לפני היזם: למה דיירים צריכים מארגן כבר בתחילת הדרך

בעולם ההתחדשות העירונית בעלי הדירות הם לכאורה בעלי הנכס, אבל לא תמיד בעלי הכוח. בין יזמים, רשויות מקומיות ותהליכים תכנוניים מורכבים, רבים מהם מגלים שהדרך לדירה חדשה רצופה אתגרים. יוסי לנדאו, מנכ"ל ובעלים של קבוצת בולד, מסביר למה התאגדות מוקדמת של הדיירים היא המפתח ומה באמת עושה מארגן דיירים.

מה בעצם עושה מארגן דיירים בפרויקט התחדשות עירונית?
"המדינה היום מעדיפה מתחמים גדולים ולא בניין בודד. אם בעבר הכלי היה תמ"א 38, היום מבינים שהכיוון הוא פינוי-בינוי במתחמים. זה מייצר win-win לכולם. גם לרשות המקומית שמקבלת היטלי השבחה ושטחים לצורכי ציבור וגם לדיירים שמקבלים פרויקט איכותי יותר. אבל כדי שזה יקרה צריך מישהו שיחבר בין כולם. דיירים לרוב לא מכירים את השכנים שלהם בבניין ליד ולייצר מתחם גדול זה מורכב מאוד. התפקיד שלנו הוא לארגן את בעלי הדירות, לבחור יחד איתם את בעלי המקצוע – עורך דין, שמאי ומפקח ורק אחר כך לצאת למכרז יזמים".

למה בעצם חשוב שהדיירים יתאגדו לפני שמגיע יזם?
"כי אחרת היזם הוא זה שמכתיב את הכללים. בעבר יזם היה מגיע לבניין, מחתים דיירים ומביא איתו גם עורך דין 'מטעם הדיירים'. בפועל הדיירים לא באמת היו מיוצגים. אנחנו הופכים את הסדר: קודם הדיירים מתאגדים, בוחרים צוות מקצועי במכרז ורק אז יוצאים למכרז יזמים. כך הכוח נמצא אצל בעלי הדירות".

איך מארגן דיירים מתמודד עם מתנגדים או סרבנים?
"אני מאמין ש-99% מהאנשים שמוגדרים סרבנים הם אנשים שלא הסבירו להם מספיק את הנושא. צריך לדבר איתם ולפעמים גם עם הילדים שלהם. לעטוף את האירוע מכל הכיוונים. יש מקרים קיצוניים, למשל מישהו שיש לו דירת 50 מטר ורוצה 250 מטר. שם כבר בית המשפט יכול לחייב אותו לחתום. אבל בפועל זה כמעט לא מגיע לשם. ברוב המקרים ברגע שמסבירים לאנשים את המשמעויות הם מצטרפים".

מה מידת ההשפעה שלך על התמורות שבעלי הדירות מקבלים?
"כשהדיירים מנהלים משא ומתן לבד הם לא באמת יודעים מה לדרוש מהיזם. הם מקבלים הצעה אחת מיזם ואולי עוד אחת, אבל אי אפשר להשוות ביניהן. כשמוציאים מכרז מסודר עם מפרט אחיד כל היזמים מגישים הצעות על אותו בסיס ואז אפשר להשוות תפוח לתפוח ולא תפוח לאגס".

מה הכי חשוב למארגן דיירים להגיד לבעלי דירות בפגישה הראשונה?
"בעיקר לשדר אמינות. אני מהנדס בניין במקצועי שמכיר גם את עולמות התכנון וגם את הצד של היזמים. מדובר בתהליך ארוך מאוד של שמונה עד עשר שנים. הדיירים צריכים להרגיש שהם שמים את הנכס הכי יקר שלהם בידיים של מישהו שהם סומכים עליו". 

באיזה שלב נכון להכניס מארגן דיירים לתהליך?
"מהשלב הראשון. לפעמים זה מתחיל מישיבת ועד שבה מישהו אומר 'בואו נבדוק התחדשות עירונית'. אם אין גורם מקצועי שמנהל את זה מההתחלה כל אחד מושך לכיוון אחר: דייר אחד רוצה להביא את הדוד שלו שהוא עורך דין או דייר אחר חבר שהוא מפקח אבל לא מהתחום. מהר מאוד נהיה בלגן. עדיף לתת לגורם מקצועי חיצוני לנהל את התהליך בצורה שקופה ומסודרת".

מי בוחר בסוף את היזם?
"בעלי הדירות. אנחנו מביאים מועמדים, לפעמים גם הדיירים מביאים, אבל הבחירה נעשית על ידי הדיירים באמצעות הנציגות. אותו דבר גם לגבי עורך דין, שמאי ומפקח – הדיירים הם אלו שבוחרים את כל בעלי המקצוע".

בשיתוף עם קבוצת בולד.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן