מלכודת דבש: מדריך לזיהוי יזמים שמבטיחים הבטחות שווא

בעלי דירות שנכנסים לתהליך בהתחדשות עירונית נתקלים לא פעם ביזמים שמציגים הצעות נוצצות והבטחות מפתות במיוחד. כאלה שנשמעות טוב מדי כדי להיות אמיתיות. אלא שלאחר החתימות, במקרים רבים, מגיעים גם התירוצים: נסיגות, הפחתות בתמורות וטענות על שינויי מדיניות, חוסר כלכליות או מגבלות תכנוניות. עו"ד ירון שלומוביץ, שותף במשרד שלומוביץ, סורקין ושות', המייצג בעלי דירות בלבד ומלווה למעלה מ-160 פרויקטים ברחבי השרון, מסביר כיצד ניתן לזהות מראש יזמים שמבטיחים הבטחות שווא רק כדי להחתים דיירים.

אילו סוגי הבטחות של יזמים נחשבות היום ל'הבטחות שווא' הכי נפוצות?
"בדרך כלל כשהצעת התמורה גבוהה מדי ולא נשענת על מדיניות תכנונית ברורה של הרשות. הצעות שנשמעות נוצצות מדי הן לרוב המסוכנות ביותר. אנחנו מכנים את זה 'מלכודת דבש'. המוח האנושי רוצה את המקסימום ולכן הרבה פעמים אנשים בוחרים את ההצעה הכי גבוהה במקום לבחור הצעה טובה ואמינה יותר".

מה ההבטחה הכי מופרחת שיזם הציע?
"פנינו בפרויקט מסוים לקבל הצעות ממספר חברות יזמיות. חלק בכלל לא רצו להגיש הצעה כי הפרויקט לא היה כלכלי, חלק אחר שלח הצעה עם תוספת של אפס מטר ויזם אחד הציע תוספת של 25 מ"ר. פנינו לאותו יזם ואמרנו לו שהוא לא בכיוון. הוא הפחית את התמורה, אבל בסוף יזם אחר נבחר עם תוספת של 3 מ"ר. אותו יזם רצה את הפרויקט בכל מחיר, אבל זה לפעמים קורה בגלל חוסר ידע או חוסר הבנה של המערכת. בגלל זה חשוב לקחת עורך דין שמכיר את התחום, שידאג להליך מכרז מסודר ושהוא גם מכיר את המדיניות התכנונית בכל עיר".

אם יזם מציע יותר מכל השאר. זה סימן טוב או סימן רע?
"אם יזם מציע יותר מדי סופו לתת פחות מדי".

מהם הדגלים האדומים המרכזיים שבעלי דירות צריכים לחפש כדי להבין שמדובר בהצעה לא ריאלית?
"הדגל האדום המרכזי הוא כשההצעה לא תומכת בכלכליות של הפרויקט. במקרים כאלה יותר סביר שזו אשליה מאשר הצעה אמיתית. הדרך להתגבר על זה היא להיעזר באנשי מקצוע נכונים ואמינים. לפעמים יש עורכי דין שמנסים להראות לדיירים שהם מקסמו להם התמורה רק כדי להחתים אותם מהר. התרופה הכי טובה לתופעה הזו היא לבחור משרד שילווה את בעלי הדירות מההתחלה ועד הסוף".

למה זה כל כך קריטי?
"כי הסיוט הכי גדול של בעלי דירות הוא נסיגה של יזם אחרי חתימות. זה מערער את כל הספינה של הפרויקט".

למה יזמים מסוימים מבטיחים הבטחות שבסוף אין להן כיסוי?
"יש כמה סוגי יזמים. יש יזמים שחותמים כדי לבנות פרויקט ולמסור אותו ויש יזמים שחותמים כדי לגייס כסף ממשקיעים או מכספים מוסדיים. יזם שמכוון לגיוס כספים רוצה להראות שיש לו עשרות פרויקטים בתכנון וחתימות. לא תמיד מעניין אותו אם הפרויקט יצא אל הפועל כי הוא לא מסתכל חמש שנים קדימה, אלא רק על הגיוס המיידי".

ואז מה קורה בפועל?
"הרבה מהעסקאות האלו נמצאות כבר היום בשוק היד השנייה. כלומר, יזמים מנסים למכור אותן לצדדים שלישיים כי הם לא יכולים לעמוד בהבטחות שהם נתנו. כלומר יזם רוצה להעביר פרויקט ליזם אחר או להכניס משקיע או למכור אותו לחלוטין כי הוא יודע שהוא לא יכול לבצע אותו".

זו תופעה רחבה?
"זו ממש מכת מדינה. יש המון פרויקטים 'על הנייר' שמנסים למכור אותם כי אין בהם שום היגיון כלכלי".

ואיך זה משפיע על הדיירים?
"הדיירים מתעייפים מהתהליך ואז הרבה יותר קל ליזם לחזור אחרי כמה שנים ולהגיד: העירייה לא מאפשרת, הכלכליות השתנתה ולכן אני נותן פחות".

כעורך דין שמייצג דיירים, איך אתה מצנן את ההבטחות כדי שבסוף ייחתם הסכם מציאותי?
"זו אומנות איזון עדינה. מצד אחד יש רצון למקסם מצד שני חייבים להגן. הדרך היא לנהל הליך השוואתי מסודר עם מספר יזמים ולזהות מי 'מחרטט' אותי. לפעמים אנחנו נעזרים באדריכל, שמאי או אנשי מקצוע נוספים כדי להבין את הרציונל מאחורי ההצעה".

ומה אם בעלי הדירות מתעקשים ללכת עם הצעה לא הגיונית?
"אז אני מציב קו אדום. אני אומר להם: או שאתם מתקדמים מתוך הבנה שתהיה פה הפחתה בהמשך או שאנחנו לא נמשיך לייצג כי אתם לא במסלול הנכון".

אילו מנגנונים משפטיים אתם מכניסים להסכם כדי שהיזם לא יוכל לחזור בו מההבטחות?
"כל הסכם התחדשות עירונית טוב כולל מצב שבו היזם לא יכול יום אחד פשוט להודיע שהוא לא יכול לתת את מה שהתחייב. יש מנגנון הפחתות קבוע מראש שמותאם למחירי הדירות ואם הוא חורג מזה יש לדיירים זכות לבטל את ההסכם".

איזה עצה היית נותן לדיירים שמתפתים לבחור יזם שמציע תמורות גבוהות במיוחד?
"Don't. אם זה נשמע טוב מדי זה כנראה רע מדי. עד היום מעט מאוד פרויקטים שבהם יזמים הציעו משמעותית יותר מהאחרים באמת מומשו כפי שהובטח. לרוב זו מלכודת דבש".

בשיתוף עם משרד שלומוביץ, סורקין ושות'

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן