מה אומרים הבכירים על ההחלטה להביא לסיומה של תמ"א 38?

יום לאחר ההחלטה להאריך את תוקפה של תמ"א 38 בשלוש שנים בלבד, שלאחריהן היא תיגנז, היזמים חלוקים על הדרך שבה מתקבלות ההחלטות ועל העתיד של ההתחדשות העירונית בישראל. כל הדעות לפניכם

כרמלה קופר 07.10.2019

בעקבות החלטת גורמי הממשל והתכנון להאריך את תוקפה של תמ"א 38 בשלוש שנים בלבד, ועד למועד זה לקבוע מתווה חדש לחיזוק מבנים בישראל, היזמים חלוקים בדעתם על הדרך שבה מתקבלות החלטות ועל המשמעויות ארוכות הטווח שלהן. בינתיים, כולם נפרדים מתמ"א 38 במתכונתה הנוכחית. כל הפרשנויות לפניכם: 

נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו: "בראש ובראשונה – ההחלטה הזו היא החלטה מנהיגותית אשר מצילת חיים. הארכת תמ"א 38 היא תוצאה ישירה של קמפיין ציבורי רחב אותו הובילה התאחדות הקבלנים בוני הארץ בחודשים האחרונים, ואנו מודים כאן גם לכל הארגונים העסקיים, החברים במועצת ענף הבניה, שתמכו בפעילות הציבורית הזו ולקחו בה חלק.

ראול סרוגו // צילום: כפיר סיון
ראול סרוגו // צילום: כפיר סיון

אני מבקש להבהיר, כי במקביל להצלת חיים שתתאפשר על ידי המשך בנייה בתמ"א 38, ההחלטה הזו תמנע ירידה דרמטית בהיצע בנית יחידות דיור חדשות באיזורי הביקוש, שהיתה גורמת ללחץ נוסף לעליות מחירי דיור מעבר לעליות שממילא צפויות. אני שב ומבהיר כי אנחנו מסכימים שתמ"א 38 מצריכה תיקון בהיבטים תכנוניים שונים על מנת לשפר את השפעתה על תהליך ההתחדשות העירונית וכן חייבת לגרום ליצירת תמריצים מתאימים על מנת שפרויקטים מכוחה ייצאו לפועל גם באזורי הפריפריה ובמיוחד בישובים לאורך השבר הסורי אפריקאי.

להתאחדות הקבלנים יש את הידע, הניסיון והכלים המקצועיים על מנת להמליץ על השינויים המתבקשים, כך שיהיו אפקטיביים בפועל ואנו נפעל בשיתוף וביחד עם הגורמים המקצועיים בממשלה ובמנהל התכנון על מנת להוביל לתוכנית מעודכנת אשר תשיג את היעדים הללו.

בשורה התחתונה, ההחלטה להאריך כעת את תוקפה של תמ"א 38 היא צו השעה והישג אדיר עבור כלל הציבור בישראל ועבור ענף הבניה".

יהודה כתב יור ארגון הקבלנים מחוז תל אביב והמרכז וסגן נשיא התאחדות בוני הארץ בכנס מגדילים // צילום דרור סיתהכל
יהודה כתב יור ארגון הקבלנים מחוז תל אביב והמרכז וסגן נשיא התאחדות בוני הארץ בכנס מגדילים // צילום דרור סיתהכל

יהודה כתב, יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ:
"כפי שציינתי בעבר אין ספק שתחום ההתחדשות העירונית מצריך התייחסות ייחודית וצופה פני עתיד, אך ביטול תמ"א 38 אינו הפתרון הנכון. יותר מכך, ביטול התמ"א זו הסרת אחריות של המדינה והפקרה של ביטחון האזרחים מול איומים ביטחוניים ואיום של רעידות אדמה. ישנם מבנים שהם מבנים "כלואים" בהם ניתן לבצע רק תמ"א 38/1 או מבנים שהחל בהם כבר תהליך ולא ניתן לצרפם  לתכנון של מתחם, בין היתר מחוסר הסכמה או שיתוף פעולה של גורמים נוספים הקשורים למתחם ולפרויקט, עם ביטול התמ"א מבנים אלו למעשה יישארו מופקרים ולא יחוזקו. שלא לומר סכנת חיים של הדיירים המתגוררים בדירות אלו.

הארכת הזמן שאושרה לתמ"א 38 בשלוש שנים עד לחודש 5/2020 הושגה לאחר פעילות מאומצת שלנו, הנהגת התאחדות הקבלים בוני הארץ, בין היתר במפגשים ושיחות עם קובעי המדיניות- שרת הבינוי והשיכון, מטה הדיור הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, לשכת התכנון, משרד המשפטים ועוד.

המדיניות החדשה המתוכננת לצאת לפועל עם סיום תוקף התמ"א בשנת 2022 צפויה להשיב את סמכויות התכנון לרשויות המקומיות. זו טעות גדולה! הסמכויות צריכות להיות בידי הממשלה שכן אנחנו רואים כיצד ראשי ערים משנים את המדיניות העירונית חדשות לבקרים. חייבת להיות אחידות במדיניות הממשלתית והמקומית מדיניות שתיקח בחשבון את צורכי התושבים ושמירה על ביטחונם שזו המטרה החשובה ביותר .

החשיבה על תכנון מתחמי פינוי בינוי רחבי היקף היא נכונה, כיוון שלוקחת בחשבון בין היתר את המרחב הציבורי, את שטחי הפנאי, את האזורים הירוקים ומאפשרת לערב יותר שימושים לטובת דיירי הפרויקט ולטובת העיר כולה ולכן מתאימה מבחינת התכנון העירוני לבצע התחדשות עירונית אמיתית. אם כבר, המעבר צריך להיעשות באופן הדרגתי, מידתי ועם הוראות מעבר שיבוצעו הלכה למעשה.

חשוב לא פחות לבצע התחדשות עירונית בפריפריה שם עדיין לא החלו הליכים של תמ"א, אך באזורים אלו יש בעיות של ערכי קרקע נמוכים ועל כן המדינה צריכה ליצור היתכנות כלכלית בין השאר באמצעות פיצוי, הורדת מיסוי, מתן שטחי השלמה ליזמים במרכז הארץ ועוד.

יש להבין כי פרויקטים גדולים של פינוי בינוי יש תועלת שתשרת את העיר כולה למשך עשרות שנים. יזמים אמנם משקיעים יותר כסף וזמן בתהליך אך עם זאת המעורבות של העירייה בכל מה שקשור לתשתיות ולשטחי הציבור נותנת ליזמים וודאות וביטחון".

רוני בריק, נשיא התאחדות בוני הארץ לשעבר ומנכ"ל לי-רן ייזום: "אני מעודד מאוד מהמתווה המוסכם, בעיקר בגלל שהוא צפוי להפחית את הבירוקרטיה בוועדות התכנון של הרשויות. כיום פרויקטים של תמ"א יכולים להימשך מספר שנים, הוועדות מנסות לאחוז במקל משני הקצוות. לכאורה הן חפצות בהתחדשות עירונית אבל בפועל הן מצמצמות למינימום את הזכויות ליזמים, וכך הופכות פרויקטים רבים לחסרי כדאיות כלכלית או לפרויקטים עם רווחיות נמוכה. כולי תקווה כי המתווה החדש ישנה את הגישה של ראשי ערים שפועלים כיום בכל כוחם לעצור פרויקטים כאלה".

רוני בריק בעלים של חברת לי-רן ייזום // יחצ
רוני בריק בעלים של חברת לי-רן ייזום // יחצ

עו"ד צבי שוב , מומחה לתכנון ובניה, ונדל"ן :"תמ"א 38 נתנה פתרונות לטווח הקצר  וגם אם הם לא היו אידיאליים לפחות הם היוו פיתרון תכנוני עבור הבניין הבודד או במקומות שקשה היה לקדם תכנון בדרך אחרת, כשבמקביל אליהן מקדמים תכניות לפינוי בינוי אך תכנונן ארך מעל עשר שנים במצב התכנון כיום, ברור שאם יאושרו תכניות מסודרות וברורות, כמו שעשתה עיריית ת"א לגבי זכויות תכניות הרובעים, זה עדיף מבחינת ראייה תכנונית רחבה, אבל בפועל מרבית הרשויות אינן מחזיקות מערכת משומנת כמו תל-אביב.

עו"ד צביקה שוב // יחצ
עו"ד צביקה שוב // יחצ

מנגד, יש לזכור כי תמ"א 38 כשלעצמה בעייתית שכן היא מורכבת מטלאים ותיקונים שונים ואיננה חד משמעית. יגבה היטל השבחה או בלי היטל השבחה , עם תוספת קומות או בלי ורשויות מקומיות שמחליטות  על דעת עצמן לאמץ מדיניות שונה או לשנות מדיניות בהתאם לאינטרסים שלהן ובניגוד למה שהחוק מכתיב. דוגמה מצויינת לכך היא מה שקרה לאחרונה עם עיריית רמת גן שכאמור ניסתה לבטל ולהקפיא את התמ"א 38  בשטחה המוניציפלי .  לדעתי הדברים לא ישתנו גם בתום המועד החוקי של התכנית ב 2022 אם מנהל התכנון לא ייתן לוועדות התכנון המחוזיות שיניים ויוודא קידום מעשי בנהלי התכנון של ההתחדשות העירונית ולקדם שינוי מסודר וברור, עם סמכויות מוגדרות. אחרת תהליכי התחדשות עירונית ימשיכו לקחת בישראל  20 שנה וענף הדיור ימשיך לשווע לדירות , במיוחד במרכזי הערים שיישארו עוד שנים רבות עם תרבות דיור מהעבר שאיננה מתאימה לאתגרי האוכלוסייה הנוכחיים".

ניר שמול מנכל ובעלים משותף החברה לפיתוח והתחדשות עירונית // יחצ
ניר שמול מנכל ובעלים משותף החברה לפיתוח והתחדשות עירונית // יחצ

ניר שמול מבעלי החברה לפיתוח והתחדשות עירונית וחברת שניר: "העובדה שמבטלים תכנית בעוד 3 שנים ללא מתן אלטרנטיבה מידית יכולה לפגוע בודאות ליזם, לבעלי הדירות ולרשויות המקומיות . אף אחד לא יודע מתי תהיה פה רעידת אדמה או מתקפת טילים אך אילו סכנות המרחפות מעל ראשנו כל הזמן. שלוש שנים בעולם הנדלן זה כאילו מחר בבוקר וצריך לקחת בחשבון את הזמן הדרוש להתארגנות הדיירים, התאמת חוזים וניהול התהליכים הסטטוטוריים מול הרשויות שלוקחים הרבה יותר משלוש שנים ובהיעדר אלטרנטיבה אחרת מדובר בגזר דין מוות לאלפי פרויקטים ברחבי הארץ. לכן בתקופת הביניים עד להחלטה על תכנית חדשה יש לבצע התאמה לתכניות של פינוי בינוי במסגרת הועדות המחוזיות. לאפשר תוספת זכויות והגדלה של מתחמים המיועדים לפינוי בינוי הלוקחים בחשבון פתרונות של תשתיות , מבני ציבור, מוסדות חינוך וחניות , באמצעות צירוף מתחמים גובלים"

עו"ד ישי איציקוביץ, מנהל מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית במשרד אגמון ושות', רוזנברג הכהן ושות': "ההחלטה שהתקבלה אתמול משמעותית בשני היבטים. היבט הראשון, בטווח הקצר והמיידי, הארכה של 3 שנים, מעניקה אויר לנשימה ומפזרת את הערפל ואי הודאות ביחס לפרויקטים בתהליכים מתקדמים. יש לכך משמעות לא מובטלת בוודאי שהמועד שהיה רלוונטי עד כה היה מאי 2020.

חוק פינוי ובינוי פיצויים | ישי איציקוביץ // צילום: יורם רשף
ישי איציקוביץ // צילום: יורם רשף

ההיבט השני, בטווח הבינוני והארוך, לאחר תום 3 השנים נראה שמה שהיה הוא כבר לא מה שיהיה והתמ"א תשנה את פניה באופן שהיא תיתן לרשות המקומית משקל גדול יותר, תערער את שאלת הכדאיות הכלכלית לאור העדר הפטור מהיטל השבחה וכן תיתן מענה לצורכי ושטחי ציבור. בעניין זה עוד מוקדם לצפות מה יהיו ההסדרים וניתן לומר בעניין זה כי רב הנסתר על הגלוי ומוטב שההסדרים יקבעו וינוסחו בהקדם. הדבר נכון גם בכל הקשור להוראות המעבר שיש להן משמעות רבה לגבי הפרויקטים שיקודמו במהלך 3 השנים ופרט כאשר נתקרב למאי 2022. חשוב לציין כי על פי החוק ההחלטה צריכה להתקבל בממשלה לאור המלצת המועצה הארצית ואלו טרם התקיימו".

רוני מזרחי // יחצ
רוני מזרחי // יחצ

רוני מזרחי, נשיא לשכת הקבלנים ובעלי קבוצת "מזרחי ובניו": "לא מריח ולא מסריח. זוהי טעות אסטרטגית תמוהה הנובעת מפשרה בין הרצון של מנהל התכנון להפסיק לאלתר את התמ"א לבין הרצון של מטה הדיור ורשות התחדשות עירונית להמשיך אותה. טעות זו תעלה לשוק הדיור ביוקר רב. חשוב לזכור כי ההחלטה מ-2005 על תמ"א 38 מטרתה היתה כפולה: גם למגן מאות אלפי בניינים בכל הארץ כנגד רעידות אדמה ובד בבד להגדיל את היצע הדיור. בשתי מטרות אסטרטגיות אלה היה כישלון מוחלט. רוב בנייני מדינת ישראל, קל וחומר בפריפריה אינם מוגנים בפני רעידות אדמה ובד בבד היצע הדיור מקרטע סביב ה-40-45 אלף לשנה בלבד, זאת שעה ששוק הדיור זקוק ל-65-70 אלף לשנה לפחות ושעה שתוך 25-30 שנה תוכפל אוכלוסיית המדינה. התמ"א 38, על כל יתרונותיה, הינה הפתרון האולטימטיבי האסטרטגי היחידי(!) להגדלת היצע הדיור באופן משמעותי הן באיזור הביקוש והן בפריפריה. ההחלטה לקצוב אותה בזמן תשדר חוסר בטחון לכל השחקנים בשוק הדיור שיבינו שהיא זמנית וגם איני רואה באופק כל תחליף ראוי לה. נהפוך הוא: שרת השיכון היתה קונה את עולמה אם היא היתה מרחיבה(!!) משמעותית את הזכויות לתמא 38/2 והופכת אותה לתחליף מהיר ויעיל לפינוי בינוי. בד בבד היה מקום להגדיל משמעותית את הזכויות ליזמים בפריפריה, הן במסגרת פינוי בינוי והן במסגרת תמ"א 38/2, עד כדי יחס של 10 דירות חדשות על כל דירה שתתפנה. אני קורא לשרת השיכון וכל מקבלי ההחלטות להתעשת, להפסיק לאלתר את הפיאסקו הקרוי מחיר למשתכן, ובד בבד להכריז על תכנית ממלכתית לאומית מקיפה להתחדשות עירונית שתכלול בתוכה קרוב למיליון דירות חדשות תוך 20 שנה ושמרכיב התמ"א 38 ובמיוחד תמ"א 38/2 בתוכה יהיה משמעותי ביותר. ההחלטה הנוכחית, לפרוטוקול, רק תגביר את המבוכה ואת הבלבול בשוק הדיור ותותיר את ההיצע הדל על כנו, מה שיגביר מאוד את הביקושים הכבושים ואף יביא לעליות מחירים משמעותיות ושלא לצורך!!!".

ארז כהן // צילום: חן ליאופולד
ארז כהן // צילום: חן ליאופולד

שמאי ומשפטן ארז כהן, לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין: "ההחלטה להאריך את התמ"א 38 בשלוש שנים הינה פשרה לא נכונה בין מנהל התכנון שרצה להפסיק התכנית לאלתר לבין מטה הדיור והרשות להתחדשות עירונית שרצו להמשיך אותה. הבעייתיות בהחלטה הינה ברמה התודעתית: היא משדרת לכל שהתמ"א 38 ימיה קצובים, כשבינתיים אין שום תחליף ראוי באופק. היה מקום או להאריך את תוקף התמ"א בחמש שנים לפחות או לשדר רצינות ולפרסם תכנית חלופית נאותה לקידום התחדשות עירונית, אולם לצערי זה לא קרה".

ננה חן, מנכ"לית ראדקו התחדשות עירונית מקבוצת רפאלי: "כמובן שעבור רשות עירונית, תכנון מתחמים ושכונות עדיף על פני חידוש מבנה בודד, הן ברמה האורבנית והן ברמה הכלכלית. יחד עם זאת, יש אילוצי מציאות, ישנם בניינים בודדים, שעקב בנייה קיימת בסמוך אליהם, אין אפשרות לבצע התחדשות של מתחם ולכן חייבים לתת את הדעת גם למצבים מסוג זה. בנוסף, בהחלט חשובה תקופת המעבר של 3 שנים, שאמורה לאפשר סיום הליכים שהחלו, אולם אין לי ספק, שהרשויות המקומיות ינצלו את המצב ויעכבו את פרויקטים מסיבות לא ענייניות כדי 'להרוג' את התמ"א כבר עכשיו. לגבי סוגיית היטל ההשבחה שיושת על היזמים, אין בעיה לשלם לעירייה, כל עוד הפרויקט הוא ריווחי וכלכלי  אלא שבפרויקטים שאין בהם כדאיות כלכלית, הרשות המקומית תצטרך להקצות זכויות נוספות כדי להפכו לרווחי. בדרך זו כולם יוצאים מרוויחים (ראו דוגמת תקן 21 בפרויקטי פינוי בינוי)".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות