הריסת 45 יח"ד והקמת 264 דירות חדשות – זו התכנית שיזמה חברת משהב ואליה הצטרפה המועצה. האם הרשות תוותר על היטלי ההשבחה?
תכנית פינוי בינוי בגדרה, הכוללת הריסת 45 יח"ד ברחוב ויצמן שבמרכז היישוב לטובת הקמת מתחם הכולל מתחם מגורים חדש הכולל 264 יח"ד תעלה לדיון בוועדה המחוזית מרכז. דו"ח שמאות שנערך עבור יזמי התכנית מעריך את הפדיון מהפרויקט ב-386 מיליון שקל. את התכנית יזמה חברת משהב, שהגישה אותה יחד עם הרשות המקומית.
התכנית, שנערכה על ידי משרד שיין סרנוף, משתרעת על שטח של כ-17.5 דונמים, ומציעה להרוס 2 מבני מגורים קיימים בני 9 כניסות ובהן 45 יח"ד בפינת הרחובות ויצמן והעצמאות, שבמרכז הוותיק של היישוב. במקום המבנים שייהרסו, התכנית מציעה לבנות שישה בנייני מגורים בני 9 קומות וקומת גג חלקית הכוללים סה"כ 264 יח"ד חדשות, מתוכן לפחות 42 יח"ד קטנות (מכפיל 5.86).
מתחם התכנית כולל שני חלקים: מצפון לרחוב ויצמן יוקמו שני בניינים ומדרום לרחוב ויצמן 4 בניינים. החלק הצפוני של התכנית כולל בית כנסת והחלק הדרומי של התכנית כולל שטחים ציבוריים פתוחים ומבנים ומוסדות ציבור.
המבנים שצפויים להיהרס הם מבנים טרומיים ישנים. סקר חברתי שנערך בקרב דיירי המתחם מעלה כי תחזוקת הבניינים גרועה, אין ועד בית וסביבת המגורים מוזנחת. חוות דעת שמאית שנערכה לפי תקן 21 (תקן הבוחן את כדאיותם הכלכלית של פרויקטים להתחדשות עירונית), מעריכה כאמור את הפדיון החזוי מהפרויקט ב-386 מיליון שקל. חוות הדעת העריכה את ההוצאות בהתאם לגובה היטלי ההשבחה שייגבו. במקרה של פטור מוחלט מהיטלי השבחה, ההוצאות מוערכות ב-317.7 מיליון שקל, והרווח החזוי הוא 68.1 מיליון שקל (שיעור רווח של 21.4 אחוז מהעלות, 17.7 אחוז מהפדיון).
במקרה של חלופת חיוב בהשבחה בגובה של 50 אחוז, ההוצאות מוערכות ב-326.8 מיליון שקל, הרווח 59 מיליון שקל (שיעור רווח של 18.1 אחוז מהעלות, 15.3 אחוז מהפדיון). בחלופה שלישית, 100 אחוז חיוב בהיטלי השבחה, ההוצאות נאמדות ב-335.8 מיליון שקל, הרווח הוא 50 מיליון שקל (שיעור רווח של 14.9 אחוז מהעלות, 13 אחוז מהפדיון). חוות הדעת קובעת כי בחלופת פטור מהיטל השבחה מתקבל רווח יזמי בשיעור הנמוך מהרווח היזמי המקובל בהתאם לתקן 21, שהוא 25 עד 30 אחוזים.
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
