banner
רמת גן // Depositphotos
רמת גן // Depositphotos

למרות רווח גרעוני ליזם בפינוי בינוי סמוך למטרו ברמת גן – התכנית אושרה להפקדה

התכנית הציגה רווח יזמי של 5 אחוז, לבסוף אושרה תוספת של 12 דירות אולם היטל ההשבחה עלול להגיע עד 75 אחוז ולסכן את התכנית

זיו גולדפישר 03.06.2024

תכנית התחדשות בשכונת מרום נווה ברמת גן אושרה להפקדה: הוועדה המחוזית תל אביב אישרה להפקיד תכנית התחדשות בפינת הרחובות תרצה מולכו ושדרות ירושלים ברמת גן, המציעה 113 יח"ד. חוות דעת שמאית קובעת כי הרווח בפרויקט נמוך, ואף עלול להיות גרעוני. בהחלטת הוועדה נקבע כי היקף הבינוי בפרויקט לא יעלה על 125 יח"ד.

תכנית התחדשות עירונית תרצה – ירושלים, ששטחה 1.9 דונמים, היא תכנית פינוי ובינוי בפינת הרחובות תרצה, מולכו ושדרות ירושלים, ברמת גן. התכנית כוללת פינוי והריסה של שני מבני מגורים ותיקים בני 35 יח"ד, 2 יחידות מסחר ו-2 מחסנים. התכנית מציעה איחוד וחלוקה של המתחם ל-2 מגרשים, על אחד מציעה התכנית להקים 113 יח"ד במגדל מגורים בן 23 קומות מעל קומת קרקע גבוהה הכוללת שטחי מסחר, ושטחים לרווחת הדיירים, השני – שטח בייעוד מבנים ומוסדות ציבור.

התכנית נמצאת בתחום הטבעת הראשונה של תמ"א 70 (בגלל הקרבה לתחנת מטרו הרא"ה) ושטח התכנית נמצא בייעוד מרחב עירוני מוטה מטרו כהגדרתו בתכנית. המשמעות היא כי בטבעת הראשונה לפחות 15% מתמהיל השימושים יהיה עבור תעסוקה ושימושים אחרים, ולפחות 20% יהיה עבור מגורים. לפחות 25% מיחידות הדיור צריכות להיקבע כדיור מכליל, וכ-15% מהן כדירות קטנות.

לוועדה המחוזית, שדנה בתכנית בשבוע שעבר, הוגשה חלופה הכוללת מגדל בן 23 קומות מעל קומת קרקע הכולל 125 דירות וחזית מסחרית לאורך רחובות שדרות ירושלים ומולכו. בנוסף החלופה כוללת 650 מ"ר עבור שטח מבונה עבור מבנים ומוסדות ציבור בקומת הקרקע והקומה הראשונה של המבנה, בחלקו הצפוני בפינת הרחובות מולכו ותרצה. תמהיל הדירות כולל 31% דירות קטנות בשטח של עד 65 מ"ר פלדלת.

הוועדה החליטה על הפקדת התכנית בתנאים, ביניהם הבינוי לא יעלה על 125 יח"ד, שטח ממוצע לדירה 95 מ"ר. בנוסף, יותרו 1,500 מ"ר שטחי מרפסות ולכל הפחות 6 מ"ר למרפסת. 

הפרויקט ממוקם בתחום ההשפעה של תחנת מטרו "הרא"ה", תחום בו שיעור היטל ההשבחה הוא 75 אחוז בהתאם להוראות החוק: במתחמי פינוי בינוי, שיעור היטל ההשבחה ומס המטרו יהיו 50 אחוז אך הוועדה המקומית רשאית לקבוע שיעור של עד 75% מההשבחה. חוות דעת שמאית שנערכה לפרויקט (על בסיס 113 יח"ד) בחנה את הרווח על בסיס היטל השבחה של 50 אחוז.

על פי חוות הדעת, הפדיון בפרויקט מוערך ב-226.6 מיליון שקל. ההוצאות, כולל הקמה, עלויות פינוי בינוי והשבחה, מוערכות ב-216.2 מיליון שקל. ההפרש, 10.3 מיליון שקל, מבטא שיעור רווח של 5 אחוזים. במקרה של השבחה של 75 אחוז, הפרויקט צפוי להיות גרעוני.

את התכנית יזמה חברת עוז נדל"ן והעורך ראשי הראשי הוא אדריכל ערן לשם, ממשרד CityBee אדריכלים.

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות