דיירי בניין שנבנה ללא היתר בנייה לא יזכו לתמ"א 38 // depositphotos

דיירי בניין שנבנה ללא היתר בנייה לא יזכו לתמ"א 38

חברה יזמית ביקשה לאשר תמ"א 38 בבניין שנבנה ברמת השרון בשנות ה-70 ללא היתר בנייה אולם בית המשפט קבע: "השאיפה לחזק מבנים מפני רעידות אדמה לא נועדה להכשיר עבריינות בניה ולא נועדה "להלבין" בניינים שנבנו ללא היתר"

מגדילים 02.12.2018

האם ניתן לקבל היתר לפרויקט תמ"א 38 לבניין שנבנה ללא היתר בניה? בסוגיה הזו דן לאחרונה בית המשפט המחוזי בתל אביב (בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים), כאשר החברה היזמית "דגש לוג'יסטיק בע"מ" הגישה עתירה לביטול החלטות האוסרות עליה לקבל תמריצים מכוח תמ"א 38. הבניין מושא העתירה הוא בית משותף בן 9 דירות ושלוש קומות המצוי ברחוב בראשית ברמת השרון שנבנה במחצית השנייה של שנות השבעים.

בחודש יוני אשתקד הגישה החברה היזמית לוועדה המקומית בקשה למתן היתר להריסת הבניין ולבנייתו של בניין חדש תחתיו, בן 24 דירות ושש קומות, לפי תמ"א 38 ותכנית רש/3838. כחודשיים לאחר מכן, דחתה הוועדה המקומית את הבקשה בנימוק שלא ניתן להתיר תוספת זכויות בניה לפי תכנית רש/3838 ומכוח תמ"א 38 לבניין שנבנה ללא היתר בניה.  החברה היזמית הגישה ערר על ההחלטה לוועדת הערר המחוזית תל אביב אולם גם הוא נדחה.

לא נמצא ההיתר לבניין מתקופת "מועצת רמת השרון"
בעתירה שהגישה לבית המשפט, טענה החברה היזמית כי יש להורות על ביטול החלטותיהן של הוועדה המקומית וועדת הערר, ולהחיל את הוראות תמ"א 38 ותכנית רש/3838 על הבניין.

לטענתה, הגם שלא עלה בידה לאתר את היתר הבניה לפיו נבנה הבניין, הרי שהלכה למעשה, הקבלן הבונה שילם עוד בשנת 1976 את כל האגרות וההיטלים שנדרשו על ידי המועצה המקומית רמת השרון, שלימים הפכה לעיריית רמת השרון ועל כן, העירייה עצמה ראתה את הבניין כאילו נבנה על פי היתר בנייה. היא אפשרה את חיבורו לרשת החשמל, את אכלוסו בדיירים ולאחר מכן גם את רישומו כבית משותף: "אכן, בשנת 1976 הוגש נגד הקבלן כתב אישום בגין בניית הבניין ללא היתר, ואף ניתן בעקבות כך צו הריסה שיפוטי ביחס לבניין, אלא שהבניין לא נהרס, המחדלים של הקבלן תוקנו ורק כשל טכני כלשהו הוא שמנע הוצאת היתר בנייה פורמלי".

עוד טענה החברה היזמית כי בחודש יולי 2000 החליטה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לאשרר בדיעבד את היתר הבניה לבניין וזאת לצורך תוספות בנייה חדשות שנוספו על גגו. כמו כן, מכוח חזקת כשירות המעשה המנהלי, יש לקבוע כי הבניין נבנה כדין, שכן חזקה על הוועדה המקומית שלא הייתה מאשרת תוספת לבניין שנבנה שלא כדין.

היא ציינה בפני בית המשפט כי בנסיבות אלו לא היה מקום לדחות את בקשתה לקבלת תמריצי בניה לפי תמ"א 38 ותכנית רש/3838: "מדובר בבניין שנבנה לפני שנת 1980 וההיתר לגביו ניתן, ולמצער, צריך היה להינתן, לפני שנת 1980. בכך מקיים הבניין אחר התנאים הנדרשים לקבלת תמריצי בניה לפי תמ"א 38 ותכנית רש/3838. הוועדה המקומית וועדת הערר נמנעו מלשקול שיקולים נוספים מעבר לשיקול התכנוני והטכני. כך, היה עליהן לשקול את המצב אליו נקלעו הדיירים, שעל לא עוול בכפם צריכים לשאת בעונשו של הקבלן שלא הסדיר קבלת היתר בניה פורמלי. כמו כן, צריך היה לשקול את תכליתה של תמ"א 38, שהיא חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, תכלית שלא תושג אם העותרת לא תזכה בתמריצי הבניה הנובעים מתמ"א 38. לדיירי הבניין אין את היכולת הכלכלית לחזק את הבניין על חשבונם, בלא להזדקק לתמריצים שמקנה תמ"א 38 לזכאים על פיה. בהקשר זה כי האינטרס הציבורי לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה גובר על אינטרס שלטון החוק, במיוחד משום שבמקרה דנן בעלי הדירות אינם צריכים לשאת באחריות למחדלי הקבלן שבנה את הבניין".

דיירי הבניין לא פעלו להוצאת היתר

מנגד טענו הוועדה המקומית וועדת הערר כי דין העתירה להידחות. הן ציינו כי בית המשפט לא יתערב בהחלטות של מוסדות תכנון אלא אם נפל פגם מנהלי בהחלטות אלה וכי המקרה הנוכחי איננו מצדיק התערבות שכזו.

לטענתן, הבניין אינו בא בגדרן של תמ"א 38 ותכנית רש/3838 משום שהוא נבנה ללא היתר בניה, ולמעשה, עד עצם היום הזה אין לבניין היתר בניה: "אכן, בישיבתה של הוועדה המקומית מיום 5.7.2000 הוחלט ליתן לבניין היתר בניה, אלא שדיירי הבניין לא פעלו לשם הוצאת היתר בניה בפועל, ומכל מקום, גם אם היה ניתן היתר בניה בעקבות אותה החלטה עקרונית, עדיין לא מדובר בהיתר שניתן לפני שנת 1980 כנדרש לפי תמ"א 38 ותכנית רש/3838".

בנוסף הן הפנו לשורה ארוכה של מסמכים המעידים לטענתן על כך שלבניין אין ולא היה מעולם היתר בנייה.

לאחר ששמע את טענות הצדדים החליט סגן הנשיא, השופט חגי ברנר לדחות את העתירה. בפסק הדין נאמר בין היתר: "תכלית ההבחנה בין מבנים בעלי היתר בניה לבין מבנים ללא היתר בניה היא ברורה: השאיפה לחזק מבנים מפני רעידות אדמה לא נועדה להכשיר עבריינות בניה ולא נועדה "להלבין" בניינים שנבנו ללא היתר.  על כן, השאלה הראשונה שבה היו צריכות המשיבות להכריע היא האם הבניין שבמחלוקת קיבל היתר בניה, ואם כן, מתי. שבתי ובחנתי לגופו של ענין את חומר הראיות הרב שהוצג בשאלה זו, שמא נפלה שגגה כלשהי מלפני המשיבות, ושמא החמיצו מסמך כלשהו המבסס את טענת העותרת לפיה הבניין קיבל, ולמצער אמור היה לקבל, היתר בניה עוד לפני שנת 1980. בדיקה זו העלתה כי קביעתן של המשיבות בדין יסודה".

השופט התייחס להשתלשלות העניינים בתיק וציין: "מסיבות שלא נתחוורו, זנח הקבלן את הטיפול בקבלת היתר בניה לבניין, וגם דיירי הבניין, שניסו בשנת 1982 לחדש את הטיפול בעניין זה, נטשו את ניסיונם זה ואיבדו כל ענין בהכשרת הבניה בדיעבד. עוד עולה כי דיירי הבניין, ולמצער חלקם, ידעו היטב שאין לבניין היתר בנייה, לפחות מאז שנת 1981. אפילו הפתרון הנקודתי שיזמה הוועדה המקומית בשנת 2000 כדי לפתור בעיה של דייר בודד שביקש היתר לבנות על הגג, לא הבשיל לכדי מתן היתר בפועל לבניין כולו (להבדיל מהחלטה עקרונית שלא יצאה אל הפועל, ליתן היתר בניה לבניין). אכן, ברור כי המועצה המקומית (ולאחר מכן העירייה) העלימה עין מן העובדה שהבניין נבנה ללא היתר, ואף גבתה תשלומים שונים מן הקבלן בקשר לבנייה. המועצה המקומית גם לא עמדה על ביצועו של גזר הדין להריסת השלד ואף איפשרה את איכלוסו של הבניין ואת רישומו כבית משותף. יחד עם זאת, ברור גם כי היתר בנייה בפועל מעולם לא ניתן והמועצה המקומית אף הצהירה בכתובים על הצורך בנקיטת הליכים משפטיים נגד הקבלן בגין כך, הצהרה שלא מומשה. אין זה סביר להניח כי היה בשעתו היתר בנייה לבניין וכי ברבות השנים הוא אבד, וזאת משום שכבר בשנת 1979, בסמוך מאוד למועד הבניה, ציין סגן ראש המועצה שהבניין נבנה ללא היתר, וגם המסמכים מן השנים 1981- 1982 מעידים על כך שהיה ידוע לכל, לרבות לקבלן ולאחד הדיירים, כי אין לבניין היתר בנייה. הרישום בעפרון בטופס המעקב של המועצה המקומית, המעיד על קיומו של טופס היתר בניה ממוספר, איננו מעיד כי מדובר בהיתר בנייה חתום כדת וכדין, להבדיל מטיוטה שהוכנה אך לא הושלמה ולא הבשילה לכדי היתר בנייה של ממש, מחמת מחדלים של הקבלן שטיבם לא נתחוור".

עוד הוסיף השופט: "נוכח המסקנה המתבקשת, לפיה אין ולא היה מעולם היתר בניה לבניין, ברי כי לא ניתן להחיל עליו את תמריצי המוקנים לבניינים שההיתר לבנייתם ניתן לפני יום 1.1.1980, שכן הדבר עומד בסתירה גמורה להוראות תמ"א 38 ולהוראות תכנית רש/3838. יתר על כן, הואיל ועד עצם היום הזה לא ניתן היתר בניה לבניין (להבדיל מהחלטה עקרונית מיום 5.7.2000 ליתן היתר בניה, החלטה שלא מומשה עד היום), הרי שהוראות תמ"א 38 כלל אינן יכולות לחול על הבניין, אף ללא תמריצי בניה.

העותרת מבקשת למעשה לעשות שימוש בפיקציה משפטית, לפיה ייקבע שיש לראות את הבניין כאילו קיבל היתר בניה לפני יום 1.1.1980 למרות שברור שלא כך הוא הדבר. לטעמי, אין לכך כל הצדקה ומדובר בלוליינות משפטית שנועדה להתגבר על הוראות מפורשות של תמ"א 38 ושל תכנית רש/3838. לא קיימת מנהרת זמן משפטית בה ניתן לגלגל לאחור את מצב הדברים, ולכן, אף אם לצורך העניין היינו יוצאים מתוך הנחה שהחלטתה של הוועדה המקומית מיום 5.7.2000 משולה למתן היתר בניה, עדיין מדובר במאורע שהתרחש לאחר יום 1.1.1980, קרי, היתר בניה כזה לא יזכה את העותרת בתמריצי הבניה להם היא מייחלת".

לאחר שדחה את העתירה קבע השופט כי החברה היזמית תשלם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת השרון ולוועדת הערר המחוזית הוצאות משפט בסך 15,000 שקלים לכל אחת.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

צריך שניים לתמ"א

תושב חולון שביקש לקדם פרויקט תמ"א על מגרש דו משפחתי לא יוכל לעשות זאת בשל התנגדות בעלי הדירה...
רונן דמארי 13.12.2018
נשמח לדבר אתך
נגישות