הורדת הרוב הנדרש ומתן פטור ממס על דירה שנייה, הביאו מיידית לשחרור פרויקטים. יותם רבינוביץ', חברת קרן נדל"ן: "האתגר יבוא לפתחו של המפקח על המקרקעין"
למעלה מ- 100 דירות בפרוייקטי תמ"א 38 שמובילה חברת נדל"ן יוכלו לצאת אל הדרך, זאת לאחר הורדת הרוב הדרוש במסגרת חוק ההסדרים שעבר בכנסת. מדובר בסנוניות ראשונות, שעשויות לשנות את מפת התמ"א וחלופותיה בערים, עד כדי "מבול" של היתרי בנייה בשנה הקרובה.
"אני צופה שהשינוי יהיה שובר שוויון וכי נראה התעוררות גדולה בהחתמות דיירים ובבקשות להיתרי בנייה לפרויקטי התחדשות. להערכתי, נראה זינוק של 50% בכמות העסקאות שנחתמות בשנה הקרובה ולעלייה דרמטית בבקשות להיתרים בכל אזורי הביקוש", אומר יותם רבינוביץ', סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת קרן נדל"ן הפעילה בתחום ההתחדשות העירונית במטרופולין ת"א, "אני מעריך כי הורדת הרוב תבוא לידי ביטוי במידה הגבוהה ביותר בבניינים קטנים שיש בהם 4 דירות. עד היום, כדי להוציא לפועל פרויקט תמ"א בבניין כזה, נדרשה הסכמה מ- 75% מהדיירים, ולאחר השינוי מספיקים רק 3 מתוך ה-4. גם פרויקטים בבניינים בני 12 דירות ייצאו יותר לפועל עם הסכמתם של 8 דיירים ולא 10 כמו שנדרש טרם השינוי".
כך למשל, חברת קרן נדל"ן מקדמת פרויקט תמ"א 38 ברחוב עלומים ברמת גן, שבו ישנם 18 דיירים קיימים ומתוכננות 56 דירות חדשות. לצורך קידום הפרויקט היתה חסרה הסכמה של דייר אחד בלבד, על מנת להגיע ל-80% של חתימות אולם הורדת הרוב בעצם הפכה את הפרויקט לאפשרי. בעקבות פרסום ההחלטה עוד דייר חתם ועוד אחד בדרך לחתום. כך שמהלך חוק ההסדרים כבר עושה את שלו. אבל לא מדובר במקרה בודד אלא בשלושה פרויקטים של החברה בת"א וברמת גן, שיכולים כעת להתקדם מיידית ולהוציא לפועל בניית למעלה מ-100 דירות.
כוחו של הרוב
"הההחלטה להוריד את הרוב הדרוש בחוק לקידום פרויקטי תמ"א 38, משנה לגמרי את מאזן הכוחות בתהליכים אלה, בכך שהיא מעלה את כוחו של הרוב על פני הפרט", מסביר רבינוביץ', "באמצעות השינוי, קולם של הרוב מקרב הדיירים שמעוניינים בפרויקט יישמע יותר, ויילקח יותר בחשבון על ידי מוסדות התכנון והמפקח על המקרקעין. זאת, בניגוד למצב הקודם, שבו דייר אחד או שניים השפיעו במידה ניכרת על קידום הפרויקטים ועיכבו אותם למשך שנים לעתים, עד כדי טרפוד. השינוי גם מדרבן את הדיירים שהתלבטו, להירתם לפרויקטים ולחתום, וגם מוביל את אלה שהתנגדו מטעמים לא ענייניים, לחשוב פעמיים ולשקול מחדש את התנגדותם. בכך למעשה השינוי מוביל לפחות התנגדות מצד הדיירים, ובהכרח יביא להיקף גדול בהרבה של התחדשות עירונית".
החלת פטור על מס לבעליהם של שתי דירות
שינוי נוסף שנכנס לחוק ההסדרים וראוי לציין בהקשר של תמ"א 38, הוא החלת הפטור ממס מכוח תמ"א 38 לדיירים המחזיקים ביותר מדירה אחת בבניין. עד כה אם דייר החזיק בשתי דירות למשל, על אחת היה מתקבל פטור ממס והשנייה היתה חייבת במס. "הגבלה זו יצרה מתנגדים בפרויקטים – גם מצד בעל הדירות שלא רצה לשלם מס, אז לרוב היזם היה מקבל על עצמו את התשלום. ואז זה יצר התנגדות גם בקרב הדיירים האחרים שכביכול נראה היה כי עליהם לשאת בעלות זו, או שהתמורות הכלליות היו קטנות כי היזם היה צריך לפצות עצמו על היטל זה", אומר רבינוביץ'.
אם זאת לדבריו, השאיפה היא תמיד להגיע להסכמה מלאה בקרב בעלי הנכסים. "אחרי כל זאת ולמרות הורדת הרוב, אנו שואפים להשיג את הסכמתם של 100% מבעלי הדירות בבניין ואנחנו לא עוצרים ב-66%", הוא אומר, "זאת, כי התמודדות ולו עם דייר סרבן אחד היא הליך שלוקח הרבה זמן, וזמן זה פקטור חשוב וגם יקר בהתחדשות עירונית. האתגר הגדול יבוא לפתחו של המפקח על המקרקעין שיצטרך להתמודד עם כמות לא קטנה של מתנגדים".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
