איציק סימון // צילום: דני שביט

פינוי דיירים בזמן ביצוע עבודות תמ"א 38

איציק סימון 02.07.2018

תמונה: איציק סימון – ביטוח תמ"א 38 // באדיבות איציק סימון

התפיסה המקובלת היא שפרויקטים מסוג תמ"א 38 מתבצעים בזמן שהדיירים ממשיכים לגור בדירותיהם. "מגורים ודיירים בתוך אתר בניה" זהו מצב בעייתי ופתח ל'צרות' מבחינות רבות. הנה כמה מהן:

  • הדיירים אינם מצויים בנהלי הבטיחות ולקבלן גם אין כל סמכות או יכולת לאכוף תקנות והוראות אלה על הדיירים.
    כך, נאלץ היזם לנקוט באמצעי הבטיחות המתאימים שיאפשרו, ככל שרק ניתן, מגורים ועבודות בניה באופן שוטף
  • הקבלן ועובדיו נאלצים להגביל את עצמם באופן הביצוע ושיטת העבודה עקב נוכחותם של דיירים ב'אתר הבניה' שהוא בעצם ביתם.
  • הסמיכות הפיזית היום-יומית בין שני הגורמים המנוגדים מגביר משמעותית היתכנות פגיעה בגוף ונפש ו/או נזק לרכוש שמובילים לתביעות והפעלת פוליסות ביטוח.
  • שגרת חייהם של הדיירים משתנה מקצה עד לקצה ואף מוכתבת במובנים רבים על ידי עבודות הבניין שמתבצעות.

נדרשת כאן מלאכת תיאומים לא פשוטה עם הדיירים בנקודות השקה רבות כמו: מועדי ניתוק חשמל או מים לצורך ביצוע עבודות, הסרת גג רעפים או איטומים לקראת עונת החורף, לוחות זמנים של התחלת וסיום עבודות, ימים בהם משך העבודות נכנס לשעות מאוחרות כמו יציקת בטון, הצורך להיכנס לדירות הדיירים לצורך ביצוע עבודה ועוד.
לסיכום הנקודה:

"המגורים יחד" של עובדי בנין ודיירים הם כאמור מקור לחיכוכים רבים ול"חימום גזרות" בין הדיירים למבצעי העבודה. אבל בכך לא די. כל הסיבות שנמנו עד כה, ועוד רבות אחרות,  הם מן הגורמים המרכזיים להאטת קצב העבודה ולהארכת משך ביצוע הפרויקט ויש לכך משמעות כלכלית כבדה ליזם.

אין מה לעשות! האמנם?

אחד הביטויים השגורים בסלנג הישראלי הוא המשפט שנאמר תוך משיכת כתפיים  "אין מה לעשות" ואשר מבטא השלמה עם מצב קיים. מסתבר שיש מה לעשות.

חלק מחברות הבניה שעוסקות בפרויקטים מסוג התחדשות עירונית מתנות את כניסתן לפרויקט תמ"א 38 בפינוי הדיירים לדיור חלופי. פתרון שמאפשר לקבלן להיכנס לעבודה בחופשיות עם 'כל המנועים קדימה' ללא חשש לביטחון הדיירים, ללא חיכוכים, ללא הצורך לתאם לוחות זמנים ומועדי כניסה לדירות לצורך ביצוע העבודות. פתרון זה, במידה וניתן ליישמו, מביא:

  • לתוצאות טובות יותר ברמת עבודות חיזוק המבנה
  • לאיכות עבודה גבוהה יותר
  • לתכנון וביצוע בצורה אופטימלית
  • לקיצור לוחות הזמנים באופן משמעותי
  • לשיקום ושיפוץ פנים הדירות בצורה מיטבית

האם הפתרון הזה מתאים לכל פרויקט תמ"א 38?
ומה הרווח שיוצא ממנו ליזם/קבלן?

פרויקטים מסוג זה – דיור חלופי לדיירים בזמן ביצוע עבודות תמ"א בבניין מגוריהם – מתאפשרים ובעלי כדאיות כלכלית באזורים בהם ערך הדירות גבוה, מה שמאפשר לקבלן או ליזם להכניס את היד אל הכיס לצורך מימון דיור חלופי לדיירים. האם זה משתלם? בגדול – שלוש פעמים. הנה:

מקור רווח 1 – משך פרויקט תמ"א 38 אורך בממוצע כשנתיים. פתרון הדיור החלופי מקצר את לוחות הזמנים בחצי. הניסיון בשטח מצביע על כך שמשך ביצוע פרויקט תמ"א כאשר הדיירים אינם גרים בבניין בו מתבצעות העבודות אורך בממוצע שנה אחת בלבד. אנשי המקצוע שקוראים מאמר זה יודעים לעשות את החשבון ולהבין את המשמעות הכספית של קיצור הזמן בחצי.

מקור רווח 2 – סוף סוף הגענו לענייני הביטוח וגם כאן יש לכך משמעות. ברגע שהדיירים אינם מתגוררים ב"אתר בניה" תוך כדי ביצוע עבודות הופך הפרויקט מבחינת הגדרתו ל"עבודות שיפוץ" רגילות ויש לכך השפעה ישירה על עלויות הביטוח ועל מורכבות הפוליסה.

מקור רווח 3 – והפעם לא הרווח הכספי הוא העיקר אלא דווקא השקט הנפשי. עבודות המתבצעות באתר ריק מדיירים חוסך מהקבלן התעסקות ואחריות בנוגע לבטיחות הדיירים באתר הבניה וכפועל יוצא נמנעת כמעט לחלוטין חשיפה לאירועים תאונתיים של דיירים, הצורך בתיאומים רבים, נזקים לתכולה, דרישות ופניות שונות מהדיירים – והווי יומיומי בעייתי לאתר בניה.

ובשורה התחתונה, הרווח והחיסכון בעלויות כתוצאה מקיצור משך הפרויקט אמור לכסות את עלות הדיור החלופי ואולי אף מעבר לכך, מותנה כמובן בגודל הפרויקט ובמיקומו מבחינת יוקר הדיור באותו איזור. במקביל, מעבר לחיסכון כסף  וקיצור משך הפרויקט, לא פחות חשוב הוא הסרת הדאגה והחשש לפגיעה בגוף, נפש ורכוש של הדיירים והקטנת האפשרות לאירוע ביטוחי, באופן משמעותי.

 

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות