3,000 יח"ד אושרו למתן תוקף: התכנית עודכנה, בהתבסס על עליית ריביות ותשומות בנייה מחד, ועלייה ניכרת בשווי המקרקעין מאידך
התחדשות מתחם קוגל בחולון יוצאת לדרך: הוועדה המחוזית תל אביב אישרה השבוע למתן תוקף את תכנית ההתחדשות בשדרות קוגל, שהופקדה בספטמבר 2022 כפי שפורסם ב"מגדילים", והיא כוללת מנגנון תמרוץ באמצעות תוספת זכויות למגורים, במתחמים להם תוגש בקשה להיתר בנייה בתוך 5 שנים מיום אישורה. במאי 2023 התכנית הופקדה להתנגדויות במשרדי הוועדה המחוזית תל אביב, ועברה מאז מספר עדכונים. יש לציין כי תהליכי התכנון לוו בתהליכי שיתוף הציבור שערכה העירייה עוד בשנת 2019, דאז אמר ראש העיר, מוטי ששון לתושבים כי: "תושבי חולון מבינים כי מדובר בתוכניות שישפרו מאד את איכות חייהם ויעלו את ערך נכסיהם. עיריית חולון רואה בתושביה חלק בלתי נפרד מתהליך התכנון".
התמריץ עלה: זכויות בנייה של 11 אחוז
התכנית ממוקמת בכניסה הצפונית לעיר, ומציעה 3,000 יח"ד חדשות. התכנית כוללת מנגנון תמרוץ, שלפיו יזמים שיגישו בקשה להיתר בתוך 5 שנים מיום אישור, יזכו לתוספת זכויות בנייה בהיקף של 11 אחוזים. הוועדה המחוזית דחתה שורה של התנגדויות, ביניהן של העירייה וכן התנגדות עצמית של חברות יזמיות, שנבחרו על ידי דיירים במתחם.
תכנית התחדשות עירונית מתחם קוגל, ששטחה 150 דונמים, היא יוזמה של עיריית חולון והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, במסגרתה מוצע הריסה של 840 יחידות דיור קיימות ב-47 מבני רכבת, בני 2-4 קומות, שבמקומן ייבנו 2,986 יחידות דיור, במבני מגורים של 8-12 קומות ובמגדלים של עד 40 קומות. מתוך כלל יחידות הדיור, 600 יוקצו עבור דירות קטנות מאוד של עד 65 מ"ר ועוד 600 דירות של עד 80 מ"ר.
התכנית כללה במקור מנגנון לתמרוץ מימוש מהיר, באמצעות תוספת זכויות בהיקף 10% למגורים, כך שבסה"כ ניתן יהיה להקים 3,314 יחידות דיור, במתחמים להם יאושר על ידי הוועדה המקומית היתר בנייה בתוך 5 שנים מיום אישורה.
צמצום דיור להשכרה
לתכנית הוגשו 18 התנגדויות, ובכלל זה התנגדות מהנדס העיר. הוועדה החליטה לצמצם את שיעור הדיור להשכרה בכל מתחם מ-20% ל-15%, וזאת כדי להיטיב את היתכנותה. כמו כן, הוועדה החליטה על שינוי במנגנון התמרוץ, כך שיינתן למתחמים שיגישו בקשה להיתר בנייה בתוך 5 שנים מיום אישורה של התכנית, ולא מרגע מתן ההיתר. הוועדה הסבירה כי: "מאחר ואישור תכנית עיצוב אדריכלי על ידי הוועדה המקומית מהווה תנאי לפתיחת הליך הרישוי, הרי שממילא הבקשה להיתר תהיה תואמת לתכנית העיצוב. ומאחר ומרבית הנושאים העקרוניים נבחנו ונקבעו בתכנית העיצוב הרי שהוועדה סבורה שנכון לאפשר קבלת התמריץ כבר עם הגשת בקשה להיתר. הוועדה סבורה כי תמריץ זה יהווה זרז לפיתוח תחום התכנית, בסמוך לתחנת הרכבת הקלה".
בנוסף, היועץ השמאי של הוועדה המחוזית ערך בדיקה משוערת ובדק מדגמית את המסמך הכלכלי המקורי של שמאית התכנית משנת 2021 במספר מתחמים. מהנתונים עולה כי עיקר השינוי מאז נערך המסמך הכלכלי הינו עליית ריביות ותשומות בנייה מחד, אך עלייה ניכרת בשווי מקרקעין מאידך. בנוסף, בדק שמאי הוועדה את ההתנגדויות שהוגשו לבדיקה הכלכלית, להן צורפו חוות דעת שמאיות, ומצא בהן להערכתו קביעת עלויות גבוהה מהנדרש וקביעה בחסר של ההכנסות. "בהתאם לאמור ובהתבסס על נתוני הבדיקה הכלכלית המקורית, תוך עדכון הפרמטרים שצוינו לעיל, סבור שמאי הוועדה כי נכון למועד שמיעת ההתנגדויות, כלכליות הפרויקט באופן משוער הינה בגבולות התקין", נכתב.
עוד נכתב כי: "הוועדה סבורה כי השינויים הגלומים בהחלטתה משפרים את כלכליות התכנית, ובכלל זה הפחתת שיעורן של יחידות הדיור להשכרה וההחלטה לבטל לגביהן את ההוראה בדבר תמהיל גדלים מגוון, שינוי התנאי לקבלת תמריץ, לרבות הגדלת תקן החניה למתחמים שיקבלו אותו, הגדלת המרפסות, האפשרות להקים חניון ציבורי, והגדלת הגובה הכולל של מגדלי המגורים".
הוועדה קיבלה מספר התנגדויות, בעלות אופי טכני, והחליטה לאשר אותה בכפוף לתיקונים בתכנית, ולקבלת אישורים מרת"א ומשרד הביטחון וכן, האפשרות לקבוע תכסית פנויה לחלחול מתוך שטח התכנית כולה ולא מתוך שטח כל מתחם בנפרד.
עקרונות התכנון
העקרונות התכנוניים העומדים בבסיס התכנון כללו את שימור שדרות קוגל כציר כניסה משמעותי לעיר, שיכלול בנוסף לתחנת הרכבת הקלה מול מבנה התיאטרון גם פארק ליניארי להולכי רגל, נת"צים ושבילי אופניים, וכן ניתן דגש על שימור העצים הקיימים לאורך השדרה; בינוי במתחמים המאופיין בבינוי מרקמי מלווה רחוב, בחלקו עם חזית מסחרית, עם בינוי מגדלי במרכזי המתחמים, ובבינוי מגדלי לאורך רחוב מקווה ישראל / הלוחמים. כל המתחמים כוללים שטח ציבורי בנוי בקומת הקרקע, לצורך יצירת חזית פעילה מסחרית-קהילתית בשדרות קוגל; אלו מצטרפים למוסדות הציבור הקיימים ובנוסף להם, התכנית מקצה שני מגרשים חדשים למוסדות ציבור, אחד מהם לבית ספר.
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
