למה לא מטפלים אחת ולתמיד בבעיית מחירי הקרקע?

מאת: עו"ד אלדן דנינו

הסטטיסטיקה הפשוטה מלמדת שמשאב הקרקע במדינת ישראל הולך ומתכלה משנה לשנה ושאנחנו הולכים להיות המדינה הצפופה ביותר בעולם תוך שנים מעטות.

נכון להיום, על שטח של כ-22 אלף קמ"ר, מצטופפים כבר 9.3  מיליוני תושבים בקירוב, יותר מ-400 נפשות לקמ"ר, ואם נקזז את הנגב, אזי נגיע לכ-800 נפשות לקמ"ר בחלק המיושב של המדינה, מבאר שבע וצפונה.

בעוד 30 שנה בלבד, ב-2050, צפויים לחיות כאן, על פי ההערכה כ-16 מיליון נפשות, כלומר כ-800 נפשות לקמ"ר בממוצע על פני כל המדינה וכ-1600 לקמ"ר מבאר שבע צפונה, כלומר מדינת ישראל תהפוך להיות באופן רישמי ומוחלט הצפופה ביותר בעולם.

תרחיש צפוי זה מעלה תהיות לגבי כל מה שקשור לנושא הקרקע. אמנם בשנים האחרונות, ובמיוחד לאחר אי אילו פרשיות מביכות, היתה התמתנות ניכרת בשיווק קרקעות, ובמיוחד לפרטיים, אולם אין ספק שהעובדה שנוצר במהלך השנים האחרונות פער הולך וגדל בין היצע הדיור המתדלדל ובמיוחד העצירה הכמעט מוחלטת בשיווק קרקע, מעלה תהיות מורכבות וקשות האם אין אנו צפויים בשנים הקרובות למגמה של תדלוק מחירי המקרקעין?

יתרה מכך: כ-93 אחוזים מהקרקע הפנויה במדינת ישראל הינה בבעלות רשות מקרקעי ישראל(רמ"י) ורק כ-7 אחוזים בבעלות פרטית, מה שמגביר עוד יותר את התהיות לגבי תרחישים צפויים של ספקולציות במחירי המקרקעין, מה שידחוף שלא לצורך כלפי מעלה, אולי אף באופן דרמטי, את מחירי הדיור, ובמיוחד באזורי הביקוש במרכז הארץ.

דוגמא מובהקת לכך ראינו בשנים עברו כשרמ"י, או בשמה הידוע הקודם, מנהל מקרקעי ישראל, סיפסרה לא אחת במחירי הקרקע במכרזים שהוציאה ואפילו כיום, כששיווק הקרקע תקוע בימי מגיפת הקורונה, עולם כמנהגו נוהג ומחירי הדיור עולים מידי חודש בחודשו, מה שממחיש את החרדה בציבור הרחב, כמו גם אצל היזמים והקבלנים, מפני תדלוק רמות המחירים באופן שאותו הכרנו במהלך העשור הקודם.

חשוב להדגיש במיוחד את העובדה כי מרכיב הקרקע, ובמיוחד באיזור הביקוש במרכז הארץ, מהווה נתח נכבד ביותר ממחיר הדירה הסופי ולעיתים קרובות מגיע עד כדי כמחצית ואף יותר ממחיר הדירה הסופי, מה שמאלץ את היזמים והקבלנים לעדכן כלפי מעלה את מחירי הדירות, זאת מהטעם הפשוט שאחרת לא יוכלו להרוויח על אותו פרויקט.

על מנת שבמהלך השנים הקרובות לא תיווצר, חלילה, בהלה לקרקע, בדומה ל"בהלה לזהב" שהיתה בארצות הברית במאה ה-19, על ממשלת ישראל לשבת סוף סוף על המדוכה ולקבל באומץ החלטה  שלא קיבלה מאז הקמת מנהל מקרקעי ישראל המקורית ב-1960 והיא, להפקיע מהגוף האנכרוניסטי הזה את הפררוגטיבה שיש לו לגבי רוב רובן של קרקעות המדינה.

לדידי לא ייתכן מצב בו שרי שיכון ופנים לדורותיהם מקבלים החלטות הנוגעות לשוק הדיור, אולם מעבר לפינה ממוקם גוף, לכאורה זוטר בהרבה, שמשקיף על אותן החלטות בשקט ולאחר מכן עושה מהן חוכא ואטלולא כרצונו, קל וחומר בעידן של משבר כלכלי כה חמור עם יותר ממיליון מובטלים, סכנה ממשית לרבבות לוקחי משכנתאות, שלא לדבר על מיליוני ישראלים שבפועל לא יצליחו להגיע לדירה במהלך השנים הקרובות.

נזכור, לסיכום, כי לא במקרה אחוז הישראלי שבבעלותם דירה, הלך וירד בהדרגה במהלך 30 השנה האחרונות, מכ-72 אחוזים ב-1990 לכ-65 אחוזים כיום, כלומר כל ישראלי שלישי, כשלושה מיליון בני אדם, אין בבעלותו דירה. הסיבה העיקרית לכך הינה מחירי הקרקע והוזלתם אינה בשמיים. היא בידי ממשלת ישראל. קדימה, לעבודה!

*כותב המאמר אלדן דנינו הוא עורך-דין בתחום הנדל"ן המתמחה בתאונות עבודה באתרי בנייה ובאחריות תאגידית.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן