אחד האתגרים הבולטים בהוצאה לפועל של פרויקטים של פינוי בינוי הוא ההתמודדות עם האוכלוסייה הוותיקה. עו"ד רותם ורטנפלד, שותפה בפירמת שבלת ושות', מבהירה איך ניתן לגשר על הפערים שנוצרו בחוק ולמנוע עיכוב פרויקטיים מראש
הצרכים האובייקטיביים של אוכלוסיית האזרחים הוותיקים והקשיים הייחודיים המאפיינים אותה, גורמים לא אחת לעיכוב ניכר ביישום פרויקטים להתחדשות עירונית. מדובר למשל ברצונם שלא לעבור לדירה זמנית משום שכל מעבר כרוך בקשיים פיזיים ונפשיים, ברתיעה ממגורים במגדלים והיעדר הצורך בדירה גדולה יותר, עדיפותם לדירות קטנות יותר, ועוד. כל אלו מהווים אתגר גדול, הן עבור האוכלוסייה הוותיקה והן עבור היזמים. על כן, במסגרת תיקון מס' 6 לחוק פינוי בינוי מיום 29.07.2018 הוטלה על היזם החובה להציע חלופות תמורה ל"קשיש", ורק במידה שהקשיש סרב לחלופות שהוצעו לו ניתן יהיה לראות בסירובו כסירוב בלתי סביר, מה שיאפשר לרוב מבעלי הזכויות בפרויקט להגיש תביעה כנגדו.
עו"ד רותם ורטנפלד, שותפה בפירמת שבלת ושות', מציינת כי קשיש מוגדר בחוק פינוי בינוי כ"בעל דירה בבית המשותף שבמועד שבו נחתמה עסקת פינוי ובינוי ראשונה מלאו לו, על פי הרישום במרשם האוכלוסין, 70 שנים, ובמועד האמור הוא התגורר בדירה באותו בית משותף שנתיים לפחות".
לשאלה אלו זכויות מיוחדות יש לקשישים בפרויקטים של פינוי בינוי, היא משיבה כי: "על היזם להציע את אחת החלופות המנויות בחוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), לפי בחירת היזם, למי שהינו מוגדר כקשיש על פי חוק פינוי בינוי. ככל שהקשיש מעל גיל 75 חייב היזם להציע לו את החלופות שיאפשרו לקשיש מגורים במקום אחר ולא בפרויקט. האפשרויות האלו שלמען הנוחות נקרא להן "מחוץ לפרויקט" כוללות מעבר לבית הורים (בית אבות), בתוספת תשלומי איזון, בשווי דומה לשווי מהוון של דירת תמורה, ובלבד שהמעבר יתאפשר עד למועד הפינוי של הדירה של הקשיש לפי חוזה הפינוי בינוי. חלופה אחרת היא רכישת דירה חלופית בשווי מהוון של הדירה לה זכאי הקשיש, לפי חוזה הפינוי בינוי שתימסר לקשיש עד למועד הפינוי של הדירה, מיקומה של דירה כאמור יהיה ככל הניתן בסמוך לדירתו של הקשיש, אם הקשיש ביקש זאת. חלופה אחרת היא קבלת סכום כסף בשווי מהוון של דירת התמורה לשם רכישת דירה חלופית על ידי הקשיש בסכום האמור, כולו או רובו, לא יאוחר ממועד הפינוי של הדירה לפי חוזה הפינוי בינוי".
ורטנפלד מסבירה שקיימות גם חלופות ב"תוך הפרויקט": קבלת שתי דירות ששוויין המצטבר דומה לשווי דירת תמורה, וזאת מתוך הרציונאל שצרכיו של הקשיש לעיתים אינם זהים לאוכלוסייה הרגילה, כמו העובדה שאין לו צורך בדירה גדולה, והוא יינצל באופן מיטבי יותר דירה קטנה יותר שיוכל להתגורר בה ודירה נוספת שיוכל להשכיר, למשל. חלופה אחרת בתוך הפרויקט היא דירה ששטחה קטנה יותר בתוספת תשלומי איזון, והכל בשווי דומה לשווי דירת התמורה.
הפערים בחוק מקשים על היזמים
ורטנפלד נותנת כדוגמא פרויקט פינוי בינוי בשכונת קריית יובל בירושלים, בו היא מלווה את החברה היזמית. הפרויקט כולל פינוי של 4 מבני מגורים ובהם 138 דירות מגורים, שבמקומם ייבנו 4 בנייני מגורים בני כ- 25 מגורים ו- 480 יחידות דיור עם חזית מסחרית.
התוכנית קיבלה תוקף כדין, אולם בימים אלו מתנהלת תביעה כנגד בעלי הדירות שטרם חתמו על חוזה הפינוי בינוי. בשלב זה, יש לציין כי במסגרת התיקון לחוק פינוי בינוי, ביחס לאוכלוסייה הוותיקה נקבעו הוראות מעבר שעל פיהן, היזם לא היה מחויב להציע את החלופות לקשישים בפרויקטים, שבמועד פרסום התיקון לחוק כבר היו חתומים ע"י למעלה מ -40% מהבעלים.
"אף על פי שהיזם לא היה מחויב לעשות זאת בפרויקט בירושלים, מתוך ראייה של הצרכים של אוכלוסיית הקשישים, היזם הציע להחיל על הפרויקט את התיקון לחוק והציע את החלופות לדיירים הקשישים", היא מסבירה, "אולם, אחת הבעיות העיקריות בתיקון לחוק היא שהמחוקק קבע את החלופות מתוך כוונה לתת פתרון עבור האוכלוסייה הוותיקה, אבל לא פרט את התנאים, מה שיוצר לא מעט בעיות".
לדברי ורטנפלד קיימת חלופה, שבה ניתן להעביר שווי מהוון של דירת התמורה ובכסף הקשיש יקנה דירה במקום אחר. "המחוקק לא ציין איך קובעים את השווי, מי קובע או איך לחשב את ההיוון. בעיה נוספת היא אופן התשלום של הכספים לקשיש. מצד אחד, הקשישים זקוקים לזמן מספק על מנת למצוא דירה, לחתום על חוזה מכר, לתת מקדמות, ואילו ליזם בשלב של טרום פינוי אין וודאות שכולם יתפנו, כך שהוא צריך לשחרר כספים לפני שיש לו וודאות מוחלטת שהפרויקט 'בידו', וכתוצאה מכך ההתנהלות מול הקשישים ארכה תקופה ארוכה במקום שיהיה פיתרון מהיר וקל עבורם", מסבירה ורטנפלד.
איך ניתן בכל זאת לגשר על הפערים הללו?
"חשוב לבחור אנשי מקצוע מנוסים שילוו את הפרויקט, הן מצד היזמים והן מצד הבעלים, הכוללים בין היתר עו"ד, יועץ מס, שמאי. בנוסף, ניתן להיעזר במנהלות העירוניות שבהן אנשי מקצוע רלוונטיים כגון: עובדים סוציאליים שילוו את הקשישים. לרוב נתקלים בקושי להסביר לאוכלוסייה המבוגרת את המהות של החלופות, ולכן חשוב לערב גם את בני המשפחה שלהם בתהליך היות ויש לא מעט נושאים חשובים שעל הקשישים לדעת, כמו לדוגמא: הם מחויבים ששווי הדירה החדשה שהם רוכשים יהיה לא פחות מ-75 אחוזים משווי הדירה הנוכחית, ויש תקופת זמן מסוימת שבה עליהם לרכוש את הדירה, ככל שהקנייה תהיה רחוקה ממועד הפינוי קיים סיכוי שלא יכירו בהטבות מס."
"בפרויקטים בהם אני מלווה בעלי דירות, אני עומדת על כך שכבר בשלב המשא ומתן על טיוטת חוזה הפינוי בינוי, תוכנס ההתייחסות לאוכלוסיית הקשישים, כך שהתנאים המסחריים למימוש החלופות ייקבעו כבר מראש. חשוב להסביר לאוכלוסיית הקשישים את המשמעויות של החוק, ולכן חשוב שאנשי מקצוע שמלווים את היזם והקשישים יהיו בעלי ניסיון בתחום ויידעו כיצד לפתור את הסוגיות הללו".
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
