אייל צבס מנכל אזור מרכז של שותפות אשלי-מיכלסון-לירן // יחצ

צמצום התמורות בפינוי בינוי: שינוי בוטה של כללי המשחק

"על הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לקבוע תנאי מעבר נאותים יותר טרם כניסתה לתוקף של תוכנית המדיניות החדשה שתפחית את התמורות בפרויקטים של פינוי בינוי" // דעה

מגדילים 05.03.2020

אייל צבס // יחצ

מאת: אייל צבס, מנכ"ל בקבוצת אשלי-לירן

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית "יישרה קו" עם רשויות מקומיות מובילות בישראל כמו תל אביב, חיפה נתניה ופתח תקוה, והצהירה על מדיניות חדשה שתפחית את התמורות בפרויקטים של פינוי בינוי. 

מסמך המדיניות  קובע כי לשטח הדירות הקיימות יתווספו 12 מ"ר תוספת בנייה בלבד ( למעט דירות קטנות). נשאלת השאלה מה יהיה על פרויקטים שבהם כבר נחתמו בין הדיירים ליזמים הסכמים המבטיחים תמורה גדולה יותר? הרשות קובעת כי תהיה ליישום המהלך תקופת מעבר, ותוכניות שנדונו בוועדות לתכנון ובנייה בשלוש השנים האחרונות – ימשיכו לפי הנוהג הקיים.

כל בר דעת הבקיא בפרקטיקה של פרויקטי פינוי בינוי יבין כי המדיניות החדשה, ותקופת המעבר שנקבעה עלולה להביא לפגיעה קשה ביזמים ובבעלי הדירות. יש היום אלפי הסכמים שנחתמו בין היזמים ובעלי הדירות המעניקים לדיירים תמורות גדולות יותר וטרם הגיעו לדיונים בוועדות התכנון ולמקרים אלו לא ניתן מענה.

יש להבין כי הסכמים אלו נתמכו בחוקי התכנון והבניה הארציים והמקומיים בזמן החתימה. המשמעות של קביעת המדיניות החדשה על פרויקטים שכבר יצאו לדרך גם אם טרם נדונו בוועדות התכנון היא בעייתית ותגרום לעצירת פרויקטים. כבר היום זמן המימוש של פרויקטים בתחום פינוי בינוי ( באם מגיעים לידי מימוש) עומד על כ- 8-12 שנים, זמן ארוך פי כ-10 מכל מדינה מתוקנת אחרת בארה"ב ובאירופה. 

דיירים שיזמים כבר הבטיחו להם והחתימו אותם על הסכמים המבטיחים תוספת גדולה יותר לדירות יתנגדו בכל תוקף. רק לאחרונה למשל, דייר בפרויקט פינוי בינוי הגיש עתירה נגד עיריית נתניה ובה טען נגד כוונתה של העירייה להגביל את התמורות שיקבל בדירתו וזאת בניגוד להסכמים שנחתמו בין הדיירים ליזמים לפני שנים רבות. 

במידה והיזמים ירצו לקדם את הפרויקט בכל מקרה, הם יצטרכו להוסיף את השטחים "על חשבונם" ולא במסגרת מדיניות ההתחדשות העירונית. המשמעות של תוספת שטחים שלא על פי המדיניות החדשה, היא שהפרויקטים יהפכו ללא רווחיים עבור היזמים שגם כך מתמודדים עם סיכונים רבים במהלך תקופת הייזום של הפרויקט. 

סוגיה נוספת, שתתווסף לפגיעה באיזוני הזכויות ליזם ולדיירים כאחד, היא סוגיית המיסוי. במידה והקבלנים יבנו את התוספות על חשבונם הם יחויבו בהיטלי השבחה גבוהים בגין התמורות שניתנו בפועל לדיירים מעבר ל – 12 מ"ר שנקבעו בתוכנית המדיניות, וזאת על אף שהרווח כבר נפגע פעם אחת. כאן כבר מדובר בפגיעה ברווחיות פרויקטי ענק משמעותיים, האמורים לחדש שכונות שלמות בישראל. המשמעות היא שהיזמים עלולים להעדיף לנטוש את האונייה ולוותר על פרויקטים מאשר לסיים אותם בהפסד. 

ממשלת ישראל ומשרד הבינוי והשיכון יחד עם הוועדה להתחדשות עירונית שלחו את היזמים הפרטיים, בכל הכוח, לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית רחבי היקף על חשבונם, תוך הסתמכותם של עשרות אלפי תושבים באזורי הביקוש. כעת משתנים רטרואקטיבית כללי המשחק באמצע הדרך.

קידום פרויקט של פינוי בינוי, הוא איטי, סבוך ועתיר בסיכונים ובחוסר וודאות ביחס לכל פרויקט נדל"ן אחר. יישום המדיניות כעת מבלי לאבחן את הפרויקטים שכבר יצאו לדרך ומבלי לתת מענה להסכמים שכבר נחתמו יהווה פגיעה קשה בענף וימנע מיזמים לחדש דירות ומבנים שחלקם מסוכנים למגורי אדם. 

לפיכך, על הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לקבוע תנאי מעבר נאותים יותר טרם כניסתה לתוקף של תוכנית המדיניות החדשה. כמו כן, עליה לצאת במסע הסברה לבעלי דירות על מנת להבהיר להם את המדיניות הממשלתית החדשה וכן שתם העידן שבו היזמים יכלו להבטיח ולהוסיף בפועל עשרות מטרים לכל דירה.

*הכותב, אייל צבס, הינו מנכ"ל בקבוצת אשלי-לירן

לקבלת עדכונים וחדשות בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות