עו"ד אביבית דוד // צילום כפיר סיון
עו"ד אביבית דוד // צילום כפיר סיון

כיצד ישפיעו תקנות המכר החדשות על הרוכשים?

מהו חוק המכר, אילו תיקונים צפויים לחול בו, כיצד הם ישפיעו על הבטחת כספם של רוכשי דירות ומה המשמעות עבור רוכשי דירות בפרויקט תמ"א 38 חיזוק? כל התשובות לפניכם

מגדילים 02.12.2018

מאת: עוה"ד צבי שוב ואביבית דוד

בהתאם לחוק המכר (חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה 1974) קבלן חייב להגן על הכספים שמשלמים רוכשי דירות באמצעות מתן אחת מהבטוחות המפורטות בחוק, כגון ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח או הערת אזהרה.

לעתים קבלן בוחר שלא להיות מלווה על ידי בנק או חברת ביטוח בתהליך הבניה, ואז אין גורם שינפיק ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח עבור הרוכש. במקרים אלו, תקנות המכר (תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה) תשל"ה 1975), יצרו מנגנון הגנה על הרוכש וקבעו כי במקרה כזה הקבלן יקבל מהרוכש כספים אך ורק בהתאם לקצב התקדמות הבניה.

עו"ד צבי שוב // יחצ
עו"ד צבי שוב // יחצ

התקנות פרטו חמישה שלבים בפרויקט בניה, וקבעו את אחוז הסכום המקסימאלי מתוך כל סכום העסקה, שהקבלן יכול לקבל מהרוכש בכל שלב אליו הגיע בבניה, כך שבפועל הרוכש מקטין את הסיכון שלו במצבים שבהם קבלן עלול להפסיק את הבניה בטרם סיומה מסיבות שונות, לרבות פשיטת רגל, הקפאת הליכים וכן הלאה. התקנות הקיימות אינן מיטביות ממספר סיבות, וביניהן, חלוקת שלבי הבניה אינה תואמת את שיטות הבניה כיום, החלק המיוחס מהתמורה לכל שלב אינו משקף את העלות האמיתית של אותו שלב בבניה ועוד…

התקנות החדשות הותאמו לשיטות הבנייה
לאחרונה מקודמת טיוטת תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה) (תיקון), התשע"ט-2018), אשר צפויה להיות מאושרת בתקופה הקרובה, ובה מתוכנן עדכון ללוח התשלומים שנקבע כאמור עוד בשנת 1975. הטבלה עודכנה כך שהוספו לה מס' שלבים (8 שלבים במקום 5 השלבים הקיימים כיום) כאשר השלבים ואחוזי התמורה המשולמים בכל שלב הותאמו בהתבסס על קצב ההתקדמות הבנייה על פי שיטות הבנייה הקיימות כיום, והעלויות שלהן.

לראשונה נקבע לוח תשלומים ייעודי לתמ"א 38/1
חידוש נוסף הוא שניתן דגש לפרויקטים של התחדשות עירונית מסוג חיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38/1), כך שלראשונה נקבע לוח תשלומים ייעודי עבורם. פרויקטים אלו ברובם אינם מלווים על ידי בנק ולפיכך בין היתר לא ניתן להבטיח את כספי רוכשי הדירות החדשות באמצעות ערבויות, כך שרוכשי הדירות החדשות משלמים בד"כ לפי קצב התקדמות הבניה, את החלק הקבוע כיום בתקנות, אשר אינו משקף כלל וכלל את הסיטואציה המיוחדת שלהם, בה קיים כבר בניין אך מבוצעות בו עבודות חיזוק.

גם בפרויקטים הללו טיוטת התקנות מחלקת את לוח התשלומים לקבלן לשמונה שלבים ואולם בהתאם למציאות הקיימת, שבה מדובר בבניין קיים ממילא, ייחסו תשלום קטן יחסית לשלב הראשון בבניה, ואף התאימו אותו באופן ספציפי לחיזוק המבנה מפני רעידות אדמה. לדוגמא בעבר רוכש דירה מקבלן היה צריך לשלם עד לגמר השלד 60% ממחיר הדירה, ואילו עפ"י טיוטת התקנות החדשות, רוכש בפרויקט תמ"א 38/1 ישלם עד לגמר השלד 46% ממחיר הדירה. התיקון יתייחס אך ורק להסכמים שייחתמו 30 ימים לאחר כניסת התקנות לתוקף ולא יחול באופן רטרואקטיבי על הסכמים שנחתמו קודם לכן.

לסיכום כאשר טיוטת התקנות תאושר ותפורסם היא תהווה נדבך חשוב ומבורך בהגנה על כספי רוכשי דירות בכלל במדינת ישראל, ורוכשי דירות בפרויקטים מסוג חיזוק מבנים בפרט.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות