לא רק עוד 12 מטר: כל מה שדיירים חייבים לדעת על תמורות

בעולם ההתחדשות העירונית המונח 'תמורות' נתפס לא פעם כמספר נוסף של מטרים, מרפסת או חניה, אבל בפועל המשמעות של תמורות היא רחבה הרבה יותר. עו"ד אופיר כהן קוניוק ממשרד כהן קוניוק ושות' צברה ניסיון רב, יחד עם שותפתה עו"ד יפעת כהן, בליווי בעלי דירות ועכשיו היא עונה על כל השאלות הבוערות: איך בוחנים אם ההצעה של היזם באמת טובה? האם כל הדיירים מקבלים את אותה תמורה? מה קורה עם אוכלוסייה מבוגרת? ואיך מבטיחים תחזוקה ואחזקה גם שנים אחרי האכלוס? הנה התשובות.

 מה בדיוק נחשב תמורה בהתחדשות עירונית?
"עצם הוצאת פרויקט אל הפועל זו תמורה. דיירים בדרך כלל מתייחסים למושג 'תמורה' כתוספת שטח לדירה הקיימת, למרפסות ולכל מה שהוא יותר ממה שיש לי היום. אבל הראייה האמיתית של 'יותר ממה שיש לי היום' היא פרויקט עם ממ"ד, הגנה ויסודות שעומדות בתקן למבנה בחידוש הקיים".

מהן התמורות החשובות שבעלי דירות נוטים להתעלם מהן, למרות שהן שוות הרבה כסף?
"לא מעט מתנאי ההסכם מהווים חלק מהתמורה עצמה. למשל, כיצד נקבע המנגנון שלפיו אנחנו קובעים את דמי השכירות?; המפרט הטכני; אפשרות לרכוש דירות מהיזם לפני שהוא משווק אותם בשוק החופשי. אני רוצה לאפשר להם זכות ראשונים לבחור דירות בפרויקט במחירים נוחים ובתנאים נוחים לפני שזה יוצא; עוד סעיף שאני דורשת הוא שלא יגבילו את הדיירים מלהגדיל את המשכנתא הקיימת שלהם או לקחת משכנתא חדשה לכל אורך חיי הפרויקט". 

מה עושים כשחלק מהדיירים מקבלים תמורות שונות?

"הדבר החשוב ביותר בפרויקטים האלה הוא לייצר שוויון מהותי בין כל בעלי הדירות ולכן אין דבר כזה אצלנו שדיירים מקבלים תמורות שונות. התמורה היא שוויונית, אבל היא תואמת את הנכס שאיתו נכנסתי לתוך הפרויקט. אולי כולם יקבלו תוספת שטח זהה, אבל מוצר שונה. למשל, אם הדירה הישנה שלי היא דירת גג מיוחדת אז אני לא אקבל עוד 20 מטר תוספת מאחרים, אבל כן יתייחסו למוצר שלי אחרת ואולי אקבל פנטהאוז או נכס מיוחד בקומות העליונות. יש שני עקרונות על: שקיפות ושוויון. את ההבדלים בין הדירות השמאי מדרג".

 אילו פתרונות יצירתיים או חלופות תמורה יש לאוכלוסייה מבוגרת שחוששת מהמעבר?
"יש להם אפשרות לקבל דירה יותר קטנה וכסף למחיה, יש להם אפשרות לעבור לדיור מוגן או לקבל כסף בשווי הדירה החדשה ולקנות דירה אחרת במקומה. אפשרות נוספת היא לעבור לדירה אחרת של היזם שהיא כבר בנויה כדי לחסוך את תקופת השכירות או לפצל את הדירה המגיעה לשתי דירות קטנות. היום יש גם אפשרות לתכנן 'דיורית' – יחידת דיור קטנה ונפרדת בתוך דירת התמורה שניתנת להשכרה או למגורי מטפל/ת". 

מה בעלי דירות צריכים לדעת על התמורה של אחזקת המבנה לשנים קדימה אחרי האכלוס?
"יש שתי תקופות שאנחנו מסתכלים עליהן. התקופה הראשונה היא מרגע החתימה על ההסכם ועד להריסת הבניינים הישנים, שבה נרצה שהיזם יעזור בתחזוקה שוטפת כדי שהבתים יהיו ראויים למגורים עד ההריסה. התקופה השנייה היא לאחר המסירה, שבה אנחנו מבקשים מהיזם להקים קרן תחזוקה. מטרת הקרן היא לסייע לבעלים לתקופה של בין 5 עד 10 שנים, בהפרש של תשלומי דמי הניהול, שבדרך כלל גבוהים בבניין החדש לעומת דמי הועד המשולמים בבניינים הישנים".

בשיתוף עם משרד כהן קוניוק ושות'

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן