תקדים: פטורי השבחה בתיקוני תמ"א 38 תקפים רטרואקטיבית גם עבור תכניות בנייניות מקומיות

תיקונים לתכנית תמ"א 38 שבמסגרתם נכללו פטורים מהשבחה למחסנים והשבחה מופחתת לקומה נוספת בפרויקטים של התחדשות בניינית, תקפים גם בתכניות הבנייניות המקומיות שאושרו מתוקף סעיף 23 לתמ"א – אף אם הן אושרו לפני כניסת אותם תיקונים. כך קבעה ועדת הערר במחוז מרכז, שקיבלה ערר שהגישה חברה יזמית נגד עיריית הוד השרון. הוועדה, בראשות עו"ד מאיה אשכנזי, דחתה את טענות העירייה לפיהן הפטורים אינם תקפים בתכנית הבניינית העירונית, וקיצצה מעל חצי מיליון שקל מהיטל ההשבחה שקבעה העירייה.

את הערר הגישה חברת "שיה התחדשות עירונית", שהגישה בקשה להיתר בנייה עבור פרויקט ברחוב החקלאי בהוד השרון. מדובר בפרויקט מכוח תוכנית ההתחדשות הבניינית העירונית הר/1/38, שמטרתה חיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, ואשר אושרה בשנת 2015. מדובר בתכנית מתוקף סעיף 23 לתמ"א 38.

הבקשה להיתר כללה הריסה של בניין מגורים קיים בן 3 קומות מעל קומת עמודים מפולשת, הכולל 12 יח"ד, והקמת בניין חדש בן 8.5 קומות מעל קומת עמודים ו-3 קומות תת קרקעיות, הכולל 34 יח"ד. כן אושרו הקלות בקווי בניין, תוספת שתי קומות והקלות נוספות. בעקבות אישור הבקשה להיתר נערכה שומת היטל השבחה מטעם הוועדה המקומית על סך 1,186,093 שקלים. מתוך הסכום הזה, הוועדה המקומית חייבה את העוררת בהיטל השבחה בשיעור של 50 אחוז בגין שטחי בנייה שאושרו מעבר ל- 2.5 קומות טיפוסיות מורחבות מכוח תמ"א 38 – ובסך הכל, 601,301 שקלים, וכן שטחי מחסנים, בסך 288,335 שקלים.

על שומה זו הוגש הערר. לטענת העוררת, על תוספת קומה נוספת מעל 2.5 קומות, היטל ההשבחה הוא בגובה 25 אחוז, ועל תוספת המחסנים חל פטור מהשבחה. לטענתה, במועד ההחלטה לאשר את הבקשה להיתר חל תיקון 3א לתמ"א 38, שמכוחו אושר תיקון 115 לחוק התכנון והבנייה ואשר אפשר הקמה של 3.5 קומות חדשות, מהן 2.5 קומות בפטור מהיטל השבחה וקומה נוספת בהיטל השבחה מופחת. עוד נטען כי בהתאם לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, גם שטחי מחסנים בהיקף של 6 מ"ר ליח"ד בגין יחידות הדיור החדשות פטורים מהיטל השבחה.

העירייה, מצדה, השיבה כי מאחר שתיקון 3א' לתמ"א 38 אושר לאחר כניסתה לתוקף של התכנית הבניינית העירונית, תיקון 115 (שהוא חלק מתיקון 3א') הקובע היטל השבחה מופחת לקומה הנוספת אינה חל עבורה. עוד נטען כי גם הפטור מהשבחה למחסנים, שנכלל באותו תיקון, אינו חל על התכנית הבניינית העירונית מאותה סיבה.

ועדת הערר דחתה את עמדת העירייה וקיבלה את ערר היזמית וקבעה כי הפטור מהשבחה הנכלל בתיקון חל כאמור גם על התכנית הבניינית: "מהוראות התוספת השלישית לחוק עולה בבירור, כי כוונת המחוקק הייתה, שהפטור מהיטל השבחה יחול גם ביחס לזכויות שאושרו מכוח תוכנית מפורטת שהוכנה לפי סעיף 23 לתמ"א 38. סעיף זה אינו מתייחס למועד אישורה של תוכנית כאמור, או להיקף הזכויות שנקבעו בה, אלא להיפך –  מנוסח בכלליות ובאופן גורף". הוועדה הבהירה כי הפטור חל על התכנית הבניינית, למרות שאושרה עוד לפני אישורו של תיקון 115. 

עוד ציינה הועדה עמדתה של הוועדה המקומית תוביל להבחנה בין ועדות מקומיות שהספיקו לאשר תוכניות בניינית טרם תיקון 3א לחוק, לוועדות מקומיות שלא עשו כן, בכל הנוגע לאפשרות גביית היטל השבחה. "הוועדה המקומית לא הראתה כי הרציונל של צדק חלוקתי, שעומד בבסיס החיוב בהיטל השבחה, מצדיק את ההבחנה שתיווצר בין הוועדות המקומיות בארץ, לוּ תתקבל עמדתה", נכתב.

לפיכך, הוועדה קיבלה את הערר, והורתה על תיקון היטל ההשבחה. בגין שטחי הבנייה שנוספו מתוקף התכנית הבניינית (הר/38/1), נקבע כי היא תחויב בהיטל בשיעור מופחת של 25 אחוז, ובסך הכל 300,650.5 שקל, ולא בשיעור של 50 אחוז כפי שנקבע בשומת הוועדה המקומית. בגין המחסנים נקבע פטור מלא מהשבחה. בסך הכל, קוצצו קרוב ל-590,000 שקל בהיטל ההשבחה. בנוסף, הוטלו על העירייה הוצאות בסך 10,000 שקל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן