מה אומרים המומחים על ההחלטה לבטל את היטלי ההשבחה בתמ"א 38 בירושלים?

לאחר שאמש החליטה ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז ירושלים, בראשות עו"ד בנימין זלמנוביץ', לבטל את דרישת עיריית ירושלים לגבות היטלי השבחה מבעלי דירות במבנים המיועדים לתמ"א 38 במסגרת תוכנית ההתחדשות העירונית לשכונת רחביה בירושלים – המומחים בתחום בענף הנדל"ן מדברים על ההשלכות והמשמעויות. 

כזכור, ההחלטה מגיעה קצת אחרי החלטת ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז ת"א, בראשות עו"ד סילביה רביד לבטל את הפטור מהיטל השבחה בפרויקטיי תמ"א 38 ברובע 3 בתל אביב. 

עו"ד ענת בירן מומחית לתכנון ובניה, נדל"ן והתחדשות עירונית: "מדובר בהחלטה צודקת ונכונה, משפטית, שמאית וגם ציבורית כמובן. ההחלטה שהתקבלה פה אחד מוכיחה כי החלטת ועדת הערר בתל אביב לפני שבועיים, לפיה בעלי דירות יחויבו בהיטלי השבחה בפרויקטיי התחדשות עירונית ברובע 3 בעיר בעת מכירת הדירה, אינה משקפת בהכרח את המצב המשפטי הנכון, וכנראה שלא יהיה מנוס מהבאת שתי ההחלטות להכרעה שיפוטית. החשיבות בהחלטה שהתקבלה היום בירושלים הינה הקביעה כי יש לראות את עליית השווי שמהם נהנו הנכסים מתוקפה של תוכנית תמ"א 38 כחלק מה"מצב הקודם" לצורך חישוב ההשבחה בנכס".

שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין, מציינת כי: "מדובר בהחלטה אמיצה וחשובה של ועדת הערר בראשות עו"ד בני זלמנוביץ' ואני מברכת על כך. מבחן ההשבחה צריך להיות מבוסס על מבחנים שמאיים, על ההשפעה האמיתית שיש לתוכניות השונות על שווי השוק בפועל, ולא על פי הגדרות משפטיות תיאורטיות שמביאות לתוצאות לא סבירות כדוגמת זו של ועדת הערר בת"א. אני מקווה שגישתו של עו"ד זלמנוביץ תהיה המובילה בסופו של תהליך כי היא מציגה הבנה של המהות השמאית בקביעת היטלי ההשבחה ובעשיית צדק עם הנישומים".

שמאי המקרקעין דני טרשנסקי, ממשרד 'קמיל-טרשנסקי-רפאל', אמר כי: "הוועדה המחוזית ירושלים  השכילה לבסס את החלטתה בשכונת רחביה על מבחנים שמאיים. מבחנים אלו המחישו את ההבדל העצום בין השבחה תיאורטית לבין השבחה אמיתית, לאחר בחינה מעשית של ערך המקרקעין בגין אישור התוכנית לאורך פרק זמן ראוי למימוש ובהתאם למימושים בפועל במקרים קודמים.

הוועדה בירושלים קבעה חד-משמעית כי לא ניתן להתעלם משיקולי שווי השוק. לדעתי, כאשר השמאי המייעץ שימונה ביישום ההחלטה ברובע  3 בתל אביב, הדומה במאפייניה ובייעודה לתוכנית רחביה, יבחן שאלה זו על-פי קריטריונים שמאיים נדרשים, הוא יגיע למסקנה כי גם ברובע 3 המצב זהה. בכך ייפתר המצב הנוכחי בתל אביב, שיוצר אי-וודאות רבה בקרב מוכרי דירות עד למחסום פוטנציאלי בעסקאות מכר".

עו"ד צבי שוב, מומחה לנדל"ן, תכנון ובנייה: "ועדת הערר בירושלים נתנה החלטה ארוכה ומנומקת היטב, מדוע אין לגבות אין השבחה במכר מכוח תכנית רחביה, שהיא תכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38, זאת בניגוד להחלטה שניתנה בתל אביב בעניין תכנית רובע 3.

"לעניין התחשבות בתמ"א 38 במצב הקודם, קבעה ועדת הערר בירושלים שנטרול תמ"א 38 יביא לסיכול כוונת המחוקק שביקש להעניק לתמ"א פטור מתשלום היטל השבחה, והרי שנקבע כי כל השומות שהוגשו לוועדת הערר בהליך זה מתבססות על הנחות תיאורטיות שמובילות לתוצאה שאין השבחה בקרקע, זאת תוך ביקורת על הוועדה המקומית ירושלים שמנסה בכל דרך לגבות היטל השבחה ולהעשיר את קופתה במקום בו המחוקק וביהמ"ש העליון קבעו כי אין לגבות היטל השבחה. נקווה כי החלטה זו ופסיקת ההוצאות לחובת הוועדה המקומית תצליח למנוע מקרים נוספים של גבייה לא מוצדקת שפוגעת בבעלי הזכויות".

עו"ד אריאל קמנקוביץ, מומחה בתחום התכנון והבנייה: "החלטת הוועדה המחוזית ירושלים עושה צדק עם בעלי הדירות בשכונת רחביה, לעומת החלטתה השגויה של ועדת הערר המחוזית בתל אביב בעררים ברובע 3, על אף ששתי התוכניות הללו דומות במאפייניהם המרכזיים. כל חברי ועדת הערר בירושלים  היו תמימי דעים כי יש להתייחס ראשית למהות התוכנית ברחביה ולהכרה כי מדובר בתוכנית שזכויותיה 'צפות' ולא ודאיות וקונקרטיות, בדיוק כמו תמ"א 38 עצמה, ולכן לא ניתן לגבות היטל השבחה גם במימוש של מכירת נכסים.

גם בנוגע להתחשבות בתמ"א 38 כמצב קודם קבעה הוועדה כי בתוכנית רחביה, כמו תוכניות דומות אחרות, אין להתעלם מהשפעתה הכללית של תמ"א 38, ולכן תכנית רחביה, שלא הוסיפה זכויות או ודאות למימושן, איננה משביחה. בנוסף, ביקרה ועדת הערר בחריפות את אופן עריכת שומות על בסיס זכויות תיאורטיות, שאין להן ביטוי במציאות, וקבעה כי איך שלא נסתכל על התכנית, במבחן השוק היא איננה משפיעה על שווי ערך המקרקעין בתחומה. לכן, לאור עקרון של גביית מס אמת, בהיעדר התעשרות של בעלי הדירות, לא קיים בסיס חוקי ומוסרי לגביית היטל השבחה בנסיבות אלו. עם זאת, חשוב לציין כי החלטת ועדת הערר של מחוז ירושלים לגבי העררים בשכונת רחביה איננה סוף פסוק והמחלוקת תמשיך ותידון בערכאות משפטיות בטרם תוכרע סופית, כך שאנו נמצאים רק בפתחו של תהליך ממושך".

בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל

קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: ענת בירן נחמה בוגין צבי שוב דני טרשנסקי