום בחוזה עם עורך דין. "באמצעות פעולות משפטיות סיימנו את ההתקשרויות האלה ובכך סללנו את הדרך לפרויקט הגדול, בתמיכה מלאה של בעלי הדירות", אומר לנדאו.
במסגרת הפרויקט במוהליבר-העצמאות ייהרסו 10 בניינים ישנים וייבנו תחתם כ-250 דירות במבני מגורים חדשים. מלבד פיתוח סביבתי עשיר, דיירי המתחם ייהנו מתוספת שטח משמעותית לדירותיהם, מרפסת שמש לכל דירה, ממ"ד, מעלית וחניה פרטית.
"הבאנו לבעלי הדירות שבע הצעות של יזמים, ובחנו אותן יחד איתם", מספר לנדאו, "אחר כך ניהלנו את המשא ומתן מול היזמים ודחפנו כל הזמן להגדלת התמורות לבעלי הדירות. לשמחתי בסופו של דבר בעלי הדירות בחרו בחברת בוני התיכון, חברה בעלת ניסיון ומוניטין מוכחים".
בעלי דירות רבים לא רוצים התחדשות בשכונה כי הם חוששים מכאב הראש. מה אתה אומר להם?
"בעל דירה שרוצה לחדש את סביבת המגורים או לעלות את ערך ההשקעה שלו לא צריך לעבוד בזה, אלא להמשיך בחייו כרגיל. כיום גם אפשר לעשות את זה, אבל חייבים לבחור בחברה מנהלת עם ניסיון ויכולת. העובדה שבאים ליזם עם תוכנית סדורה ועם בניינים מאוגדים, משנה לחלוטין את יחסי הכוחות בהתחדשות העירונית לטובת בעלי הדירות. לכן אני אומר לאותם בעלי דירות: לא צריך לוותר על חלום ההתחדשות, אבל כן צריך לעשות בחירות חכמות ומושכלות, ורק בליווי אנשי מקצוע".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
