פורסמה טיוטת המדיניות להתחדשות בניינית – חלוקה דרמטית בין צפון לדרום העיר, תוספת קומות ברחובות ראשיים ומנגנון תימרוץ למבני ציבור: "הכלי המשלים למתחמי פינוי בינוי אינטנסיביים"
עיריית רחובות עוברת לעידן שאחרי תמ"א 38: יממה לפני פרוץ מלחמת "שאגת הארי", אגף ההנדסה בעירייה פרסם את מסמך המדיניות להתחדשות בניינית מכוח תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה, הידוע כ"חלופת שקד".
המסמך, שנערך על ידי צוות התכנון בראשות איתן רונאל ודרורית לוי אדריכלים, מתווה את עקרונות התכנון שיחליפו את התמ"א שפקעה, במטרה לתת מענה לחיזוק מבנים ומיגונם.
על פי המסמך, המדיניות החדשה "מהווה כלי מרכזי להתחדשות עירונית, והיא המשלים לתהליכי התחדשות במתחמי פינוי בינוי אינטנסיביים המקודמים בעיר".
מי זכאי להתחדשות?
הגדרת מבנה הטעון חיזוק לפי המדיניות החדשה היא מבנה שבו לפחות 70% משטח הבנייה הקיים משמש למגורים, הוא כולל ארבע יחידות דיור לפחות, והיתר הבנייה שלו ניתן לפני שנת 1980. המדיניות מאפשרת מספר מסלולים, ביניהם הריסה ובנייה מחדש למגרש בודד, חיזוק ותוספות, ואיחוד של עד שתי חלקות צמודות למתחם שלא יעלה על 1.5 דונם.
מפת האזורים והמכפילים: עד 3.4 בדרום העיר
אחד החידושים המרכזיים במסמך הוא מפת המכפילים האזוריים, הקובעת את היחס בין שטח הבנייה הקיים למוצע. המכפילים נעים בין 3.0 ל-3.4, בהתאם למיקום המגרש במרקם העירוני:
אזור צפון העיר ושכונה א': מכפיל של 3.0.
אזורי נווה יהודה ושכונה ב': מכפיל של 3.1.
שכונות ד' ומרכז העיר: מכפיל של 3.2.
דרום העיר (שעריים ואושיות): מכפיל גבוה יותר של 3.3 עד 3.4.
יודגש כי המכפיל המקסימלי במסלול של חיזוק מבנים (ללא הריסה) יעמוד על 200% בלבד.
הגובה החדש: הבחנה בין רחובות צרים לרחובות רחבים
המדיניות קובעת את מספר הקומות המקסימלי בהתאם לרוחב "זכות הדרך" (הרחוב) ולמיקום הגאוגרפי:
צפון העיר (בנייה רוויה):
ברחובות שרוחבם מעל 12 מטרים: עד 10 קומות (קרקע + 7 טיפוסיות + 2 בנסיגה).
ברחובות שרוחבם קטן מ-12 מטרים: עד 9 קומות (קרקע + 6 טיפוסיות + 2 בנסיגה).
דרום העיר (בנייה נמוכה):
ברחובות שרוחבם מעל 12 מטרים: עד 8 קומות (קרקע + 4 טיפוסיות + 2 בנסיגה).
ברחובות שרוחבם קטן מ-12 מטרים: עד 7 קומות (קרקע + 3 טיפוסיות + 2 בנסיגה).
רחובות ראשיים: גובה הבניין יוכל להגיע ל-10 קומות, עם אפשרות לקומה נוספת עבור מסחר ותעסוקה או מבנה ציבור.
צפיפות ודיור מכליל: דירות קטנות כחובה
עיריית רחובות קובעת רף צפיפות מקסימלי של 45 יחידות דיור לדונם. במקרים בהם שטח הדירה הממוצע עולה על 95 מ"ר, הצפיפות תוגבל ל-40 יח"ד לדונם.
בנוסף, המסמך מטיל חובה על היזמים לשלב "דיור מכליל" – דירות קטנות בשטח של 30 עד 55 מ"ר. לפי ההנחיות, בין 15% ל-30% מהדירות בפרויקט יתוכננו כדיור מכליל, במטרה ליצור תמהיל דירות מגוון.
שטחי ציבור מבונים: תמרוץ של 1:1
המדיניות קובעת כי תוספת יחידות דיור מחייבת מענה לצרכי ציבור. הוועדה המקומית תוכל לדרוש הקצאת שטח ציבורי מבונה בקומת הקרקע או בקומות העליונות בהיקף של לפחות 130 מ"ר או עד 10% מהשטח הכולל המותר לבנייה.
כדי לעודד את היזמים, המדיניות מציעה מנגנון תמרוץ ייחודי: "בגין הקמת השטח הציבורי תינתן תוספת זכויות בנייה ביחס של 1:1 – כל מ"ר שטח ציבורי יזכה בתוספת מ"ר שטח מבונה למגורים". שטח זה יינתן מעבר לזכויות הנובעות מהמכפיל האזורי.
מסלול חיזוק ותוספות
במסלול של חיזוק מבנה קיים, המדיניות מחמירה יותר:
תוספת יחידות הדיור לא תעלה על מספר יחידות הדיור הקיימות.
תינתן אפשרות להרחבת הדירות הקיימות בשטח של עד 15 מ"ר.
במסלול זה תידרש "תכנית צל" למקטע רחוב שלם, שתגדיר את מיקום הממ"דים ותבטיח חידוש מלא של תשתיות הבניין וחזיתותיו.
חריגים ובקרה כלכלית
הוועדה המקומית קובעת כי כל תוכנית תחויב בהגשת חוות דעת כלכלית לבחינת שמאי מטעמה. במקרים בהם יוכח כי הפרויקט אינו כלכלי, הוועדה רשאית לשקול הקלות מסוימות כמו הגדלת המכפיל בעד 10%, הקלה בתכסית עד 65% (במקום 55%) או שינוי בקווי בניין.
במסמך הודגש כי אזור לב העיר מוגדר למתחמי פינוי בינוי ואינו מיועד להתחדשות בניינית (פרטנית), ובאזורים שאינם מסומנים במפה לא תתאפשר התחדשות מכוח תיקון 139, למעט מקרים מיוחדים של ניוד זכויות.
טיוטת המדיניות פורסמה להערות הציבור, ולאחר שמיעת ההתייחסויות היא צפויה להגיע לאישור סופי שיעצב את פני הרחובות הוותיקים ברחובות בשנים הבאות.
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
מכירים מישהו שצריך לקרוא את הפוסט? שתפו אותו. ?
