המדריך למיסוי בהתחדשות עירונית: מתי דירת התמורה פטורה ממס ומתי לא

דירת תמורה חדשה בפרויקט התחדשות עירונית נראית לרבים מבעלי הדירות כמו עסקה פשוטה: מוסרים דירה ישנה ומקבלים במקומה דירה חדשה, גדולה ומשודרגת. אבל מאחורי העסקה הזו מסתתר מנגנון מיסוי מורכב, שבו כל רכיב בתמורה – משווי הדירה החדשה, דרך דמי שכירות בתקופת הבנייה ועד תשלומי איזון במזומן – עשוי להשפיע על חבות המס של הדיירים. עו"ד ורו"ח חיה אביסרור שמעוני, בעלת משרד עורכי דין המתמחה בפתרונות מיסוי, עושה סדר בהיבטי המיסוי אחרי שצברה ניסיון רב בליווי וייצוג דיירים ויזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית.

כיצד מחושבת למעשה התמורה לצורכי מס של דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית?
"התמורה שמקבל דייר מורכבת משווי דירת התמורה החדשה ומכלל ההטבות הנלוות שמקבל הדייר כאשר חוק מיסוי מקרקעין קובע תקרת שווי לפטור ממס. בפרקטיקה, נהוג לקבוע את תקרת הפטור בהתאם לשווי שוק של דירת 120 מ"ר חדשה בפרויקט אך חלופה זו לא מחייבת וקיימות חלופות נוספות לקביעת תקרת הפטור ממס. שווי דירת התמורה נקבע בדרך כלל על בסיס שווי שוק של דירה חדשה דומה באותו מיקום במועד המכירה, לכך מתווספים רכיבים נוספים כמו דמי שכירות לתקופת הבנייה (דיור חלופי), הוצאות מעבר, שיפורים ותוספות של שירותי בניה מעבר לדירת התמורה הבסיסית, ולעיתים גם תשלומי איזון במזומן. ככל שסך התמורה המתקבלת בידי הדייר חורגת מהתקרה שנקבעה בחוק רואים את התמורה העודפת כמכירה חלקית החייבת במס שבח ובמס רכישה".

האם דייר יכול לקבל גם תמורה כספית במזומן והאם היא חייבת במס?
"דייר רשאי לקבל תמורה כספית במזומן בנוסף על קבלת שירותי בניה מהיזם – למשל, כאשר שווי הדירה החדשה נמוך מתקרת הפטור. אך חשוב לדעת: דייר שיש לו יותר מדירה אחת בפרויקט יהיה רשאי לקבל תמורה כספית בנוסף על שירותי בניה רק עבור דירה אחת בלבד. במקרה של קשיש, קיימים מסלולים מיוחדים המאפשרים קבלת תמורה כספית לצורך רכישת זכות בבית אבות או לרכישת דירה חלופית אחרת בתנאים המפורטים בחוק. התמורה הכספית מצטרפת לשווי הדירה החלופית לצורך בחינת תקרת השווי הפטור ממס. אם סך התמורות, דירה + כסף, נמוך מתקרת השווי, התמורה הכספית עשויה להיות פטור ממס שבח. אם הסכום הכולל עולה על התקרה שנקבעה בחוק, החלק העודף חייב במס שבח כ'זכות נמכרת חייבת' ויחול חיוב במס שבח ובמס רכישה לפי העניין".

דייר שקיבל דירת תמורה ומעוניין למכור אותה – מה צריך לדעת?
"אחת השאלות הנפוצות בקרב דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית היא: 'קיבלתי דירה חדשה ומפוארת, אפשר למכור אותה מיד?'. התשובה הקצרה היא: כן, אין מניעה עקרונית למכור את דירת התמורה מיד עם קבלתה. אולם התשובה המלאה דורשת הבנה של כמה כללים חשובים: תנאי 18 החודשים – דייר שדירת התמורה היא דירתו היחידה ומבקש למכור אותה בפטור ממס שבח, נדרש לעמוד בתנאי של החזקה בבעלות בדירה במשך 18 חודשים לפחות מיום הרכישה. אלא שכאן יש נקודה חשובה שדיירים רבים אינם מודעים לה: תקופת ההחזקה אינה נמנית מיום קבלת הדירה החדשה, אלא מיום רכישת הדירה המקורית. המשמעות היא שכל התקופה שבה הדירה הישנה נהרסה והדירה החדשה הייתה בשלבי בנייה נספרת אף היא במניין 18 החודשים. למעשה, דייר שרכש את דירתו המקורית לפני שנים רבות עומד בתנאי זה ממילא ויכול למכור את דירת התמורה מיד עם קבלת המפתח, ללא צורך בהמתנה נוספת;

"'יום הרכישה' ו'שווי הרכישה' – כאן מגיע החלק שחשוב להכיר, במיוחד למי שדירת התמורה אינה דירתו היחידה ואינו זכאי לפטור ממס שבח. בעת מכירת דירת התמורה, רשויות המס אינן מתייחסות לדירה החדשה כאילו נרכשה ביום קבלתה מהיזם. במקום זאת, נכנסים הנתונים ההיסטוריים של הדירה המקורית: יום הרכישה הוא היום שבו הדייר רכש את דירתו הישנה ושווי הרכישה הוא המחיר ששילם עבורה במקור. לדוגמה: דייר שרכש את דירתו המקורית בשנת 1970 תמורת 100,000 דולר ומוכר כעת את דירת התמורה החדשה –  יום הרכישה לצורכי מס יהיה 1970 ושווי הרכישה יעמוד על אותם 100,000 דולר מקוריים. המשמעות היא שהשבח המחושב עלול להיות גבוה מאוד, שכן הוא משקף את כל עליית הערך לאורך עשרות שנים.

"'עלויות הבנייה של הדירה החדשה – נקודה נוספת שחשוב להכיר: עלויות הבנייה של הדירה החדשה שהוציא היזם אינן מותרות לדייר בניכוי מהשבח. הדייר אינו יכול לטעון שעלויות הקמת הדירה החדשה מהוות חלק מ'שווי הרכישה' שלו, שכן מבחינת דיני המס הוא 'ממשיך' את ההחזקה בנכס המקורי ועלויות הבנייה הן בגדר הוצאות שנשא בהן היזם ולא הדייר עצמו".

בשיתוף עם משרד חיה אביסרור שמעוני משרד עורכי דין ונוטריון

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן