מה קורה כשהשביל לגינה עובר דרך השכנים?

"שביל בתוך הבית" – הפתעות בדרך לרישום בית משותף // שלומי הדר, עו"ד – ממשרד ג'ון גבע, הדר ושות'

כרמלה קופר 25.08.2017

בבית המשפט המחוזי בתל אביב ניתן לאחרונה (2.8.2017) פסק דין מאת כב' השופטת מיכל אגמון-גונן (ת.א. 39838-03-13 ישראלי נ' משה כהן חברה לבניין והשקעות בע"מ) שערכה ניתוח מעמיק ונרחב במחלוקת שנתגלעה בין בעלת דירת גן, שבמהלך רישום בית משותף הופתעה לגלות שבגינה שרכשה בצמוד לדירה, ביקשו הנתבעים לרשום שביל גישה לבלוני גז.

ומעשה שהיה כך היה, קבוצת רוכשים רכשה בניין במרכז תל אביב במטרה לשפצו, להוסיף לו קומות ולהקנות לחברי הקבוצה דירות נוספות. במהלך הבניה הוגשה בקשה להיתר ולפיה מוקמו בלוני גז בסמוך לדירת התובעת מבלי לציין מה הגישה לבלונים אלו. עורך הדין שטיפל ברישום הבית המשותף (אחד הנתבעים) ייצג את מוכר הדירה נשוא המחלוקת כשבאותו מועד הובהר לתובעת שרכשה את הדירה, כי הגינה צמודה לדירתה. במהלך התקופה הנוגעת לרישום הבית המשותף, נוצר סכסוך בין יחידים בקבוצת הרוכשים ולבין עורך הדין שטיפל ברישום הזכויות בנוגע לזכויות הצדדים ובעיקר בעניינים שלא הוסדרו בהסכם השיתוף, אלא הוסכמו בעל פה בשלב מאוחר יותר. במסגרת מחלוקות אלו הוגשה אף תביעה כנגד עורך הדין בטענה, כי הוא פועל בניגוד לייפוי הכוח שניתן לו לצורך רישום הבית המשותף. בעקבות הסכם פשרה בתביעה שהוגשה בקשר עם ייפוי הכוח, למדה התובעת, כי "זוממים" להכפיף את זכויותיה בגינה לשביל מעבר ולאחר שחילופי דברים בינה לבין הנתבעים לא הוביל לפתרון הוגשה התביעה נשוא פסק הדין.

עו"ד שלומי הדר
עו"ד שלומי הדר

עם או בלי הגינה?

בית המשפט בחן תחילה את השאלה, האם בהסכם המכר אכן התחייב המוכר למכור לתובעת את הדירה עם הגינה המוצמדת אליה ללא זכויות צד ג' וללא שביל מעבר ומצא, כי התשובה לכך חיובית. לטענת הנתבעים, ניתן היה ללמוד על הצורך בשביל הגישה מתוך הסכם שיתוף וכי לא ניתן היה להצמיד את הגינה ללא שביל גישה, אך טענה זו נדחתה. בית המשפט בחן אף את העסקה שקדמה לרכישת הדירה על ידי התובעת וגם שם לא מצא זכר לקיומו של שביל גישה כלשהו בתוך הגינה שהוצמדה לדירה. בית המשפט בחן בקפידה אף את הבדיקות השונות שהצהירה המוכרת שביצעה טרם הרכישה, לרבות עיון בתשריטים, תוכניות מכר ועוד וגם שם לא מצא מקום לקבל את טענות הנתבעים.

לאחר כל אלו, בחן בית המשפט הנכבד,  האם רשאי היה המוכר למכור הצמדה לדירה כשהיא נקייה מזכויות צד ג' שמא ה"תאונה המשפטית" נגרמה בגלל המוכר והאחריות רובצת לפתחו.

גם בשאלה זו דחה בית המשפט את טענות הנתבעים ועבר לבחון את השאלה, האם יש מניעה תכנונית להצמדת הגינה לדירת התובעת וראו זה פלא גם עניין זה נדחה, לרבות תוך הפניה להיתר בנייה שבו לא הופיע כלל ועיקר השביל האמור.

אף שבשאלות אלו בית המשפט הנכבד יכול היה לסיים מלאכתו ולקבל את התביעה הוא בחר להתחקות אחר המניעים שהביאו ל"תאונה המשפטית" ובניתוח העדויות שלפניו קבע, כי חלק מבעלי הזכויות ועורך הדין שהיה אחראי על רישום הזכויות ניהלו את הזכויות בבניין תוך זלזול בזכויותיהם של אחרים, ובעיקר התובעת, ורצו למקסם את ערך זכויותיהם שלהם, גם על חשבונם של אחרים. אם כן, לכאורה החלטה עסקית, של בעלי זכויות דומיננטיים יחד עם עורך דין, שאחרי לרישום הזכויות הביאו להעדפת זכויות של אותם בעלי זכויות שאולי שוות כלכלית יותר מהנזק שעשוי היה להיגרם לתובעת.

החלטת בית המשפט

לאור כל אלו, קבע בית המשפט הנכבד שהגינה תירשם כך שהיא תהיה צמודה פיזית וגם משפטית לדירת התובעת מבלי שנקבע באיזה אופן יגיעו הדיירים לבלוני הגז שמוקמים ברכוש המשותף והעניין הועבר לטיפול המפקחת על הבתים המשותפים. לא ידוע, נכון למועד כתיבת שורות אלו על ערעור שהוגש על פסק הדין.

עניין זה מלמד, בין היתר, כי גם לאחר שנערכו בדיקות טרם חתימה על הסכם מכר, גם כשמיוצגים על ידי עורך דין בעריכת ההסכם וגם כשהסתיים שלב הבניה, חשוב להיות עירנים ואף מלווים בעורך דין מטעמכם שידאג לאינטרסים שלכם ויוודא שהזכויות הקניניות שנרשמות תואמות לזכויות שרכשתם.

מתוך ההחלטה: למעט ההוראות האמורות, אין באמור בפסק דין זה כדי להביע דעה היכן אמור לעבור שביל הגישה אל בלוני הגז (למעט כמובן בגינת התובעת או בין דירת התובעת לגינתה), או כל עניין אחר לגבי רישום הבניין כבית משותף, והמפקחת תפעל בעניין זה כמיטב חכמתה. אין גם בקבלת התובענה כדי לקבל את טענת התובעת לעניין גודל הדירה וגובה המשכנתא. הנתבעים 2 ו-3, מר חי שמש ועו"ד טל שחר, יישאו כל אחד בהוצאות התובעת ושכ"ט עו"ד בסכום של 50,000 שקלים.  הנתבעים 7 ו-8, מר יאיר שמש ומר מוריס שמש, יישאו כל אחד בהוצאות התובעת בסכום של 25,000 שקלים. ההוצאות נגד הנתבעים 7 ו-8 נפסקות בשים לב לכך שסרבלו את ההליך, ביקשו וצורפו לבקשתם כנתבעים, הגישו בקשה לביטול צו המניעה, הגישו בקשה לרשות לערער לבית המשפט העליון ואחד מהם אף הגיש כתב הגנה, ולמרות זאת לא הגישו תצהירים ולא התייצבו לדיוני ההוכחות.

מתוך הפסיקה: בסה"כ יישאו הנתבעים לעיל (2,3, 7 ו-8) בהוצאות התובעת ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 150,000 ₪. סכום זה יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל. העירבון שהפקידה התובעת יושב לה. העתק פסק הדין יועבר למפקחת על המקרקעין. תשומת לב המפקחת על המקרקעין גם לטענת התובעת לעניין הפער בין גודל הדירה בפועל לבין זה המופיע בתשריטים. 3ניתן היום,  י' אב תשע"ז, 02 אוגוסט 2017, בהעדר הצדדים.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות