ועדת הערר: הריסת בית ישן ופיצולו אינם מייצרים פטור חדש מהשבחה

אם על מקרקעין יש זכויות בנייה בהיקף של מעל 140 מ"ר, גם אם לא כולן נוצלו במלואן, לא ניתן לתת פטור מהיטל השבחה במקרה של הוצאת היתר בנייה. כך קבעה ועדת הערר במחוז תל אביב, בהחלטה שבה דחתה ערר של תושבת אור יהודה נגד החלטת שמאי מכריע, שקבע כי עליה לשלם היטל השבחה של 155,000 שקל בגין הוצאת היתר בנייה. העוררת טענה כי בהתאם לחוק התכנון והבנייה, בנייה של עד 140 מ"ר פטורה מהשבחה, ורק על שטח שמעבר לכך חלה השבחה, ולפיכך ביקשה לפטור אותה מהשבחה. הוועדה, בראשות עו"ד הלל גלקופ, דחתה טענה זו: "במצב התכנוני הקודם לתכנית המשביחה עמדו במקרקעין זכויות בנייה בשטח עיקרי של 200 מ״ר, אף שלא כולן נוצלו בפועל. נוכח היקף הזכויות המאושרות, אין תחולה לפטור, ואין נפקות לשאלה אם זכויות אלה נוצלו בפועל, כולן או חלקן".

העוררת, בעל זכויות על מגרש בשכונת הראשונה באור יהודה, קיבלה היתר בנייה להריסת בית מגורים ותיק לצורך בנייה של שתי יח"ד חדשות. על רקע זה, היא נדרשה לשלם השבחה בגין אישור תכניות משביחות על הקרקע – תוכנית מאא/9א משנת 1987, המגדירה שימושי קרקע בשכונת סקיה (הראשונים) – ואשר בגינה שמאי מכריע קבע כי לא חלה השבחה, ותכנית מאא518/(/9ב'), משנת 2006 המגדילה זכויות בנייה בשכונה, אשר בגינה קבע שמאי מכריעה כי חלה השבחה של 310,000 שקל, וההיטל הוא 155,000 שקל.

בגין החלטה זו הגישה בעלת המגרש ערר לוועדת הערר המחוזית. העוררת טענה בערר כי המבחן לעניין הפטור הוא היקף שטח הבנייה שמבקש בעל הקרקע, ולא היקף הזכויות הנתונות לו ביום הגשת הבקשה. עוד טענה העוררת כי רק ההפרש שמעל 140 מ״ר חייב בהיטל. טענה נוספת שהעלתה העוררת הייתה כי הבית שנבנה במגרש המקורי נמחק בבנייה החדשה שנבנית על 2 תת חלקות, שכל אחת זכאית לפטור שלה.

הוועדה המקומית אור יהודה ביקשה לדחות את הערר, בטענה כי הריסת הבית, בניית יחידה נפרדת ופיצול חלקת המקור אינם יוצרים מכסת פטור חדשה, וכי גם שינוי מאוחר של שם מבקש ההיתר אינו משנה את אירוע המס או את החישוב שנעשה בשומה המכרעת.

ועדת הערר, בראשותו של עו"ד הלל גלקופ, דחתה כאמור את הערר. הוועדה ציינה כי בהתאם לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה בנייה של עד 140 מ"ר פטורה מהשבחה. הוועדה הסתמכה על קביעותיו של השמאי המכריע, שלפיהן השטח העיקרי בנכס של העוררת עמד במצב הקודם על 200 מ״ר כך ששטח הפטור ׳נבלע׳ בתוכו ואינו משפיע על ההשבחה החייבת מאישור התכנית. 

ועדת הערר קבעה, איפוא, כי הפטור בגין בנייה נוספת ניתן רק עד לשטח הכולל ל-140 מ״ר. "הפטור אינו מקנה ניכוי חדש ואוטומטי של 140 מ״ר מכל תוספת בנייה, אלא פועל עד לתקרת השטח הכוללת שקבע המחוקק", קבעה הוועדה, שהוסיפה כי בעת אישור התכנית המשביחה, היו על החלקה של העוררת זכויות מאושרות ליחידת דיור אחת בשטח עיקרי של 200 מ״ר. הוועדה הוסיפה כי נוכח היקף הזכויות המאושרות שעמדו במקרקעין במצב הקודם, העולה על 140 מ״ר, אין תחולה לפטור לפי התוספת השלישית, ללא קשר לשאלה אם זכויות אלה נוצלו בפועל, כולן או חלקן.

הוועדה הבהירה כי עצם פיצול הבנייה למספר יחידות או לשלבים אינו יוצר, כשלעצמו, מכסת פטור חדשה באותם מקרקעין: "הריסת הבית הקיים אינה מוחקת את נתוני המצב הקודם לצורך שומת ההשבחה. השומה משווה בין שני מצבי תכנון במועד הקובע; היא אינה מתחילה מחדש בכל פעם שמבנה נהרס".

לפיכך, הערר נדחה, השומה המכרעת נותרה בעינה, ועל העוררת הוטלו הוצאות בסך 5,000 שקל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן