המדינה לבית המשפט העליון: חוזי "מחיר למשתכן" הם חכירה לכל דבר ועניין וחייבים במס רכישה

מנהלי מיסוי מקרקעין חיפה ומרכז הגישו הודעת ערעור לבית המשפט העליון נגד חברת אשדר חברה לבניה בע"מ. הערעור הוגש על פסק דינה של ועדת הערר שליד בית המשפט המחוזי בחיפה, אשר קבע כי חוזי החכירה שעליהם חתמה החברה מול רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) במסגרת מכרזי "מחיר למשתכן" בטירת כרמל, חיפה וקריית אונו, אינם מהווים "זכות במקרקעין" כהגדרתה בחוק.

ועדת הערר קבעה כי היזמים הפועלים במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן" הם בבחינת "קבלן-מבצע" או "פרויקטור" מטעם המדינה, ולכן החוזים שנחתמו מולם אינם חוזי חכירה המקימים חבות במס רכישה. המדינה טוענת בערעור כי קביעה זו "מתנגשת עם המציאות" ומתעלמת מלשונם המפורשת של החוזים שנחתמו ל-98 ועוד 98 שנים. לטענת המדינה, היזמית אינה "צינור" להעברת זכויות אלא חוכרת שרכשה זכויות בקרקע לטווח ארוך.

ברקע להחלטה, החברה היזמית שילמה עשרות מיליוני שקלים עבור הקרקע בשלושה מכרזים שונים (בטירת כרמל, קריית אליעזר וקריית אונו). המדינה מדגישה כי רכיב התמורה הוא רכיב מרכזי בהגדרת "חכירה", וכי אשדר מחזיקה ומשתמשת בקרקע באופן מאסיבי לבניית שכונות מגורים ומכירתן ברווח. רשות המסים מצביעה בערעור על כך שבחוזי המכר מול רוכשי הדירות, אשדר מצהירה מפורשות כי היא "בעלת הזכויות בקרקע" וכי היא התקשרה בחוזה חכירה מהוון מול רמ"י.

עוד נטען כי במועד העברת הזכויות לרוכשי הדירות, אשדר מעבירה להם את "יתרת זכות החכירה" שלה (למשל, כ-93 שנים בקיזוז תקופת הבנייה), מה שמעיד על כך שהיא החזיקה בזכויות למשך תקופה העולה על 25 שנה כנדרש בחוק.

המדינה חולקת על קביעת ועדת הערר כי רישום החכירה על שם היזם בטאבו הוא "כלי טכני" בלבד, ונטען כי לפי דיני המקרקעין, הרישום הוא המעשה הקנייני המכונן ואינו עניין טכני.

סוף דבר, רשות המסים מבקשת מבית המשפט העליון לבטל את פסק הדין, לקבוע כי אשדר רכשה "זכות במקרקעין", להחזיר את שומות מס הרכישה על כנן ולחייב את החברה בהוצאות משפט.

מרשות המסים נמסר: "לפסק הדין יש השלכות רוחב משמעותיות – הן על היבטים אחרים של התנהלות היזמים מול רשויות המס והן על מעמדם של חוזי המכר שבין היזמים לבין רוכשי הדירות, ויתכן שאף על החבות במס רכישה של רוכשי הדירות– ולכן נכון שביהמ"ש העליון יתערב בקביעות שבפסק הדין. עד להכרעת ביהמ"ש העליון בנושא רשות המיסים מאפשרת, במקרים המתאימים, להגיע להסדר דיוני בעניין הצמדתם להכרעה חלוטה של ביהמ"ש העליון".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן