banner
אוהד דנוס // יחצ
אוהד דנוס // יחצ

מי ירוויח ומי יפגע מכוונת עיריית תל אביב להקטין את שטח הדירות?

מאת: אוהד דנוס, מנכ"ל משרד שמאי המקרקעין "דנוס. כהן. להט" ויו"ר לשכת שמאי המקרקעין בדימוס

מגדילים 01.10.2017

לאחרונה נודע כי עיריית תל אביב מתכוונת להקטין את התמורה לדיירים בכל פרוייקטי ההתחדשות העירונית שבתחומה ל- 12 מ"ר מ- 25 מ"ר המקובלים. ה- 25 מ"ר המקובלים, נולדו בתקן שמאות 21 שאושר במועצת שמאי המקרקעין שבמשרד המשפטים, כבר בשנת 2012.

אישור התקן מטרתו הייתה ליצור הסדרה בכל הנוגע לתכניות פינוי בינוי, בנושאים רבים הכוללים, בין היתר, את גובה התמורה לבעלים ואת שיעור הרווח הראוי ליזם. התקן מתייחס לתכניות פינוי בינוי בלבד, אך גם בתכניות תמ"א 38 נקבעו אותם 25 מ"ר. תקן השמאות 21 היה לא פחות ממהפכה בעולם התכנון ובעולם השמאות ונחשב לאחד ההישגים הגדולים בכהונתי. לראשונה, הכסף מוביל את התכנון ולא התכנון מוביל את הכסף. לראשונה, סיכוי אמיתי שתכניות פינוי בינוי יתאשרו וגם ייושמו בשטח.

"כללי משחק ברורים"
עד לאותה העת, שלל תכניות פינוי בינוי שאושרו, פשוט לא נבנו בגלל העדר היתכנות כלכלית. מובן שמהנדסי ערים ואדריכלים בכלל, לא אוהבים את תקן שמאות 21, בלשון המעטה. כשהרגולטור (במקרה הזה משרד המשפטים) איתר את הכשל, בין היתר בשל משבר הדיור המתמשך, הוא החליט לייצר כללי משחק ברורים, כאלה הנתפסים בעיניו כהוגנים, שעל פיהם יתיישר השוק:

כלל ראשון – גובה התמורה נטו לדיירים, לא תעלה על תוספת של 25 מ"ר (שכוללים בדרך כלל חדר (ממ"ד), מרפסת, חלק מהמסדרון וחדרי השירות הרטובים) וזאת, בנוסף לחניה, מעלית ומחסן (אם יש).

כלל שני – שיעור הרווח הסביר ליזם, בדו"ח 0 שיוצג למוסדות התכנון, יהיה בין 25%-30% במקרה של תכנית בתכנון או 20%-25% במקרה של תכנית מאושרת.

"מנגנון שלילי"
יתכנו חריגות הן בגובה התמורה והן בשיעור הרווח, אך אלו אמורות להיות מוסברות ולהתאשר רק על ידי מוסד התכנון הרלוונטי. בכך יצרה המדינה מנגנון שלילי להענקת תמורה העולה על 25 מ"ר וזאת, מאחר ובמקרה של יזם "נדיב" הוא הולך ל"הפסיד" ב- 3 מרכיבים משמעותיים:

הראשון – המ"ר הנוספים יבואו על חשבונו, דהיינו, על חשבון המ"ר שיאושרו לבניית דירות היזם בפרויקט.

השני – עלות בניית המ"ר הנוספים תחול כמובן עליו.

השלישי – ההוצאה הנוספת הזו לא תוכר בדו"ח 0 הנערך בהתאם לתקן שמאות 21.

"פרויקטים 'רזים' יותר ובצפיפות נמוכה יותר"
ועכשיו, מה יקרה אם תקטין עיריית תל אביב את התמורות לבעלים?
ובכן, צריך להבין את הסיבה והרצון להקטנה. ברור שכל מ"ר נוסף שנבנה לדיירים עולה ליזם כסף. כנגד ההוצאה הוא מצפה לזכויות בניה נוספות שאותן יוכל לבנות ולמכור. מה  שנכחה הוועדה המקומית, הוא שהפרויקטים הופכים להיות עתירי זכויות, על תאי שטח לא גדולים יחסית, בלב אזורים הבנויים בצפיפות ומטילים עומס נוסף ומשמעותי על התשתיות העירוניות. מובן כי בהקשר זה, הקשחת הרגולציה בנושא היקף התמורה לבעלים תאפשר בניית פרויקטים "רזים" יותר ובצפיפות נמוכה יותר. מבחינת דיירי הפרויקט – מדובר בדירות גדולות לעומת הדירות שיצאו מהן, אך באופן הרבה פחות משמעותי. מבחינת היזמים – מדובר בפחות לבנות אך גם בפחות דירות יזם למכור, שזה אומר פחות מחזור ופחות רווח בערכים מוחלטים (מבחינת אחוזי הרווח לא אמור להיות שינוי). מבחינת העירייה – פחות בעיות תשתית עירונית, גישה ונגישות.  אך מבחינת המדינה – פחות דירות שזה פחות היצע באזורי ביקוש שזה הרבה פחות טוב לזוגות צעירים ומחוסרי דיור.

 

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות