ניר שמול, מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית // יח"צ

תמריצים ותקציבים לחיזוק מבנים בפריפריה

על המדינה להפנות השקעה של  10 מיליארד שקלים במיגון בניינים בפריפריה באמצעות פינוי בינוי

מגדילים 08.08.2018

תמונה: ניר שמול // יחצ

מאת : ניר שמול מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית

רעשי האדמה בצפון הארץ בעת האחרונה, מזכירים לנו שוב את פגיעותו של העורף הישראלי וחושפים את חוסר המוכנות שלו לרעידת אדמה משמעותית אם תתרחש חלילה. חיזוק לכך קיבלנו עם פרסום הדו"ח החריף של מבקר המדינה , אשר העיד כי ישראל, ובייחוד הפריפריה שלה, איננה ערוכה לרעידת אדמה חזקה .

התוכניות לא עומדות ביעדים
ככל שאנו מתרחקים מהמרכז ומתקרבים לאזורים המועדים לרעש אדמה, הולך וגדל מספר מבני המגורים הוותיק והמבנים חסרי היסודות האיתנים שנבנו בזמנו כחלק מהרעיון של יישוב הארץ. אם המדינה תרעד , מעטים מהמבנים האלה יישרדו כפי שמציין הדו"ח, והאבדות בנפש יהיו רבות.

חלפו למעלה מ- 13 שנה מאז הכריזה המדינה על תוכנית תמ"א 38 אשר נועדה לאפשר חיזוק בניינים בפריפריה באמצעות ניצול הזכויות הנוספות של הבניין כתמריץ לחידוש שלו.

תוכנית זו טוען המבקר, ויעיד המצב בשטח, הפכה בעיקר לכלי כלכלי בידי רשויות מקומיות חזקות במרכז הארץ, דיירים ויזמים במקום לכלי להתחדשות עירונית , כאשר עד היום לא חוזקו כלל מבנים באמצעות תכנית תמ"א 38 בפריפריה.

בשלוש השנים האחרונות מקדמת המדינה תוכנית נוספת שנראה כרגע כי היא רחוקה מהשגת יעדיה. מחיר למשתכן, שנועדה להיטיב עם זוגות צעירים ומחוסרי דיור, לרכוש דירות במחיר הנמוך משמעותית ממחיר השוק.  הזכאים ברי המזל שזוכים בהגרלת משרד השיכון זכאים לקבל דירה בסטנדרט שנקבע מראש ושקבלנים המתמודדים במכרז, מחויבים לעמוד בו .

רב הפער בין מה שנועדה התוכנית להשיג לבין מה שהיא משיגה בפועל, בעיקר ניכר הדבר  באזורים פריפריאליים -זוכים רבים כלל לא מעוניינים לעבור לגור בפריפריה ולכן משכירים את הדירה בה זכו לבני המקום וקבלנים רבים מתקשים למכור את הדירות.  במקרים רבים זוכים מגלים שפרויקטים בשוק החופשי בפריפריה פשוט משתלמים יותר כי פערי המחירים נמוכים והדירה בפרויקט הסמוך גדולה יותר ובעלת סטנדרט איכותי יותר.  מה גם שאיננו יודעים אם בעתיד יצליחו להשכיר את הדירות באזורים אלה.

להעביר את ההשקעות לתוכנית מיגון
תוכנית  מחיר למשתכן עלתה עד כה למדינה , כ 10 מיליארד שקלים על פי ההערכות ,  אף כי עד היום לא הוכיחה עצמה כהצלחה בפועל, לא במספר היחידות שנבנו ולא ביכולת שלהן להביא להוזלת מחירי השוק או לתת מענה דיור הולם לזכאים הזקוקים לכך.

לאור  רעידות האדמה שאירעו וכאמור חשפו שוב את נקודת התורפה האמתית של העורף הישראלי, אני קורא למדינה להשקיע סכום דומה ולא פחות –  10 מיליארד שקלים במיגון הפריפריה ולהתחיל מידית בביצוע . לצד מחיר למשתכן המדשדשת בפריפריה , יש לצאת בתוכנית "מחיר למתמגן" !!

מוסדות השלטון  כבר הוכיחו כי הם יודעים להציע תמריצים כדי למשוך אזרחים לעבור לפריפרייה ולהציע מענקי מקום לטובת התושבים. אין זה סוד כי 50% ממחירה של דירה מהווים המיסים , בין אם הוא עקיפים או ישירים- מס שבח, היטלים שונים, מסים על העבודה ועל ההכנסות.  למדינה יש אם כן את היכולת לקזז ממחיר הדירה אם היא מעוניינת בכך, וזאת באמצעות תמריץ או מענק לתושבי אזור מסוים. אבל רצון.. לא בטוח שיש לה .

כפי שלמדינה אין בעיה "לפתות" זכאים לעבור לפריפריה במסגרת מחיר למשתכן , כפי שהיא מקדמת פרויקטים של תמ"א 38 במרכז הארץ באמצעות פטור מהיטל השבחה, כך עליה  להעניק תמריצים מפליגים מספיק ליזמים בשוק הפרטי כדי שפרויקטים של חיזוק מבנים באזורים המועדים לרעידות אדמה יהיו כלכליים עבורם .

במצב של היום ערכי הקרקע בפריפריה נמוכים מידי לתהליכי התחדשות עירונית . הרשויות המקומיות והתושבים המפוחדים מהעתיד משוועים לתכניות לחיזוק ומיגון הבניינים המתפוררים שלהם אך ללא תמריצים מתאימים, יזמים לא יגיעו.

פינוי בינוי שכונתי
הדרך הנכונה לעשות זאת יכולה להתבצע בשני אופנים :  אישור מידי של תכניות פינוי בינוי המאפשרות לא רק התמקדות בבניין, אלא בשכונה עצמה כלומר , בתי ספר,  גני ילדים , מוסדות ציבור, פארקים וחניות… הנחה משמעותית במיסים הנגבים.

שנית – הסתת כל המשאבים של תכנית מחיר למשתכן לטובת חיזוק מבנים , כלומר ההגרלות של הזכאות תהיינה על דירות בהתחדשות עירונית בלבד. במקום שהמדינה תמכור קרקע בהנחה ליזמים,  תתן צ'ק לרוכשי דירה בפרויקט של תמ"א 38 או פינוי בינוי בפריפריה באמצעות העברת התקציב ליזם בפריפריה המבצע שם התחדשות עירונית.

אם יצליח המהלך תחוזק הפריפריה ויחוזקו האזורים המועדים לרעש אדמה פעמיים – פעם אחת דרך חיזוק המבנים הלא מוגנים והמסוכנים למגורים ופעם שניה דרך חיזוק האוכלוסייה של בני המקום בתושבים חדשים, מהמרכז, שיגלו כי לאזורים הפריפריאליים יש להציע בניה חדשה ומחוזקת במחירים אטרקטיביים ובאיכות חיים שאין להשיג במרכז הארץ.

פרויקט שבעים המשפיעים בהתחדשות עירונית
פרויקט שבעים המשפיעים בהתחדשות עירונית
שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות