החורף כבר כאן: 5 עצות מעשיות ליזמים, קבלנים ובעלי הדירות באשר לנזקי חורף בפרויקטיי תמ"א 38 , הערכות נכונה ופוליסות הביטוח המכסות אותם
תמונה: איציק סימון // צילום: דני שביט
הקיץ מאחורינו, הסתיו בתחילתו, והתחזיות במשק המים הישראלי גורסות כי זו השנה השנייה ברציפות שבה נהנה מעונה גשומה במיוחד. כך לכל הפחות בחודשים הראשונים של חורף 2019-2020 (נובמבר – ינואר). בשירות המטאורולוגי סבורים כי השנה הנוכחית תהיה דומה במידה רבה לשנה הקודמת. שנה שבה, כזכור, חווינו את אחד החורפים הגשומים ביותר מאז 2003, ואשר הציגה נתוני משקעים באזור המרכז שהיו גבוהים ב-27% מהממוצע הרב-שנתי.
רגע לפני שהגשם (הרציני) מגיע, ראינו לנכון לחזור ולהדגיש כמה וכמה פרמטרים מהותיים לגבי נזקי חורף ומשמעותם בפועל כלפי פרויקטים לפי תמא 38 ופוליסות הביטוח המכסות אותם. חשוב לציין כי הדגשים שלהלן נוגעים אמנם להיבטים מעולם הבנייה מחד ועולם הביטוח מאידך, אך הם מיועדים לא רק לקבלנים, יזמים או מתכננים, אלא גם לדיירים עצמם.
(עבודה בחורף טומנת בחובה גם סכנות רבות האורבות לעובדים ולצוות בתנאי מזג אוויר קשים, אולם זה לא נושא המאמר הנוכחי).
כמו כל מאמר העוסק באתגרי ביטוח בתחום הבנייה, הטיפ הראשון הוא מודעות. היות שהפיזור הגיאוגרפי של פרויקטים של תמ"א 38 מתמקד באזור המרכז, והיות שאזור זה הוא מהגשומים ביותר בישראל, פרויקטים להתחדשות עירונית מצויים ב"קבוצת סיכון". דברים אלה נאמרים ביתר שאת לאור אופיים של הפרויקטים אשר כוללים מטבע הדברים פונקציות של הסרת איטומים או רעפים בשלב כזה או אחר.
לא בכדי, חברות הביטוח (כפי שתראו מיד) כוללות בפוליסות לפרויקטים הללו סייגים וחריגים ספציפיים לחורף. כשם שחברות הביטוח מודעות לסיכון, כך צריכה להיות גם מודעות מצד המבוטחים והקשורים אליהם (קבלנים, יזמים, דיירים וכו').
בין נזקי החורף המוכרים לפרויקטים של תמ"א 38 ניתן לציין בראש ובראשונה חדירה של מי גשמים לדירות, עד רמה שבה נכסים אינם ראויים למגורים (ודורשים פינוי ופיצוי בשל דיור חלופי). מעבר לכך ישנה כמובן סכנת בטיחות מוגברת בחורף, הן לעובדים והן לדיירים או כל צד שלישי הנקלע לאתר ( בפרויקטים של תמ"א 38 המבוצעים בלב המרחב האורבני הסכנה קיימת גם למבנים סמוכים או עוברי אורח ) . נזקים שונים יכולים להיגרם לתכולת דירות, מבנים, כלי עבודה, לוחות גג רופפים, מבנים ניידים, פרגולות, גגונים, מרזבים, תעלות ניקוז והמסר ברור.
הטיפ השני עוסק אף הוא במודעות, אך הפעם מהכיוון הביטוחי. בטרם החורף "מתרגש" על הפרויקט, חשוב להבין את המגבלות בפוליסה לביטוח עבודות קבלניות. חברות הביטוח כוללות בפוליסות סייגים והחרגות לנזקי חורף, ויש להן סיבות רבות לפעול כאמור (מבחינתן).
רוב הפוליסות לביטוח עבודות קבלניות משווקות כיום לפי תנאי ביט, אשר הגדרותיהן מתנות את הכיסוי בהתרחשותם של נזקים פיזיים פתאומיים ושאינם צפויים מראש. היות שגשמים בחורף נחשבים לצפויים, במקרים רבים תתעורר מחלוקת לגבי קיומו/העדרו של כיסוי ביטוחי ביום פקודה גשום.
הדברים נאמרים ביתר שאת לגבי נזקי חורף אשר נגרמו בין היתר כתוצאה מפעולות שבוצעו על ידי הקבלן כדוגמת הסרת איטומים וגגות שהיו עשויים לחצוץ בין מזג האוויר למבנה. במקרים אלה, ככל שהביטוח לא יספק מענה, הקבלן/היזם ייאלצו לשאת גם בעלות התיקונים וגם בנזקים התוצאתיים שייגרמו (כדוגמת שיכון חלופי לדיירים שדירותיהם נפגעו ואינן ראויות למגורים).
לא זו אף זו, בשוק הביטוח אנו מכירים גם פוליסות שכוללות באופן מפורש סייגים בגין נזקי חורף כתוצאה מהסרת איטומים וגגות. לעתים תוך סייג "כוללני" שאינו משאיר מקום לפרשנות
הטיפ השלישי הוא "סוף חורף במחשבה תחילה". דהיינו, היערכות מקדימה. יש לעשות ככל שניתן בכדי להכין את הפרויקט לחורף בטרם הגשמים, ולהיערך לפעולות בעלות סיכון בזמן העבודה.
למשל, רצוי להימנע במידת האפשר מהסרתם של גגות ואיטומים בחודשי החורף. במידה שלוחות הזמנים אינם מאפשרים זאת, יש לבצע את הדבר תוך נקיטה באמצעי זהירות סבירים וראויים.
מומלץ לנהל משא ומתן מול חברת הביטוח באשר להסרת איטומים או גגות במהלך החורף. האתגר הראשון כאן הוא משא ומתן ישיר מול סוקר חברת הביטוח תוך הכנה והצגה של תכנית הנדסית אופרטיבית לאיטום ומיגון המבנה מיד עם הסרת האיטומים ו/או הגג. יש לעשות ככל שניתן בכדי להפיג את חששות חברת הביטוח והסוקר מפני התרחשותם של נזקים בשל ההסרה. זאת על מנת לסלול נתיב ראוי לכיסוי ביטוחי גם בקרות נזקים בלתי צפויים חרף עמידה בתוכנית עבודה מסודרת.
ככל שאין ברירה ויש להסיר איטומים וגגות בחורף, וככל שהקבלן אכן נערך בהקדם לנושא ומבצע את העבודה בתיאום עם אנשי מקצוע ומהנדסים, חשוב להקפיד על תיעוד מלא ומפורט. שימו לב, תיעוד ההיערכות לחורף הינו בעל משקל רב לקבלת כיסוי ביטוחי במידה שייגרם לבניין נזק בלתי צפוי בשל סערת גשמים ורוחות חריגה.
גשמים הם חלק בלתי נפרד מהחורף הישראלי. אולם בעוד שגשמים "רגילים" יכולים להיתפס כ"צפויים", בכל חורף אנו מתמודדים גם עם ימים "גשומים במיוחד". אם נגרם למבנה נזק כתוצאה מסופה או סערה, ייתכן שיהיה קיים כיסוי ביטוחי, זאת באם האירוע ייחשב כ"בלתי צפוי". כיצד מוכיחים זאת? אין מדובר במשימה פשוטה. לשם כך יש להצטייד בחוות דעת מקצועיות אשר מגובות היטב בנתונים מטאורולוגיים ספציפיים וקונקרטיים.
לסיכום, העצה הטובה ביותר לגבי פרויקטים של תמ"א 38 בחורף היא פשוט לפעול חכם. אמנם יש לדאוג לפוליסת ביטוח ראויה, ורצוי שהדבר ייעשה בעזרת סוכנות ביטוח המתמחה בתחום הבנייה בכלל ובתמ"א 38 בפרט, אך רצוי שלא להזדקק לפוליסה כלל. עבודה זהירה ומוקפדת, הנעשית בצמוד לאנשי מקצוע ותוך אי נטילת סיכונים מיותרים, תאפשר לפרויקט להתקדם כסדרו גם בעונה הגשומה.
מידע נוסף באתר "מגדילים" על היערכות לחורף בפרויקטים של תמ"א 38:
האם הביטוח מכסה נזקי חורף בפרויקטים של תמ"א 38/1?
הכיסוי הביטוחי והיערכות לנזקי החורף בפרויקט בניה ותמ"א 38
המלצות להיערכות לחורף בתמ"א 38 ובניה בכלל
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
