אוהד דנוס // יחצ
אוהד דנוס // יחצ

איפה תרשם התשואה הגבוהה ביותר בשנים הקרובות?

אחד על אחד עם השמאי אוהד דנוס: על תשואות בהתחדשות העירונית, השלכות השימושים המעורבים ועתידו של הנדל"ן המניב

כרמלה קופר 04.02.2018

כיצד פרויקטים להתחדשות עירונית ישפיעו על מגמת הנדידה של משקיעים ממגורים למסחר? שאלה זאת עולה על רקע שורה של צעדים ממשלתיים שיובילו להרחבת שטחי המסחר בכל רחבי הארץ. כך למשל, לאחרונה אישרה הותמ"ל מהלך ראשון מסוגו פרויקט פינוי בינוי עם קרקע משלימה בעיר רחובות, לרבות שטחי מסחר וחידוש אזור התעסוקה הסמוך. בנוסף להתחדשות העירונית, מקדם האוצר תיקוני חקיקה לעידוד שימושים מעורבים, למגורים ומסחר, שאושרו לאחרונה בוועדת השרים לתיקוני חקיקה. לצד כל אלו אי אפשר להתעלם משכונות חדשות שיקומו באזורי מחיר למשתכן וכן, ממחירי עסקאות לרכישת קרקעות למסחר באזורי הביקוש, שהולכים ומרקיעים שחקים.

האם נדל"ן מניב ימשיך להיות אטרקטיבי?
מגמת ההשקעות בנדל"ן מניב ככל הנראה רק הולכת וצוברת תאוצה. את הסיבות המרכזיות לתופעה בכללותה מסביר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, אוהד דנוס, ממשרד "דנוס. כהן. להט", שאומר כי בין היתר הגורם לכך היא מדיניות שר האוצר:  "אחת הסיבות היא מלחמתו של האוצר במשקיעים, המתרכזת בעיקר בדירות למגורים. סיבה נוספת היא הריבית הנמוכה במשק, ההופכת אפיקי השקעה אחרים לפשוט לא מעניינים ושלישית, ההיצעים בתחום זה אמנם גבוהים מבזירת המגורים אך עדיין קיים ביקוש גבוה הנובע כתוצאה מהצמיחה המרשימה שמציג המשק".

האם המשקיעים חוזרים לארץ?
לצד המעבר להשקעות בנדל"ן מניב, נרשמה בשנים האחרונות מגמה מתחזקת בשוק הנדל"ן הישראלי של "הגירת" השקעות לחו"ל. המשקיעים הישראלים, המסחריים והפרטיים, חיפשו מקום בטוח ויציב לכסף, לצד תשואות נאות מאלו שנמדדות על השקעות בארץ.

אולם בשנה האחרונה יש תחושה של "מהפך" בהשקעות בחו"ל, כאשר יותר ויותר יזמים מחסלים את העסקים מעבר לים, במיוחד במגורים באירופה וחוזרים להשקיע בארץ, בין היתר במסחר ובהתחדשות עירונית. אלא שלתחושה הזו אין אחיזה במציאות, טוען דנוס: "לצערי, תחושת מהפך המשיבה כסף ישראלי מחו"ל לארץ היא רק תחושה…נהפוך הוא, במקביל לגידול בהשקעות בנדל"ן המניב, לא מעט ישראלים פונים דווקא לחו"ל ומשקיעים שם, היכן שהם וכספם רצויים גם בשוק הדיור. זוהי תולדה של דחיפה ממשלתית לניכר, עניין שלא נראה בארץ מעולם".

שיעור תשואה על נדל"ן מניב בפריפריה לעומת המרכז
ובכל זאת, בארץ נרשמות עסקאות ענק על רכישות קרקע להקמת בנייני מסחר באזורי הביקוש. לעומת זאת, הפריפריה, כרגיל, נשארת מחוץ למשחק. "לשיעור התשואה הנדרש מספר מרכיבים עיקריים, כאשר ראשית הוא מבוסס על גובה הריבית במשק (שהיא ההשקעה האלטרנטיבית) ולכך, יש להוסיף אחוזים נוספים בגין ניהול, ביטוח, בלאי וסיכון. מרכיב הסיכון הוא זה שמשתנה בין מרכזי ביקוש לערים מתפתחות", מסביר דנוס את הפערים בין המרכז לפריפריה, "המרכיב הראשון הוא איכות פיננסית של השוכרים והשני הוא הצפי לעלייה בשווי הנכס. מובן שבערים מתפתחות נדרוש יותר אחוזים בגין מרכיב הסיכון ולכן, התשואה הנדרשת שם תהיה גבוהה יותר. לעומת זאת, במרכזי הביקוש, היכן שיש שוכרים בשפע וגם קיים סיכוי טוב יותר לעליית ערך, נוכל להסתפק בשיעור תשואה נמוך יותר".

להערכתו התוצאה המספרית של התשואה על נדל"ן מניב עומדת על כ- 7% בשנה במרכזי ביקוש עד ל- 10% בשנה בערים מתפתחות.

באשר למחירי העסקאות הגרנדיוזיים במרכזי הערים, הוא אומר: "הנדל"ן התייקר והנדל"ן במרכזי הערים הסתיים זה מכבר ולכן, כל יד אותה מניחים יזמים על קרקע מבוקשת במרכז אורבני מבוקש, תעלה להם הרבה מאוד כסף. אנשים חוזרים לרחוב ומרכזי הערים הוכיחו את עוצמתם, העובדות הללו מתבטאות אף הן במחירים".

האם משקיעים שרכשו דירות המיועדות לתמ"א 38 יראו רווחים?
תופעה מעניינת נוספת בתחום ההשקעות של השנים האחרונות, היתה מצד משקיעים פרטיים בעלי הון קטן יחסית, אשר החליטו לקנות דירות המיועדות להתחדשות עירונית בתוך שכונות ותיקות, בשאיפה שיום אחד יושבח הנכס שלהם בעשרות אחוזים. אלא שעד כה, נראה כי ההתחדשות העירונית זוחלת לאיטה והם מתקשים להחזיק את המשכנתא הנוספת שלקחו עבור ההשקעה. בנוסף,  עולה השאלה האם תמ"א38 אכן השביחה את האזורים הוותיקים, באופן כזה שהתשואה תעבור את ה- 2.5-3 אחוז הממוצעים בשוק המגורים הישראלי. לשאלה כמה  שנים יצטרכו לחכות אותם משקיעים עד שיראו את הרווחים, עונה דנוס כי : "אין ספק שהתחדשות עירונית משביחה את מרכזי הערים בהם אין קרקע פנויה למעשה. תשואות מנכסי מגורים משקפות צפי לעלייה משמעותית בשווי הנכס וזו אכן תגיע בלא מעט ישובים מבוקשים בישראל, אם כי לא בכולם. חשוב שההתחדשות העירונית תהיה איכותית ומושכלת. שלא תסתום את מרכז העיר ושלא תהפוך את החיים בו לבלתי אפשריים. כפי שזה נראה כרגע ובקצב שהדברים מתקדמים (או לא מתקדמים), אין ספק שצפויה השבחה גדולה ללא מעט קרקעות במרכזי הערים ובשכונות הוותיקות".

עתידו של הנדל"ן המניב בשכונות שעוברות התחדשות עירונית
כאמור, מעניין גם לשים את האצבע על עתידו של הנדל"ן המסחרי באותן שכונות שעוברות התחדשות עירונית ועירוב שימושים, זאת לאחר שמגמה המסתמנת היא שילוב בין חידוש המגורים לבין פיתוח המסחר. זאת ועוד, רחובות הוכיחה לאחרונה שקרקעות משלימות הן פתרון אפשרי בהחלט אם רוצים להוציא לפועל מהלך כולל להתחדשות עירונית למגורים ומסחר בשכונות. "מסחר הוא דבר חשוב. שטחי מסחר מהווים עורק לחיים בכל עיר ובוודאי שבשכונות העוברות התחדשות עירונית", מסביר דנוס ואומר כי התפיסה הרווחת כיום בקרב אדריכלים ומתכנני ערים הינה של סביבת מגורים משולבת: "אתה ישן, עובד, מבלה וחי באותה הסביבה וזו הגדרת נוחות במאה ה- 21. אין ספק על כן שעירוב שימושים הוא דבר מבורך והוא מעלה ערך קרקעות אך זאת, שוב, רק כשנערך בצורה מושכלת המייצרת איכות חיים ואינה מכבידה".

"לא רוצה לקנות? 'יש עוד אלף כמוך'"
אי אפשר לסיים בלי מילה גם השכונות החדשות והסכמי הגג שמקדם שר האוצר בכל רחבי הארץ. למרות המחלוקת הגדולה סביב מחיר למשתכן והיזמים שמלינים על חוסר כדאיות כלכלית, העובדה היא שיזמים רבים רצים למכרזים. "יזמים רצים למחיר למשתכן ממספר סיבות", מסביר דנוס, שסבור שלא מדובר בנהירה, "ראשית, אין שום דרך אחרת לשים יד על קרקע מפותחת מהמדינה. שנית, הקרקעות הפרטיות, בגלל מחיר למשתכן, התייקרו באופן משמעותי שהופך את רכישתן ופיתוחן לפחות כלכלי. שלישית, מרווחי הרווח במחיר למשתכן נמוכים ונעים סביב 5%-7%, אך אינך צריך לעסוק בשיווק וקהל הרוכשים הינו קהל שבוי. לא רוצה לקנות? 'יש עוד אלף כמוך', הלכה למעשה. רביעית, הפרשיות האחרונות הוכיחו לנו כי היזמים עושים ככל לאל ידם על מנת לחסוך בעלויות ולהרוויח מעט יותר בתחום מה שהמכרזים מתירים להם. חמישית ואחרונה, העסק מתנהל באותו הקצב שהתנהלה הבניה קודם לכן ואפילו איטי יותר. המשמעות היא שלא מדובר בנהירה כי אם בהתנהלות שוק סבירה לאחר תקופת הסתגלות לאופן ההתנהלות החדש. בקצב כזה לא קיים סיכוי אמיתי להפחתת מחירי הדיור, הגם שהיזמים והקבלנים נוטלים חלק פעיל בתכנית".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות