צילום דליה עסיס // אלן צ'פלסקי
צילום דליה עסיס // אלן צ'פלסקי

מהיכן נובעים הפערים העצומים בין רווחי רמ"י השנה לבין השנים הקודמות?

ביזור יתר: המדינה צריכה לשנות בהוראת שעה מיידית את שיטת התמחור של מכרזי רמ"י ולהורות לה לשווק קרקע במחירים קבועים ומפוקחים, תוך בחירת היזמים הזוכים לפי קריטריונים של איכות // דעה

דליה עסיס 03.08.2021

זה מכבר התרעתי כי משהו לא מסתדר לי ברמות המחירים של מכרזי רמ"י (רשות מקרקעי ישראל), ובמיוחד במהלך מחצית השנה האחרונה. תחושה זו, לצערי, אוששה כשלאחרונה פורסמו הרווחים של רמ"י כתוצאה ממכירת קרקעות במחצית הראשונה של 2021. מסתבר כי בתקופה זו הרוויחה רמ"י 8.1 מיליארדי שקלים ממכירת קרקעות, וזאת לעומת 3.8 מיליארד ב-2020, 2.7 ב-2019 ו-4 מיליארד ב-2018.

שלוש סיבות מרכזיות לפערים העצומים בין רווחי רמ"י השנה לבין השלוש השנים הקודמות. סיבה ראשונה היא סיום בפועל של תכנית מחיר למשתכן, דיור מסובסד מוזל, מה שכמובן גרע משמעותית מרווחי רמ"י. סיבה שנייה נעוצה בהתמקדות במכרזים של רמ"י באיזור הביקוש במרכז הארץ, מה שכמובן תרם מאוד לגידול בהכנסות. סיבה שלישית, אותה כבר ציינתי בעבר היא התמחור המאוד גבוה של המכרזים.

דוגמאות לתמחור הגבוה של מכרזי רמ"י ראינו בשלושה מקומות. הראשון במע"ר של העיר מודיעין, השני במרכז ברמת בית שמש והמכרז השלישי בשכונת קריית שלום אשר בדרום תל אביב. בשלושת המכרזים התמחור היה בכ-20 אחוזים מעל מחיר השוק הנוכחי. האבסורד הגדול שסכומי העתק הללו מוזרמים דרך רמ"י ישירות לקופת המדינה. אותה מדינה מחד גיסא מצהירה שהיא פועלת להורדת מחירי הדיור, מאידך גיסא מטפחת שיטת שיווק קרקעות של רמ"י אשר מתדלקת את רמות המחירים. 

אם המדינה הייתה רוצה, הייתה משנה בהוראת שעה מיידית את שיטת התמחור של מכרזי רמ"י שבפועל מספסרת ברמות המחירים. יתרה מכך, המדינה יכלה בנקל להורות לרמ"י לשווק קרקע במחירים קבועים ומפוקחים, ולבחור את היזמים הזוכים לא לפי "כל המרבה במחיר", אלא לפי קריטריונים של איכות למשל. המדינה יכולה לפתוח את מרכזי רמ"י לכלל אלפי הקבלנים במדינת ישראל ולא לעשרות בודדות שבדרך כלל זוכים במכרזים ומרכזים כיום בידם את רוב רובם של הפרויקטים, מה שמוריד את התחרות ומעלה את המחירים.

הדוגמא של רמ"י מצביעה על עקב אכילס של ענף הנדל"ן. אני רואה ב"מקרה רמ"י" דוגמה מובהקת לביזור יתר של סמכויות ענף הנדל"ן בין גורמים רבים, מה גורם לכך ש"יד אחת נותנת", זאת בעוד "היד השנייה לוקחת", כשבסופו של דבר היעדים המרכזיים – הגדלת ההיצע ובלימת עליית המחירים אינם מושגים. וכל זה יביא מן הסתם את רמות המחירים בשנת 2022 לשיא של כל הזמנים. רק תכלול של הסמכויות בידי גוף מרכזי אחד יוכל להשיט את ספינת הנדל"ן מים סוער אל חוף מבטחים.  

 

*כותבת המאמר, דליה עסיס, היא שמאית מקרקעין, מתכננת ערים ומרצה באוניברסיטת בר-אילן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות