החברות קרדן, אאורה ומטרופוליס מבקשות תוספות של מאות דירות במתחם דוד המלך בלוד

היזמיות שנבחרו לקדם את תכנית הענק להתחדשות עירונית במתחם דוד המלך בלוד טוענות כי התכנית אינה כדאית כלכלית, ודורשות להוסיף זכויות בנייה בהיקף של מאות יח"ד כדי להפוך אותה לרווחית. השבוע תדון ותמ"ל בהתנגדויות לתכנית, המציעה 4,030 יח"ד. תוכנית "תמל/ 2046/ א – מתחם דוד המלך- לוד", ששטחה 170 דונמים, מציעה את פינויים של 44 מבנים ישנים הכוללים 727 יחידות דיור ישנות ב-44 מבנים והקמת 4,030 יחידות דיור חדשות במקומן. התכנית ממוקמת במרכזה של העיר לוד, בין שדרות דוד המלך מצפון, שכונת בן גוריון ממזרח, רחוב ארלוזורוב מדרום ורחוב שלמה המלך ממערב. הבינוי המוצע בתכנית משלב בין בנייה מרקמית בת 7-8 קומות, לצד מגדלים בני 23-36 קומות, תוך יצירת דופן רחוב פעילה לרחובות שד' ירושלים ודוד המלך. התכנית מהווה חלק מתהליך תכנוני נרחב של התחדשות עירונית בעיר לוד, הכולל העצמת זכויות בניה לאורך הרחובות הראשיים, ובסמוך לצירי מתע"ן מתוכננים ומבוצעים, ביניהם תחנת מטרו 1M.

התכנית מחולקת ל-11 מתחמי תכנון, מתוכם 7 מתחמי איחוד וחלוקה עצמאיים. התכנית הופקדה בחודש אוגוסט השנה, לאחר שבגרסה קודמת שלה נסגרה בגלל הצורך בתיאום מול רשות התעופה האזרחית, בגלל מגבלות שנובעות מהקרבה לנתב"ג. נגד התכנית הוגשו 10 התנגדויות, מתוכן של יזמיות שנבחרו לקדם שני מתחמים בתכנית.

התנגדות אחת היא של חברת מטרופוליס, שנבחרה לקדם את הבנייה במתחם 2, ושל 64 דיירים במתחם. מתחם 2 ממוקם בשכונת "חסכון ג", ומצוי ברחוב שלמה המלך 11-17, ויש בו 72 יח"ד ישנות בארבעה מבני שיכון ישנים. במסגרת התכנית מוצע להרוס את בנייני המגורים הקיימים במתחם 2 ולבנות במקומם 355 יח"ד בארבעה או חמישה בניינים חדשים, מתוכם שני מגדלים בגובה של עד 33 קומות והיתר בניינים בבניה מרקמית בגובה של עד 8 קומות.

לטענת מטרופוליס, מימוש פרויקט בהתאם להוראות התכנית המופקדת מפיק רווח יזמי של 11 אחוזים בלבד, וכי בהתאם לחוות דעת כלכלית מעודכנת, על מנת להגיע לרווח יזמי מזערי של 17 אחוזים שיאפשר את מימוש הפרויקט, יש צורך בתוספת נפחי בניה של 142 יח"ד. בסך הכל, טוענת החברה, יש צורך ב-497 יח"ד כדי להגיע לרווח יזמי של 17 אחוזים.

לטענת החברה, הדוח השמאי המופקד קובע כי הרווח היזמי יעמוד על 17 אחוזים במקרה שבו היקף הבינוי הוא 367 יח"ד, אך ותמ"ל הפחיתה מהבינוי 12 יח"ד. עוד טוענת החברה כי חוות הדעת המופקדת נערכה עם ערכי שווי נכון לחודש נובמבר 2023, למעלה משנה מהמועד המוקדם ביותר הצפוי לאישור התכנית, דבר המהווה פגם מהותי. 

מטרופוליס טוענת בהתנגדות כי עלויות הבניה שנלקחו בחשבון בחוות הדעת המופקדת נמוכות באופן קיצוני מעלויות הבניה הריאליות נכון להיום, זאת לאור המצב הכללי במדינה והתמשכות מלחמת חרבות ברזל, שגרמו למגבלות קשות ביותר על שוק העובדים בענף הבניה ועל מלאי חומרי הגלם ומועדי אספקתם. שינויים אלה, נטען, פוגעים באופן משמעותי בכלכליות הפרויקט ומורידים את שיעור הרווחיות הרבה מתחת לרף הרווחיות המינימאלי המאפשר את מימושו.

התנגדות נוספת הייתה של חברת אאורה, שנבחרה לקדם את מתחמים 3 ו-4. מתחם 3 כולל כיום 90 יח"ד, והחברה אמורה לבנות במקומן 371 יח"ד, ובמתחם 4 יש 176 יח"ד, שבמקומן היא אמורה לבנות 685 יח"ד. לטענת החברה, מתחם 4 כלל במקור 138 יח"ד לפני ההפקדה, והבינוי המוצע היה 640 יח"ד, אך במהלך דיון ההפקדה הוחלט לצרף אליו עוד שני מבנים, בני 38 יח"ד (מתחם A4).

החברה דרשה בהתנגדות להוציא את מתחם 4A ממתחם 4, על מנת לאפשר את המימוש של מתחם 4 המקורי באופן עצמאי. עוד טענה החברה כי אינה כדאית כלכלית, כי על מנת להביא את התכנית לכדי מימוש במתחם 4 המקורי נדרשת תוספת 324 יח"ד (סה"כ 964 יח"ד), או לחילופין הגדלת היקף ההשלמה הכספית לכ-81.5 מיליון שקל. בכל הנוגע למתחם 3, לטענת החברה נדרשת תוספת 374 יח"ד (סה"כ 745 יח"ד) או לחילופין הגדלת היקף ההשלמה הכספית לכ- 82.1 מיליון שקל. 

מתנגדת נוספת הייתה חברת קרדן, שנבחרה לקדם את מתחם 1 במתחם. לטענת החברה, בהתאם פי תקן 21 שצורף למסמכי התכנית, מספר הדירות במצב היוצא היה 465 יח"ד לפי מכפיל ,4.95 לעומת זאת, התכנית המופקדת כוללת 433 יח"ד בלבד לפי מכפיל 4.6 בלבד. כמות יחידות הדיור הופחתה בהפקדת התכנית, והחברה דורשת להשיב את כמות יחידות הדיור שהופחתו.

בנוסף, הוגשו התנגדויות טכניות לתיקונים נקודתיים של עיריית לוד, רמ"י, נתיבי איילון ונת"ע.

את התכנית יזמה הרשות המקומית באמצעות החברה הכלכלית, והיא הגישה אותה יחד עם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. העורך ראשי הוא אדריכל תאה קיסלוב.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן