עו"ד רונית אלפר // צילום: דקלה שי
עו"ד רונית אלפר // צילום: דקלה שי

ראו הוזהרתם: ניסיון לנצל זכויות בנייה מתוקף תמ"א 38 עלה ביוקר

משוכנעים שמגיעות לכם זכויות בנייה מכוח תמ"א 38? תחשבו פעמיים. בעלי דירות שביקשו להרחיב את בתיהם מכוח תמ"א 38 הגיעו עד לבית המשפט, אשר דחה אותם על הסף וקבע להם הוצאות משפט בסף 16,000 שקל

כרמלה קופר 02.12.2020

בית המשפט המחוזי מרכז לוד בראשות השופט אורן שוורץ, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, דחה לאחרונה עתירה שהגישו חלק מבעלי דירות במזכרת בתיה כנגד ועדת ערר מחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז, הוועדה המקומית, עמידר, משרד השיכון ואחרים, בגין בקשה לחיזוק מבנים של שני בנייני מגורים ברחוב הרקפת במושבה. 

העתירה הוגשה בגין החלטת ועדת הערר, בראשותה של עו"ד רונית אלפר, שלטענתם קיפחה אותם, ומנעה מהם לממש פרויקט תמ"א 38/1. העותרים ביקשו מבית המשפט לאשר להם בקשות להיתרי בנייה שהוגשו על ידם מכוח תוכנית מתאר מקומית ותמ"א 38 "לניצול שטחי שירות בגין ממ"דים והרחבת הקומות החדשות בהתאם". 

מההחלטה עולה כי לטענת העותרים, הבניינים האמורים ראויים להיכלל בתמ"א 38 וכי עוד בשנות ה-90 של המאה הקודמת ניתנו היתרי בנייה להרחבתם. עוד לטענתם, חלק מבעלי הדירות ביצעו את ההרחבה שהתאפשרה אולם חלק לא עשו כן, מטעמים כלכליים. "מוסדות התכנון, באמצעות הליך פרשנות שגוי, שללו מהעותרים את האפשרות שמקנה להם תמ"א 38 לנצל את זכויות הבניה הן מכוח התוכנית התקפה והן מכוח הוראות תמ"א 38", כך נטען. עוד טענו העותרים לתנאים "מיותרים" אותם חייבה ועדת הערר בהחלטתה האמורה. 

מנגד, טענו ועדת ערר והוועדה המקומית כי: "תמ"א 38 נועדה לשתי מטרות: להבהיר כי לא ניתן לקבל זכויות מצרפיות וכן להבהיר שניתן לקבל פטור ממיסים על פי התוכנית המפורטת, עד לתקרת הזכויות אך לא מעבר לכך. לפיכך, הפרויקט במתכונתו אינו מאפשר זכויות מצרפיות", כנכתב בפסיקה. עוד על פי הפסיקה, נטען על ידן כי: "לא ניתן להסתמך על היתרי הבניה שניתנו בשנות התשעים, ככל שלא נבנו מכוחם הרחבות לדירות". 

בתוך כך, בעלי דירות שמתנגדים לפרויקט, טענו במסגרת העתירה כי: "יישומה של תמ"א 38 על הבניינים ברחוב רקפת 1 ו-3 סובל מחסרונות רבים. לפיכך יש להעדיף על פניו השתלבות בפרויקט "פינוי בינוי" שמקודם בימים אלה בשכונה".

עוד עולה כי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה מזכרת בתיה דווקא אישרה את הבקשות להיתר, אולם קבעה תנאים לבקשות, לרבות ביטול זכויות מצרפיות מתוקף התוכנית הקיימת ומתוקף תמ"א 38, והזמינה את יזמי הפרויקט לקחת חלק בתוכנית כוללת למתחם, שמקודמת בימים אלה במסלול פינוי בינוי. על החלטה זו הוגשו שני עררים לוועדת הערר כאמור, אשר איחדה את הדיון בהם. 

על פי החלטת יו"ר ועדת ערר, עו"ד רונית אלפר, לא ניתן להקצות תוספת זכויות בנייה ולא ניתן לבצע ניוד זכויות בנייה בגין ממ"דים שלא נוצלו, מאחר והדבר מחייב פרסום הקלה. בנוסף, קבעה ועדת ערר, בראשותה של עו"ד אלפר, כי: "לא ניתן לכלול בשטח הדירות בקומות הנוספות גם שטח בגין רכיבי החיזוק שמתווספים לבניין. היקף הקומות הנוספות המתווספות מכוח התמ"א לא יעלה על שטח הדירות הקיימות בתוספת 25 מ"ר בלבד". עוד קבעה הוועדה כי אין לקבל את הטענה בדבר הכרה בהיתרים שניתנו בשנות ה-90 של המאה הקודמת. 

בפסיקתו קבע השופט שוורץ כי: "אני סבור כי החלטת ועדת הערר בכל הנוגע להיקף השטחים שניתן לאפשר… היא נכונה, מתיישבת עם הדין שחל ועם הנסיבות העובדתיות שעולות מהבקשות להיתר. לפיכך, אין כל עילה להתערב ברכיב זה של ההחלטה". 

באשר לתוספת זכויות הבנייה בגין שטחי ממ"ד, פסק השופט כי: "אינני סבור כי נפל פגם ברכיב זה של החלטת ועדת הערר". באשר לתוספת 2.5 קומות אותן אישרה הוועדה המקומית, המסתכמים ב- 25 מ"ר, צידד בית המשפט בהחלטת ועדת ערר: " ועדת הערר אשר נדרשה למחלוקת זו קבעה כי חישוב שטח הקומות הנוספות …משמעותו הענקת כפל זכויות שאיננו אפשרי במסלול עיבוי וחיזוק. לפיכך נדחתה טענה זו של העותרים". 

בסיכומו של דבר קבע השופט שוורץ כי: " לאחר ששקלתי את עמדות הצדדים במחלוקת זו אני סבור שבדין דחתה ועדת הערר את טענת העותרים באשר להגדלת שטח הקומות החדשות". 

סוף דבר: העתירה נדחתה והעותרים חוייבו בשכר טרחת עורך דין בא כוחה של ועדת הערר והמדינה בסך 10,000 אלף שקל. בנוסף, נפסק לטובת שניים מהמשיבים סכום של 5,000 שקל בגין הגשת תגובה ועוד 1,000 שקל נוספים לאחד המשיבים, בגין העובדה שטען בעל פה בדיון המוקדם והתייצב גם לדיון בעתירה.

כבר הצטרפתם לקהילה שלנו שעוסקת כל כולה בהתחדשות עירונית?

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות