חגי טולדנו: "במינהלת העירונית התושב יקבל את האמת בפנים"

חגי טולדנו, מנהל אגף קשרי קהילה ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית ציין לאחרונה שמונה שנים בתפקיד. הוא כלכלן בהכשרתו, שעשה מספר תפקידים במשרד הבינוי והשיכון, ביניהם שותף מרכזי להקמת אגף ההתחדשות העירונית במשרד בשנת 2015 לצד עינת גנון.

טולדנו היה גם שותף לייזום והקמת המינהלות להתחדשות עירונית שכבר קיימות או נמצאות בהקמה במעל 50 רשויות. "המנהלות להתחדשות עירונית הפכו להיות מדבר תוספתי ונחמד למשהו שהיום הוא כבר סטנדרט בכל הארץ", אמר טולדנו, "היום צריך לזכור שמנהלות הן לא מוצר אחיד. יש עיר שרק צריכה להתניע את ההתחדשות אז המנהלת צריכה ליזום תהליכים וליזום את הפרויקטים הראשונים. יש מנהלות, כמו בבת ים, שיש הרבה התחדשות עירונית וצריך לתעדף ולחשוב איזה פרויקטים יותר משמעותיים. יש מנהלות שנמצאות בתווך, נגיד המנהלת בנשר שנמצאת בתווך שבין תכנון של הרבה תוכניות, אבל עדיין אין היתרים. הרצליה ספציפית היא מיוחדת באירוע הזה כי הרצליה היא ועדה עצמאית מיוחדת. אז זה ממש ליווי צמוד של המינהלת, מהרגע שיש את הפגישה הראשונית עם היזם ועד ההיתר כי פשוט הכל נסגר בוועדה המקומית והרפרנט של הוועדה המקומית זו המנהלת".

מהו הערך המוסף הקריטי ביותר שמינהלת עירונית נותנת לתושב?
"מידע אמין. המינהלת היא המקום שבו התושב יקבל את האמת בפנים: הפרויקט הזה יקרה וזה לא יקרה. זה פרויקט כלכלי והשני לא כלכלי. לוחות הזמנים בהתחדשות עירונית הם מהלך של 12 שנה וזה לא משנה מה מארגן, עורך דין או יזם מבטיח. התהליך הוא ארוך וצריך לבוא עם הרבה אוויר והרבה נשימה".

כיצד הרשות הממשלתית פועלת כדי לייצר ודאות תכנונית לכל הגורמים המעורבים בקידום ההתחדשות העירונית?
"כל מנהלת מחויבת, בתוך שנה וחצי מרגע הקמתה, לשלושה דברים: הראשון, לפרסם נוהל יזמים. זה כמו מדריך ליזמים מאיפה מתחילים, איך לעבור את התהליך ברשות המקומית ומה נדרש בכל שלב; השני, להכין מסמך מדיניות תכנונית שאומר מה המדיניות העירונית בכל אזור. איפה יהיה תמ"א או איפה אפשר לעשות פינוי-בינוי, באיזה מקום ניתן לבנות מגדלים וכו'; השלישי, להקים אתר באינטרנט ולפרסם בו את כל המסמכים. זה חייב להיות נגיש ופתוח לציבור".

מהו החסם הפסיכולוגי העיקרי שאתה מזהה אצל דיירים?
"יש שניים. האחד חוסר אמון מוחלט והשני אמון יתר. יש את אלה שמאמינים יותר מדי לכל מי שמבטיח להם הבטחות כי אנשים אוהבים שלוקחים להם את הבעיות. ויש אנשים שפשוט לא מאמינים לכלום בגלל כל ההבטחות האלה ואומרים: 'לא סומך על אף אחד כי כבר כולם שקרנים'".

התחדשות עירונית יוצרת לעיתים מתחים – מתי אתם מתערבים ומנסים לפתור מחלוקות?
"רוב המינהלות שלנו מאפשרות שיח פתוח של תושבים ונציגות. אנחנו עובדים הרבה מאוד עם מרכזי גישור עירוניים. יש מפקחים על המקרקעין, בתביעות של דייר סרבן בתמ"א 38, שעובדים בצמוד עם המנהלות שלנו. היו גם מקרים שיזמים רבו על מתחם, הבאנו אותם אלינו, הכנסנו אותם לחדר והם יצאו ממנו רק לאחר שהגיעו להסכמות".

איך מייצרים ביטחון בתהליך בקרב האוכלוסייה הוותיקה?
"היו כבר שני תיקוני חקיקה שנתנו מענה משמעותי. המטרה שלנו היא בעיקר להעביר את המידע הזה לתושבים, לקשישים ולבני המשפחות שלהם. יש עדיין כל מיני חוסרים בחקיקה ולכן הגענו להסכמה עם רשות המיסים לתקן אותם כדי לעזור עוד יותר לקשישים".

מהי הטעות הנפוצה ביותר שנציגויות דיירים עושות בתחילת הדרך ואיך ניתן להימנע ממנה?
"ללכת שבי אחרי המטרים. לכן צריך להבין מה אפשר להשיג ומה אי אפשר להשיג".

האם החוקים החדשים נגד 'דיירים סרבנים' אכן מוכיחים את עצמם בשטח ומזרזים פרויקטים?
"היו שני תיקוני חקיקה בשנים האחרונות שמשלימים אחד את השני. הראשון, תיקון שנתן מענה לקשישים, לאנשים עם מוגבלויות ולדיירי דיור ציבור. השני תיקון שהוריד את שיעור ההסכמות הנדרש של תביעת דייר סרבן ל-67%. השילוב ביניהם גרם למצב שבו כמעט ואין פרויקטים שתקועים בגלל דייר סרבן. אני לא אומר שאין דייר סרבן, אבל פשוט התהליך מול דייר סרבן נעשה תוך כדי הבירוקרטיה הממשלתית. אין כמעט סרבנות שבית משפט מצדיק כי רוב האנשים שיש להם סרבנות אמיתית מקבלים מענה במסגרת החקיקה שהבאנו – לא 100% אבל רובם מקבלים מענה".

אחת הבעיות הגדולות היא תחזוקת המגדלים ביום שאחרי – איך מתמודדים עם זה?
"יש פה שני פתרונות מקבילים. האחד, קרן תחזוקה לדיירים חוזרים שהיא תממן את דמי התחזוקה לחמש עד 10 שנים מרגע האכלוס. הכסף נכנס לקרן מתוספת זכויות שהיזם מקבל. השני, קרן תחזוקה ארוכת טווח. עשינו הסדר בנושא עם משרד המשפטים ומנהל התכנון. למעשה, לכולם יש בעיה ולא רק לדיירים החוזרים כי במגדלים יש מערכות מורכבות ולא מדובר באירוע של אם, אלא באירוע של מתי. היום כל התוכניות בהתחדשות עירונית בירושלים כוללות קרן תחזוקה ארוכת טווח למבנה עצמו וזה עכשיו גם עובר למרכז".

כיצד חוק המטרו ישפיע על הפרויקטים?
"צריך להגביר את התיאום עם רשות המטרו ונת"ע".

מבט קדימה. מה אתם מקדמים היום, אילו מהלכים ותוכניות?
"הדגש שלנו בשנים הקרובות הולך להיות על תיקונים בחקיקה בכל הקשור לקשישים, מיקוד בפריפריה כי יש כבר כמה תוכניות שהולכות ומבשילות והמעבר מקרקע משלימה לכסף. כמו שכבר עשינו באשקלון ובאר שבע כי האירוע של קרקע משלימה כנראה לא יקרה יותר".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן