"יש לנטרל את השפעתה של תמ"א 38 על שוויה של הקרקע אולם אין לנטרל שווי שמקורו בעליית ערך הקרקע", כך קובעת כרמית יוליס, המשנה ליועמ"ש אולם לא מכריעה בסוגיית היטל השבחה בעת מימוש זכויות במכר בתוכנית מפורטת לפי סעיף 23
כרמית יוליס, המשנה ליועצת המשפטית לממשלה הוציאה חוות דעת תקדימית המבקשת לשפוך אור על שאלת החבות בהיטל השבחה בעת מימוש זכויות בדרך של מכר וכן, על לשווי הנובע מתחולתה של תמ"א 38 בחישוב שווי מצב קודם בשומת היטל השבחה. יוליס פותחת, ומציינת כי: "הופנו אלינו, הן מצד גורמים ממשלתיים והן מגורמים חיצוניים, פניות מהן עלה כי קיימת אי-וודאות בשוק בנושאים שבנדון. כך לדוגמה נטען כי היעדר הכרעה משפטית ברורה גורמת לעיכוב בקידום תוכניות רחבות להתחדשות עירונית כלל יישובית… כמו כן יש חוסר ודאות והקפאת עסקאות בנכסים, בשל העדר הבהירות המשפטית בנושא החיוב. עוד חשוב לציין כי הסוגיה היא רחבת היקף עד מאוד ולמעשה עשויות להיות לה השלכות בכל מצב של אישור תכנית משביחה באשר היא, ולא רק תכניות שלפי סעיף 23 לתמ"א 38".
הרקע: החלטות ועדות ערר ירושלים ות"א
כזכור, ברקע לדיונים ולחוות הדעת, עומדות שתי החלטות מחודש ספטמבר השנה, האחת ניתנה על ידי ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז ירושלים, בראשות עו"ד בנימין זלמנוביץ', אשר החליטה לבטל את דרישת העירייה לגבות היטלי השבחה מבעלי דירות במבנים המיועדים לתמ"א 38 במסגרת תוכנית ההתחדשות העירונית לשכונת רחביה בירושלים. והשנייה, ניתנה על ידי ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז ת"א בראשות עו"ד סילביה רביד, אשר קבעה כי עסקאות מכר אינן זכאיות לקבלת הפטור מהיטל השבחה עבור מתן היתר בנייה לתמ"א 38.
"אין מנוס אלא לדון בכל תוכנית לגופה"
המחלוקת המשפטית למעשה עסקה בשתי שאלות מרכזיות. הראשונה היא האם ומתי תכנית מפורטת לפי סעיף 23, החלה על שטח נרחב ועל מספר רב של מבנים, היא תכנית שיש לגבות מכוחה היטל השבחה בעת מימוש זכויות במכר. מאידך, האם במצבים אלה חלה הפסיקה שניתנה ביחס לתמ"א 38- לפיה אין חיוב בהיטל על השבחה ו"אירוע המס" מתגבש אך לעת מתן היתר הבניה מכוחה. באשר לסוגיה זו, הגדרת הזכויות נשארה מעורפלת גם בחוות הדעת. אומנם יוליס מנסה לתת "אמות מידה" לחקיקה הקיימת, אותה היא סוקרת בהרחבה, אולם בסופו של יום היא קובעת כי אין מנוס אלא לדון בכל תוכנית לגופה: "עמדתנו, יש לבחון כל תכנית בהתאם למאפייניה, שכן אין דין שווה לכלל התוכניות, וככל שיש ביניהן שוני מהותי אכן יש להניח כי התוצאה תהא שונה. מבלי להידרש לתוכנית זו או אחרת".
בתוך כך, היא עומדת על הקשר בין היבטי הוודאות לבין הקונקרטיות שבתוכנית אולם קובעת כי גם כאשר התוכנית קונקרטית, כלומר מעניקה רמת ודאות גבוהה יותר למתן היתר על מגרש קיים, אין בכך כדי לייצר ודאות, בין היתר לדוגמא, בשל מרחב שיקול דעת רחב מאוד בשלבי הרישוי בוועדות המקומיות לתכנון ובנייה. ובכל מקרה, כאשר כן מדובר בתוכנית ודאית, ממילא יחול עליה "המשטר הרגיל", כלומר יש לחייב בהיטל השבחה, גם לעת מימוש במכר, והמועד הקובע לחישוב שומת ההשבחה יהיה מועד אישור התוכנית. "תוכניות לפי סעיף 23 יכולות ללבוש צורות שונות", מסכמת יוליס, ומציבה מסגרת דיונית לשלושה סוגי תוכניות, אותן היא מחלקת לתוכנית עם וללא שיקול דעת של הרשות המקומית ולתוכניות שהיתרי הבנייה מכוחה מותנים בהליך דמוי הקלה.
תמ"א 38: אין לנטרל שווי שמקורו בעליית ערך הקרקע
הסוגייה השנייה שבה עוסקת חוות הדעת, היא האם במסגרת חישוב שווי מצב קודם במסגרת שומת ההשבחה, יש להביא בחשבון את השווי הנובע מעצם תחולתה של תמ"א 38 על הבניין או שיש להתעלם מכך.
כאן מאמצת יוליס את החלטת ועדת ערר ירושלים, וקובעת כי: "לאחר התעמקות בסוגיה וקיום התייעצויות, הגענו למסקנה כי יש לנטרל את השפעתה של תמ"א 38 על שוויה של הקרקע בחישוב שווי המצב הקודם, אולם אין לנטרל שווי שמקורו בעליית ערך הקרקע, גם אם אישורה של תמ"א 38 וההתייחסות של השוק אליה תרמו במשהו לעלייה זו, לדוג' – עליית ערכי קרקע שנובעת ממגמות ההתחדשות והבניה בשכונה, מאז אישורה של תמ"א 38 ".
באשר למרכיב בשווי הקרקע שמקורו בתוספת שטחי בנייה מכוח תמ"א 38, היא מנמקת כי: "התמ"א איננה וודאית, איננה קונקרטית, ומשכך איננה זכות קנויה, ולא ניתן לראות אותה ככזו. משכך פגיעה בזכויות שלכאורה הוקנו בתמ"א, אינה מקימה עילה לפיצויים, ובאותה מידה, לא ניתן להתחשב בזכויות לכאוריות אלו, בחישוב המצב הקודם".
בהתחשב בתהליכי היישוב, היא מנמקת כי: "לאחר שנתנו דעתנו גם להיבטי היישום, מצאנו מקום להבהיר כי הנטרול או ההפחתה שיש לערוך בשווי "המצב הקודם" הוא רק לגבי הרכיב בשווי שניתן לייחס אותו לעצם תחולתה של תמ"א 38 על הבניין… לעומת זאת, מרכיב בשווי שמקורו בשווי שוק הכללי, שהושפע באופן זה או אחר גם מקיומה של התמ"א ומהאופן בו התייחס אליה השוק, לא ינוטרל, שכן הוא חלק בלתי נפרד משווי השוק והוא קיים גם במגרשים שהתמ"א לא חלה עליהם".
יוליס מסכמת כי: "לאור מורכבות הדברים, לא מן הנמנע כי בירורם יגיע לערכאות משפטיות, כפי שאכן קורה ביחס למקרים מסוימים, וכן יתכן כי תידרש גם הגשת עמדת היועצת המשפטית לממשלה בהליכים המתנהלים".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
