המסלולים, גובה הבינוי והקריטריונים לקביעת זכויות הבנייה לפי מכפיל יחידות דיור, מכפיל שטח ונפח מקסימלי – הכירו את החלופה החדשה
הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב החליטה לתת תוקף לתוכנית התחדשות עירונית כוללת לעיר גבעתיים. התוכנית קודמה בהתאם לסעיף 23 שבתמ"א 38, המאפשר לכל עיר לקדם תוכנית על בסיס התמ"א, תוך התאמתה למאפיינים המקומיים של העיר או השכונה.
התוכנית המקודמת על ידי עיריית גבעתיים, חלה על מגרשי המגורים במרכז העיר הוותיק של גבעתיים, והיא משלימה את תוכנית המתאר של גבעתיים שאושרה להפקדה.
כזכור, בחודש פברואר 2023 הוגשו התנגדויות לחלופה בטענה שהיא עשויה להקפיא את תהליכי ההתחדשות העירונית בעיר, כך טענו יזמים, שבהתנגדותם אמרו כי הוראות התכנית מגבילות מאוד את התכנון, אינן מתחשבות באילוצים השונים הקיימים במגרשים בשטחה, ואינן מותירות כמעט כל גמישות תכנונית. ראש העיר, רן קוניק, התייחס לטענות, ואמרי כי מבחינת הבדיקות השמאיות, קיימת כדאיות כלכלית לפרויקטים בעיר.
מסלולי ההתחדשות
התוכנית שקיבלה תוקף כאמור, קובעת עקרונות יישום לתמ"א 38 ברחבי העיר באמצעות מספר מסלולים: חיזוק או הריסה ובניה בחלקה בודדת או באיחוד חלקות, וקביעת גובה הבינוי על בסיס רוחב חלל הרחוב.
בנוסף, התוכנית מגדירה הגבלות גובה לבניה, על מנת לשמר את המבטים מגבעת קוזלובסקי. כמו כן, נקבעו עקרונות להקצאת שטחי ציבור בקומת הקרקע. לאורך הרחובות הראשיים מציעה התכנית שטחי מסחר מלווה רחוב ושימושים מעין ציבוריים נוספים, תוך חידוש פני הרחוב, ומתוך רצון לאפשר לתושבים שירותי ציבור בקרבת הבית.
הקריטריונים לקביעת זכויות הבנייה
בעת הפקדת התוכנית, נקבעו שלושה קריטריונים לקביעת זכויות הבנייה בכל פרויקט: מכפיל יחידות דיור, מכפיל שטח ונפח מקסימלי. במהלך תקופת הפקדת התוכנית, בנוסף לשמיעת ההתנגדויות, דנה הוועדה בהיתרים שאושרו ע"י הועדה המקומית בתחום התכנית, אשר הציפו את הקשיים במימוש התוכנית.
במינהל התכנון מציינים כי: "בשלב אישור התוכנית, בוטלו הקריטריונים המתבססים על הקיים (מכפיל יחידות דיור ומכפיל שטח). הזכויות המתאפשרות על פי התוכנית נגזרות משטח המגרש ומרוחב הרחוב, מתוך כוונה לייצר חתך רחוב אחיד". כמו כן, 20% מכלל יחידות הדיור בכל פרויקט במסגרת הריסה ובנייה, יוקצו לטובת דירות קטנות, כדי לייצר תמהיל יחידות דיור מגוון.
יו"ר הוועדה המחוזית תל אביב, ערן ניצן, אומר כי: ״תוכנית ההתחדשות הכוללנית של גבעתיים מייצרת וודאות ופשטות. התוכנית מגדירה את האזורים והתנאים בהם תתאפשר התחדשות מגרשית. המתחמים אלו תפעל העיר לקדם היתרי בניה בכפוף לתנאים שנקבעו בכדי לאפשר למבנים להתחדש, לייצר את ההגנה מפני רעידות אדמה וטילים ולהוסיף היצע של יחידות דיור. לצד זאת התוכנית מגדירה מתחמים של התחדשות בעיר בהם יקודמו בנפרד בתוכניות מתחמיות רחבות היקף אשר בהן יכללו המענים הציבוריים הנדרשים לעיר ולתושביה".
מתכנן מחוז במינהל התכנון, אדר' ארז בן אליעזר, אומר כי: "בתחום ההתחדשות העירונית ישנה חשיבות רבה לוודאות התכנונית. תוכנית זו היא חלק מסל הכלים לחידוש העיר גבעתיים ומהווה נגזרת חשובה להתחדשות מגרשית".
התוכנית נערכה על ידי אדר' נעמה מליס.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
