חברה המקדמת פרויקט תמ"א 38 בירושלים מנהלת מזה מספר שנים מאבק עיקש בניסיון לקבל היתר לבניית קומה שישית, לאחר שמהנדס העיר התנגד לתוכנית, זאת בניגוד לעמדת הוועדה המקומית. המחלוקת הגיעה עד לבית המשפט המחוזי, שדחה את עתירת החברה
החברה היזמית צמרות מרכוס בע"מ, המקדמת פרויקט תמ"א 38 בירושלים מנהלת מזה מספר שנים מאבק עיקש בניסיון לקבל היתר לבניית קומה שישית. באורח יוצא דופן – הוועדה המקומית לא התנגדה לתוספת, אולם מהנדס העיר הביע עמדה נחרצת נגד המהלך. לאחר שוועדת הערר המחוזית דחתה את בקשתה, פנתה החברה לבית המשפט המחוזי בירושלים ועתרה להשבת הסוגייה לרשויות התכנון, אולם לאחרונה עתירתה נדחתה.
החברה המקדמת פרויקט ברחוב מרכוס בעיר הבירה, הציפה סוגיה הנוגעת לאיזון העדין בין שתי תכניות: מחד תכנית 10038 המאפשרת תוספת של עד שתי קומות ומאידך תכנית האב למושבות (שאיננה מסמך סטטוטורי אלא מסמך מדיניות, אליו מפנה תכנית 10038), שלא מאפשרת כלל בניה בשטח הפרויקט. לגישת הועדה המקומית לתכנון ובניה בירושלים, האיזון הראוי הוא קומה וחצי, בעוד שעמדת מהנדס העיר היא שיש לאשר קומה אחת בלבד.
לאחר שלחברה היזמית אושרה הוספת קומה חמישית לפרויקט, היא ביקשה להוסיף קומה שישית, וקיבלה את אישורה של הוועדה המקומית אולם נתקלה בהתנגדות נחרצת של מהנדס העיר. הסוגייה הגיעה לפתחה של ועדת הערר שבחודש נובמבר האחרון קיבלה את נימוקי המהנדס אולם הבהירה כי החברה היזמית יכולה לשוב ולפנות לוועדה המקומית בסוגיה. החברה היזמית לא השלימה עם החלטת ועדת הערר והחליטה לפנות לערכאות משפטיות.
בעתירתה לבית המשפט המחוזי טענה החברה היזמית נגד עמדתו של מהנדס העיר, וציינה כי על אף שהוועדה המקומית לא נכונה הייתה לקבל את עמדתו, החליטה ועדת הערר לאמץ גישה המתיישבת עם מדיניות זאת. בתוך כך נטען, שאין מדיניות זאת לגיטימית באשר אין היא מתיישבת עם לשונה ורוחה של תמ"א 38 ואף לא עם תכנית 10038. החברה טענה עוד כי האיזונים עליהם מתבססת גישת מהנדס העיר (ושקיבלו ביטוי גם בהחלטת ועדת הערר) מתבססת בעיקרה על תכנית האב למושבות וכי אין הצדקה ליצור איזון כלשהו בינה לבין תכנית 10038. מנגד, טענו הועדה המקומית וועדת הערר כי הן מאמצות את החלטת ועדת הערר והדגישו כי כל תכנית ומכל סוג אינה אלא קביעה של תקרת הבניה האפשרית, יש בה כדי לאפשר בניה במסגרת התכנית כאשר הדבר נכון, אבל לעולם, אין בה כדי לחייב את הרשויות לאשר את כל מה שמתאפשר. הן הוסיפו כי ראוי שבית המשפט "ימעט עד מאוד" בהתערבות בשאלות תכנוניות.
לאחר ששמע את טענות הצדדים השופט אלכסנדר רון קבע בפסק הדין: "עיון מוקפד בהחלטת ועדת הערר, על רקע טענות העותרת, מצביע על כך, שאכן נכללים בהחלטה מספר משפטים שייתכן שניתן היה לנסחם טוב יותר. ואולם, נפסק רבות, שלא כל הנמקה מוטעית שומטת את הקרקע מתחת לרגליה של אותה החלטה. דברי רלוונטיים אשר להתייחסות הוועדה לתכנית האב למושבות, ולמערכת היחסים בינה לבין תכנית 10038. אחרי ככלות הכל – תכנית 10038, כבודה במקומה מונח, אך אין היא אלא תכנית, וכפי שכבר צוין, כוחה של תכנית הוא במתן האפשרות לבניה, אך לא מעבר לכך, ובוודאי שאין בכוחה לחייב החלטות המתירות בניה.
אין חולקין, שתפיסות היסוד של תמ"א 38, התפתחו מהשילוב של הצורך בחיזוק מבנים ישנים, הצורך לסמן מקורות מימון לכך, והתועלת בהוספת בניה וחידושה. ואולם, הגם שהאינטרס הציבורי לכך ברור, וכך גם האינטרס הלגיטימי עד מאד, של בעלי הזכויות הפרטיקולריים בבתים הרלוונטיים לתכנית זו, נמנע המחוקק מהבניית מנגנונים לתוך תמ"א 38 שיהא בהם כדי לחייב את רשויות התכנון. היעדר מנגנון לחיוב רשויות התכנון נעשה מדעת. הדברים אף מתיישבים עם תפיסות היסוד של חוק התכנון והבניה, המקנות סמכויות לגורמי התכנון לרמותיהם השונות לאשר בניה או להימנע מכך, אך אין בחוק זה דבר שיש בו כדי לחייב גורמי תכנון לאשר תכנית, כאשר לדעתם, לא נכון לאשרה. וחזקה על המחוקק ולאחריו על מתכנני תמ"א 38, שלקחו בחשבון היתכנות למצבים כבפרשתנו, בהם, מטעמים שונים הזרים לכאורה לשיקולי תמ"א 38, (כגון תכנון סביבתי וכדומה), לא תאושר תכנית, הגם שמבחינת הצורך לחיזוק המבנה, למשל, נצרך הדבר".
בעניין המחלוקת בין מהנדס העיר לבין הוועדה המקומית קבע השופט: "ככל שהעמקתי בכך, ניכר שעל הפרק מחלוקת תכנונית עניינית, ואף ניתן להבין בנקל, שלצד גישות מחמירות, יימצאו גם מקלים. ומשעה שנתגלעו מחלוקות תכנוניות, ראוי להן שתוכרענה, על פי ההיררכיה שבחוק, כאשר מדרך העולם, לוועדת הערר המחוזית מעמד בכיר בהשוואה לוועדה המקומית. וככל שסברה ועדת הערר לאמץ את עמדת מהנדס העיר, הרי בהינתן שיקול דעת ענייני, אין בכך כל פסול. בפרשתנו הוסיפה ועדת הערר המחוזית שלהערכתה, ערך הקרקע ומיקום השכונה, צפוי 'לכסות' את הנדרש, גם בהינתן קומה נוספת אחת. מכל מקום, עדיין על הפרק סוגיה תכנונית, וקשה להלום, שבית משפט זה, יהא זה שיכריע בה".
לסיום ציין השופט: "אין בכוחה של תמ"א 38 להעניק פתרון מיטבי לכל בניין, אלא נלקח בחשבון, ובמפורש, שבמקומות שונים יהיו שיקולים תכנוניים רגיונליים, החל באופי העיר והשכונה וכלה בשיקולי שימור בניינים, ועוד. מכאן, שמקום בו לא תאושר תוספת בניה, או תאושר בהיקף שאינו מספק תמורה כספית מספקת, ייתכן שלא יתאפשר חיזוק המבנה. זה המניע העיקרי של העותרים, אם כי מקווה אני ואף מעריך, שהקומה החמישית שכבר אושרה, די בה". עם דחיית העתירה חויבה החברה היזמית בהוצאות משפט בסך 5,000 ₪.
בחן את עצמך: האם אתם בקיאים בתחום ההתחדשות העירונית
לקבלת עדכונים וחדשות בוואטספ >>> לחצו כאן
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
