כיצד תוכלו להפחית מסך החיוב הכללי בהיטל השבחה וגם להקל על היזם? עו"ד ושמאי מקרקעין אוהד מרציאנו עם התשובה
חוק התכנון והבניה מעניק בתנאים מסוימים פטור מתשלום היטל השבחה לדירה בגודל של עד 140 מ"ר, בין היתר בתנאי שמחזיק הדירה או קרובו השתמשו בדירה למגוריהם או למגורי בני משפחתם הקרובים מגמר הבניה ועד מכירתה למשך זמן של לפחות 4 שנים.
תכליתו של הפטור הינה סוציאלית במהותה ולכן נקבעה מגבלת זמן על מנת למנוע ככל הניתן תכנוני מס.
פסיקת בית המשפט בעבר כבר קבעה, כי בהתחשב בטיבו של פרויקט פינוי-בינוי והתכלית הסוציאלית שעומדת בבסיס הפטור, אין סיבה למנוע את מתן הפטור גם ביחס לפרויקט מסוג פינוי-בינוי.
במערכת היחסים החוזית שבין הדיירים ליזם במסגרת פרויקט פינוי בינוי, העסקה מאופיינת לרוב כעסקת "נטו" כלומר, המיסים החלים כתוצאה מהעסקה ברוב המקרים ישולמו על היזם.
בנוסף, במערכת החוזית קיימת בדרך כלל הוראה הסכמית שתכליתה למנוע מן היזם אפשרות לחייב את מי מבעלי הזכויות להתגורר במשך 4 שנים בדירה לאחר גמר הבניה לשם מימוש הפטור, מאחר וליזם אינטרס מובהק לעשות שימוש בפטור ולהפחית את חיוב ההשבחה שהתחייב בהסכם לשאת בו, אך מנגד בעלי הזכויות מן הסתם אינם מוכנים להתחייב באופן עתידי להתגורר בדירה 4 שנים, בפרט לא כאשר העסקה נחתמת בפועל תקופה ממושכת טרם גמר הבניה.
במארג היחסים החוזיים, נהוג אם כן לכלול סעיף המונע מהיזם לדרוש מבעלי הזכויות לחתום על התחייבות להתגורר בדירה 4 שנים לצורך מימוש הפטור. בעל זכויות, שמרצונו הטוב יסכים לחתום על התחייבות כאמור והוא עומד בתנאים הקבועים בחוק, יפחית באופן יחסי מסך החיוב הכללי בהיטל השבחה בפרויקט וכך יקל על היזם. לפיכך, כאשר מתקבלת דרישת תשלום השבחה מהועדה המקומית לפרויקט פינוי בינוי עקב מימוש בדרך של היתר בניה, הגשת התחייבויות כאמור לועדה המקומית, במועד הקבוע לכך, חתומה ע"י בעל זכויות בפרויקט, תפחית את ההיטל אותו צריך היזם לשלם.
*הכותבים הינם עו"ד ושמאי מקרקעין אוהד מרציאנו ועמיחי ויינברגר ממשרד ויינברגר ברטנטל, המיצג יזמים רבים בתחום היטלי ההשבחה.
**הכתוב לעיל מהווה תיאור והמחשה כללית בלבד ובלתי מחייבת, אין לראות באמור לעיל כיעוץ או תחליף ליעוץ מקצועי. לצורך בחינת מימוש הפטור יש לבחון כל מקרה לגופו.
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
