"אל תקנו דירה" זו לא אסטרטגיה. זאת כניעה.

כל כמה שנים מתפרסמת תחזית חדשה שמבטיחה את קריסת שוק הנדל"ן הישראלי. וכל כמה שנים, מי שהאמין משלם את המחיר. הטיעון מוכר: "בועה", "אינטרסים", "פירמידה". המסקנה האופרטיבית מוכרת אף יותר: אל תקנו דירה. זאת עצה יקרה מאוד. ומי שמשלם עליה אינו מי שנותן אותה.

בועה היא מצב, לא מחיר. בועה מצריכה מינוף ספקולטיבי גבוה, מימון שביר, אופק החזקה קצר. הסתכלו על ישראל: הון עצמי של 25% מינימום, משכנתאות שמרניות בפיקוח בנק ישראל, רוב מוחלט של דירות בבעלות עצמית למגורים, אופק החזקה של עשורים. זאת לא בועה. זאת אסדה.

שש שכבות מבניות מחזיקות את השוק במקום, ואף אחת לא נעלמת בעשור הקרוב:
▪דמוגרפיה – אחד הקצבים הגבוהים ב-OECD. ההיצע לא משיג. קרקע – 93% בבעלות המדינה. ההיצע פונקציה של בירוקרטיה, לא של מחיר.  גיאופוליטיקה – אחרי 7 באוקטובר, נכס בישראל הוא ביטוח קיומי לקהילות יהודיות גלובליות. ההון זורם פנימה.  ארכיטקטורה מוסדית – בנקים, פנסיה וגמל חשופים עמוק לחוב נדל"ני. האינטרס המבני הוא יציבות. מבנה מס – פטור ממס שבח לדירה יחידה, מיסוי מופחת על שכירות. הציבור מצביע ברגליים. תרבות – בישראל הדירה איננה נכס. היא הנכס. תרבות לא משתנה בעשור.

"אינטרסים"? כן. אבל לא מה שמספרים לכם
האינטרס הגדול ביותר בשוק הזה הוא של מדינת ישראל עצמה: מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה, מע"מ, ארנונה. ממשלה שמחירי הנדל"ן שלה קורסים מאבדת תקציב, ובוחרים (שרובם בעלי דירות). אחריה הבנקים, קרנות הפנסיה, ענף הבנייה (10% מכוח העבודה), וציבור בעלי הדירות שהוא רוב סטטיסטי במדינה.

זאת לא קונספירציה. זה יישור קו של אינטרסים מבניים. וכשמיליוני אנשים, מוסדות וגופים שלטוניים חולקים אינטרס משותף ביציבות, השוק לא קורס. הוא נצמד.

ועכשיו, על המחיר של לא לקנות
בישראל, הנדל"ן הוא המנגנון העיקרי של העברת עושר בין דורות במעמד הביניים. מי שלא קונה, משלם שכר דירה. שכר דירה הוא משכנתא של מישהו אחר.

הדור שהאמין לנביאי הקריסה ב-2010 לא קנה. ב-2014 לא קנה. ב-2017 לא קנה. ב-2020 חיכה לקריסה של הקורונה. ב-2023 חיכה לקריסה של המלחמה. היום, ב-2026, הוא כבר לא יכול לקנות.

האסימטריה בין מי שמשפחתו צברה נכסים נדל"ניים למי שלא, כבר אינה אסימטריה של עושר. היא אסימטריה של מעמד. ובדור הבא היא תהפוך לאסימטריה של גורל.

זה לא אומר לקנות כל דבר בכל מחיר. ההפך. שוק שלא יקרוס בעשור הקרוב הוא בדיוק השוק שבו השאלה איננה "האם לקנות" אלא "איפה ואיך לקנות בחוכמה". אבל "אל תקנה" איננה אסטרטגיה. זאת כניעה. ומי שמציע לכם להיכנע, לא משלם את המחיר. אתם משלמים. וילדיכם.

הכותבת, ד"ר בלה ברדה ברקת, היא יזמת ופרשנית מאקרו-כלכלית וגאופוליטית 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן