שמוליק כהן שמאי מקרקעין // צילום: דובי שמחי
שמוליק כהן שמאי מקרקעין // צילום: דובי שמחי

"התנגשות בין משקפיים ורודים מידי לפרויקט מורכב ואי ודאות מחייבת דו"ח שמאי אובייקטיבי"

"העלויות והתקבולים צריכים להיות ריאליים בשלב הבנייה", כך אומר השמאי הבכיר שמוליק כהן, שהתארח באולפן "מגדילים" ומביא עד אליכם את כל הטעויות הנפוצות במימוש פרויקטים. כהן גם עונה על 'שאלת המיליון' – מה הכי קריטי לבצע בכל שלב ושלב. יזמים, קבלנים או מארגני קבוצות רכישה – הכתבה הבאה היא חובה עבורכם !

מגדילים 01.09.2020

יזמים, קבלנים ומארגני קבוצות רכישה נאלצים לעבור שלבים רבים עד ליציאתו לפועל ומימושו של פרויקט, אלא שבדרך רבים ומנוסים שבהם עדיין עושים "טעויות של מתחילים". השמאי הבכיר שמוליק כהן, בעלים משותף במשרד SK שמאות מקרקעין, המלווה פרויקטים ותהליכים פיננסים, התארח באולפן מגדילים, כדי לעשות סדר ולתת מידע יקר ערך על תהליך נכון לקידום פרויקט עם אפס טעויות בדרך. 


איזה דגשים יזמים וקבלנים ומארגני קבוצות צריכים לקחת בחשבון בשלב הראשוני ?

"יזם עושה תחשיבים לעצמו. ברגע זה הוא חייב לעצור ולשאול את עצמו האם מה שהוא עושה הוא אכן מדויק. הטעות הנפוצה ביותר היא אי ביצוע בדיקת כדאיות כלכלית שמאית ראשונית. למה צריך את זה? כי היזם רואה את הדברים באופטימיות יתר לעיתים, ותחושות משפיעות עליו, אבל פרויקטי נדל"ן הם עתירי סיכון וההתנגשות בין משקפים ורודים מידי לפרויקט מורכב מחייב דוח מקצועי שמאי אובייקטיבי, שנותן לו תמונה מיידית על הרווחיות". 

השגת ליווי פיננסי הוא עוד שלב מורכב בדרך, מה לוקחים בחשבון ? 

"בשלב הזה עברה כשנה מיום חתימה על ההסכם והיזם רוצה להתחיל לבנות. זה הרגע לזכור שאנחנו חיים במציאות שבה גם יזמים מנוסים ביותר הינם חסרי ניסיון באותו פרויקט ספציפי כי כל פרויקט הוא עולם בפני עצמו. כדי להתגבר על המכשול הזה, יזם צריך לקחת בחשבון את בחירת הגורם המממן, תחשיב הדו"ח ובעיקר מה מטרת הדו"ח. המעטפת מורכבת מגורמי אי ודאות אין סופיים, לצד מורכבות שיוצרות בעיות, לכן, מטרת הדוח היא לא להגיד ליזם כמה הוא יגרוף לכיסו אלא לזכור שדו"ח האפס מיועד לגוף המממן, והוא צריך לצלוח את משוכת קבלת המימון הפיננסי". 

איזו נקודה הכי רלוונטית לשלב של הבנייה ?

"שהעלויות והתקבולים צריכים להיות ראליים. בשלב הזה אחד האלמנטים החשובים הוא בחירת גוף מממן ראוי. נקודה מאוד קריטית. לכל גוף יתרונות וחסרונות וחשוב שה- D.N.A של הגופים, הן היזם והן המממן, יהיו מיושרים לחלוטין לטובת הצלחת הפרויקט". 

 

בחן את עצמך: האם אתם בקיאים בתחום ההתחדשות העירונית

לקבלת עדכונים וחדשות בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

סוגרים שבוע עם מגדילים

פרק שני בתוכנית השבועית החדשה מבית מגדילים. תוכנית שיוצאת לשטח ומביאה את הקולות, הניתוחים והנתונים ישר אליכם. בפרק...
אורי חודי 24.09.2020

סוגרים שבוע עם מגדילים

פרק ראשון בתוכנית השבועית החדשה מבית מגדילים. תוכנית שיוצאת לשטח ומביאה את הקולות, הניתוחים והנתונים ישר אליכם. שיחה...
אורי חודי 17.09.2020
נשמח לדבר אתך
נגישות