אנשים המעוניינים לקנות דירה או בית לרוב פונים לבנק (או לגורם מלווה אחר) לבקשת משכנתה, שהיא הלוואה בסכום גבוה ולטווח ארוך שתעזור להם לממן את הרכישה. הבנקים לא נותנים מימון מלא, וזה אומר שכל מי שרוצה לקנות לעצמו דירה צריך להגיע עם הון עצמי משלו, וככל שההון העצמי של רוכש הדירה גבוה יותר כך הוא יצטרך סכום קטן יותר של משכנתה ותנאיה ישתנו. היום נדבר על החשיבות הרבה של הון עצמי בעסקה כזאת – בואו נתחיל.
הון עצמי הוא סכום הכסף שהלקוח המתכנן לרכוש נכס מביא בעצמו לעסקת הרכישה. זהו הסכום הראשון המועבר בתהליך, ולפי גובה ההון העצמי הבנק או הגורם המלווה מספקים את יתרת התשלום לרכישת הדירה ואת תנאי המשכנתה שהלקוח יקבל. בעת בקשת המשכנתה, הגורם המלווה יבדוק את יכולתו הכלכלית של הלקוח ואת סכום ההון העצמי שלו כדי לבדוק אם העסקה משתלמת לו וכמה בטוח הוא יכול להיות שהמשכנתה תוחזר במלואה בסוף תקופת ההחזר. סכום ההון העצמי הדרוש למשכנתה משתנה לפי שווי הנכס ולפי סוג הרכישה (נכס ראשון, שיפור דיור, רכישת נכס נוסף, מחיר למשתכן) ועל כך נפרט מייד.
הון עצמי מינימלי הוא סכום הנדרש על פי הוראות בנק ישראל כדי שהבנק או הגורם המלווה ייתן אישור למשכנתה מלכתחילה. אנשים העתידים לקנות את הנכס הראשון שלהם צריכים להגיע עם הון עצמי של 25% משווי הנכס או יותר, אנשים הנחשבים משפרי דיור (מוכרים את הנכס הקיים וקונים אחד חדש) צריכים הון עצמי של לפחות 30% משווי הנכס שהם רוצים לקנות, ואנשים הקונים דירה נוספת מבלי למכור את הקודמת צריכים מינימום הון עצמי של 50% משווי הנכס. במקרה של אנשים הקונים דירה במסגרת מחיר למשתכן, הם יכולים להגיע עם הון עצמי בגובה 10% משווי הכנס בלבד, ובמינימום של 100,000 ש"ח (כלומר אם שווי הדירה הוא פחות ממיליון שקלים, הרוכשים עדיין יצטרכו הון עצמי של 100,000 אפילו שהסכום גבוה מ-10% משווי הדירה). התנאים של כל בנק או גורם מלווה למתן משכנתה יכולים להשתנות אך הם לא יהיו נמוכים יותר מאלו.
כפי שציינו, ההון העצמי הנדרש לפי בנק ישראל לרכישת דירה ראשונה עומד על 25% משווי הנכס. הגובה הזה אמור לאפשר לזוגות צעירים ולאנשים שעדיין אין להם דירה בבעלותם לעמוד בקלות יותר בתנאי קבלת המשכנתה, וכמובן מדובר רק במינימום והם יכולים להגיע עם הון עצמי גבוה יותר אם יש כזה ברשותם. עם זאת, אנשים עדיין עלולים למצוא את עצמם מקבלים משכנתה בתנאים לא אופטימליים דווקא בגלל הסף הנמוך, ולכן לפני שאתם חותמים על החוזה כדאי לכם לבדוק היטב את כל התנאים שלו ואפילו לקבל הצעות ממקומות אחרים ולהתייעץ עם גורם מקצועי אובייקטיבי בנושא.
התנאי של הון עצמי בגובה 50% משווי הנכס הנדרש מרוכשי נכס שני או יותר נקבע כדי לייצר אצל אנשים כאלו מגבלה שתאפשר לאנשים המעוניינים לרכוש דירה אחת למגורים שלהם לעשות זאת בקלות, ולהקטין את התחרות בינם למשקיעי נדל"ן ולאנשים שאינם זקוקים לדירה כדי לגור בה אלא רק כדי ליצור רווח. כמובן, אין מניעה מאנשים כאלו לקנות דירה שנייה, שלישית והלאה, אך זהו צעד שבנק ישראל נקט במטרה לאזן את הביקוש ולאפשר לזוגות צעירים ולאנשים שעדיין אין להם דירה בבעלותם להגיע עם יתרון כלשהו לשוק.
לסכום ההון העצמי שאתם מביאים איתכם לעסקה יש כמה השפעות חשובות על המשכנתה ועל התהליך כולו. כשאתם עומדים לבקש משכנתה מהבנק או מגורם מלווה אחר, מביאים בחשבון את היחס בין ההון העצמי שלכם לסכום הנדרש להשלמת העסקה. קודם כול, ככל שההון העצמי שלכם גבוה יותר, תצטרכו ללוות סכום קטן יותר במשכנתה וזה אומר שתוכלו להחזיר אותה מהר יותר או בהחזרים חודשיים שכנראה תוכלו לעמוד בהם בהצלחה. כמו כן, הון עצמי גבוה יותר משפר גם את תנאי המשכנתה שתקבלו, ובפרט את הריבית שלה – הבנק רואה בכם לקוח אמין שיהיה מסוגל לעמוד בהצלחה בתשלומים ולכן הוא נותן לכם תנאים אטרקטיביים יותר. משכנתה קטנה יותר מלווה גם בהוצאות נלוות קטנות יותר כמו ביטוח משכנתה, ולכן זהו האינטרס של כל אדם העומד לפני בקשת ההלוואה הקריטית הזו.
השאיפה של כל אדם העומד לפני תהליך קניית דירה היא להגדיל ככל האפשר את ההון העצמי שלו לפני שהוא מבקש משכנתה. איך עושים זאת? פרט להוצאת כל החסכונות שלכם שייעדתם בדיוק להזדמנות כמו זו, הינה עוד כמה דרכים נפוצות:
באפשרותכם לקבל מהבנק שלכם או מגורמים נוספים (למשל חברת האשראי) הלוואה שמטרתה להיות הון עצמי לרכישת נכס. הלוואות כאלו לפעמים עלולות להיות דווקא לא משתלמות כיוון שההחזר שלהן גבוה יחסית או שהן מלוות בריבית גבוהה, ולכן חשוב לבדוק את האפשרויות שלכם ולנסות למצוא הזדמנויות לקבל את העסקה המשתלמת ביותר, למשל הלוואה ללא ריבית או הלוואה בתנאים מיוחדים למצטרפים חדשים.
אנשים שיש להן קרן השתלמות יכולים לקחת ממנה הלוואה בריבית אטרקטיבית כדי להגדיל את ההון העצמי שלהם לקראת רכישת הנכס. אם הכסף בקרן נזיל תוכלו ללוות עד 80% ממנו, ואם לא – עד 50%.
תמיד כדאי לבקש עזרה מאנשים קרובים אליכם, אפילו אם אתם בסופו של דבר מלווים מהם כסף. הם בוודאות ייתנו לכם תנאים טובים יותר להחזר ההלוואה. מומלץ לפנות להורים או לבני משפחה קרובים וליצור איתם הסכם (מומלץ גם בכתב) באשר לעזרה ולתנאים שלה.
יש הורים המוכנים למשכן את הנכס שלהם כדי לעזור לילדים שלהם לממן נכס חדש משלהם. זוהי אופציה קיימת אך לא בהכרח המשתלמת ביותר, וחשוב לבדוק אם ההורים שלכם יהיו מסוגלים לעמוד בתשלומים החודשיים ואם התנאים (כולל הריבית) כדאיים לפני שהם מכניסים את עצמם למצב הזה. כמו כן, אם יש לכם כבר נכס משלכם ואתם מעוניינים לקנות נכס חדש לכל מטרה, אם אין לכם כבר משכנתה על הנכס תוכלו למשכן אותו ולממן את הרכישה החדשה.
האופציה הזו רלוונטית בעיקר למי שכבר יש לו נכס כלשהו (ובפרט משכנתה עליו) ורוצה לקנות נכס נוסף. מחזור משכנתה הוא תהליך שבו אדם מבקש משכנתה בתנאים חדשים בגובה הסכום שנותר לו לשלם במשכנתה הראשונה, ובאמצעותה הוא פורע את החוב הקודם ונשאר לשלם את הסכום הנדרש בתנאים החדשים.
הון עצמי למשכנתה הוא סכום כסף קריטי מאוד בתהליך קניית דירה או נכס, בין שזוהי הדירה הראשונה שלכם למגורים או נכס נוסף לטובת השקעה. ככל שסכום ההון העצמי שלכם יהיה גבוה יותר, כך תצטרכו משכנתה קטנה יותר וגם תנאיה יהיו טובים יותר, ולכן אנשים רבים פונים קודם כול למקורות שיעזרו להם להגדיל את ההון העצמי לפני שהם פונים לבנק לחתום על חוזה משכנתה.
*האמור לא מהווה יעוץ או תחליף ליעוץ ויש לבחון כל מקרה לגופו
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
