הוועדה המקומית תל אביב דרשה היטל השבחה בסך 5,512,343 שקל בגין הוצאת היתר לתמ"א 38 ברובע 4, כולל היטל השבחה מופחת הנובע מתמריצי בניה מכוחו של תיקון 3 א' לתמ"א 38. השמאית המכריעה הפחיתה את ההיטל ל-941,376 שקל
תכנית הרובעים בת"א וחישוב תמריצי הבנייה בשטח הרובעים, ממשיכים להוות סלע מחלוקת בין העירייה לבין הנישומים, בעלי נכסים ויזמי תמ"א 38. והפעם, בשומה מכרעת של השמאית המכריעה נורית ג'רבי, נדון גובה היטל ההשבחה שחל על יזם, לאחר שביקש להוציא היתר לפרויקט הריסה ובנייה מחדש של בניין ברחוב רמז בת"א, הנמצא בצפון החדש של העיר, בשטחה של תכנית רובע 4.
מדובר בבניין ישן בן 3 קומות מעל קומת קרקע חלקית, המונה בסה"כ 15 דירות, ללא מעלית וללא חניות. במקומו אישרה ועדת המשנה לתכנון ולבניה ת"א בשנת 2017 את הקמתו של בניין מגורים חדש בן 8 קומות, מעל 2 קומות מרתף וסה"כ 26 דירות, כולל חנייה לדיירים.
בעת הבקשה להיתר בנייה, קבעה הוועדה המקומית כי ההשבחה בנכס, הנובעת מתכנית רובע 4 ומתוספת של 3.5 קומות מעל פני הקרקע, עומדת על 13,915,818 ₪ וכפועל יוצא מכך – תשלום היטל השבחה של 5,512,343 ₪. חישוב ההיטל כלל 25% משווי ההשבחה בגין מיצוי מדרגת הקומות המקסימלית לבנייה בבניין ו-50% משווי ההשבחה בגין זכויות תכנית רובע 4.
שמאי המקרקעין של היזם, דני טרשנסקי ואסתי עמר, ממשרד השמאים 'קמיל-טרשנסקי-רפאל', בדקו ומצאו כי במועד הגשת הבקשה להיתר בנייה עמד לרשות היזם מלוא הפטור מתשלום היטל השבחה בבניית תוספת של 3.5 קומות מכוח תיקון 3א' לתמ"א 38 ובהתאם לסעיף הפטור בחוק. לדבריהם, לפי התיקון ובטרם עודכן סעיף הפטור מספר חודשים לאחר החלתו בשנת 2017, ניתנו תמריצי בנייה בתמ"א 38/2 – מסלול הריסה ובנייה מחדש, באופן שמקנה פטור מלא מהיטל השבחה גם בבנייה של קומה נוספת, מעל לתוספת של 2.5 קומות טיפוסיות מורחבות. התיקון שהגיע לאחר מכן, קבע כי הקומה הנוספת, מעבר ל-2.5 הקומות, תחויב בהיטל מופחת בשיעור של 25% מגובה ההשבחה, אולם בחלון הזמן של בקשת ההיתר ברחוב רמז, היזם אמור היה ליהנות מפטור גם מתשלום ההיטל המופחת.
עוד לדברי השמאים, "לאחר שהובהר לוועדה המקומית כי חלה טעות בסיסית בשומתה, בשל ההתעלמות ממלוא תמריצי הבנייה הפטורים מהיטל במועד בקשת ההיתר, הוציאה הוועדה שומה מתוקנת". בשומה זו ביטלה הוועדה את היטל ההשבחה בגין בניית הקומה ה-3.5 בגובה של 1,445,566 ₪ ועדכנה את דרישת התשלום ל-4,066,777 ₪.
בסופו של יום, נדרשה השמאית המכריעה להכריע האם תכנית רובע 4 אכן השביחה את הנכס במצבו החדש ביחס למצבו הקודם, וקבעה כי ההשבחה בנכס עומדת על 1,882,752 ₪ ותשלום היטל השבחה על 941,376 ₪ בלבד, לעומת דרישת ההיטל המקורית בסך 5,512,343 ₪, המהווים הפחתה של 83%.
לדברי השמאים טרשנסקי ועמר, "הוועדה המקומית טעתה פעמיים בחישוב היטל ההשבחה בפרויקט ברחוב רמז. בפעם הראשונה היא טעתה משום שלא הכירה במלוא הפטור לו היה זכאי היזם בגין תוספת של 3.5 קומות מורחבות בפרויקט התמ"א במועד הבקשה להיתר בנייה, ובפעם השנייה חישבה באופן מוטעה את ההשבחה של הנכס במצבו החדש מכוחה של תכנית רובע 4.
"מקרה זה ממחיש פעם נוספת את משמעויות הדרישות המופרזות של עיריית ת"א בהיטלי השבחה מיזמים ומנישומים נוספים, בהתאם להיקף תמריצי הבנייה והוראות החוק. משמעויות אלו נושאות מעמסה כספית המטילה צל כבד על היתכנותם של פרויקטים לחידוש בניינים ישנים, שאינם עומדים עוד בתקני הבטיחות, בצד גרירת הצדדים להליכי התדיינות ממושכים, שמעכבים משמעותית את הגדלת היצע הדירות באזורי הביקוש בתל אביב".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
