תוספת אחידה של 12 מ"ר לכולם? "מדובר במסקנה מרחיקת לכת"

בשבועות האחרונים התעורר דיון ער סביב השאלה האם פסקי דין חדשים משנים מן היסוד את אופן קביעת התמורות בפרויקטים של התחדשות עירונית. נשמעה הטענה כי המודל המקובל – תוספת שטח אחידה ונומינלית לכל דירה (לרוב 12 מ"ר) – עומד להידחק מפני מודל של תמורה יחסית באחוזים או מנגנוני איזון פרטניים ומורכבים. אולם, עיון מדוקדק בפסיקה האחרונה, לצד הוראות המקצועיות של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ותקן שמאי 21.1, מלמד כי מסקנה זו מרחיקת לכת. מודל התמורה האחידה לא בוטל ולא נסדק כנקודת מוצא; ההלכה המתפתחת בעיקר מחייבת דיוק ומתן מענה למקרים של שונות חריגה ומהותית.

ניתוח הפסיקה: מקרים חריגים, לא שינוי שיטה
פסק הדין שעורר את מרב ההד התקשורתי הוא בעניין קרן אור נ' באבו. מדובר בפרויקט פינוי ובינוי בר"ג שבו נקבעה תוספת אחידה של 12 מ"ר, אך המתחם התאפיין בפערים חריגים במיוחד: דירות קטנות של כ-35 מ"ר לצד דירות גדולות ששטחן עלה על 100 מ"ר. בעלת דירה גדולה טענה כי תוספת אחידה מקפחת אותה יחסית לבעלי הדירות הקטנות במונחים אחוזיים. בית המשפט הדגיש כי אין מבחן אחד המתאים לכל פרויקט וכי בחינת השוויון תלויה בנסיבות. עם זאת, בית המשפט לא קבע כלל רוחבי של מעבר לחישוב אחוזי, אלא אישר את הפרויקט תוך פסיקת דמי איזון נקודתיים לנתבעת בשל השונות הקיצונית. מנגד, טענותיה של בעלת דירה בשטח של 61 מ"ר נדחו, מה שמדגיש כי המודל האחיד נותר תקף לדירות הסטנדרטיות.

בדומה לכך, פסק דין אחר בעניין לוי עזרא נ' שטיין עסק בפרויקט תמ"א 38/2 שבו נטען לפגיעה בשוויון. המפקחת על רישום מקרקעין הבהירה כי המבחן המרכזי הוא דמיון כמותי ומהותי בתמורות לבעלי דירות המשתייכים לאותה "קבוצת שווים". הפיצוי הכספי שנפסק שם לא נועד להחליף את המודל האחיד, אלא נבע מפער קונקרטי וחריג שנוצר לטובת דירת גן מסוימת שקיבלה תמורה עודפת משמעותית בשטח ובחצר (כ-91 מ"ר חצר). פסק הדין מלמד כי רק תמורה ייחודית ובלתי מאוזנת באופן קיצוני מצדיקה סעד נקודתי, בעוד שאר הפרויקט אושר בהתאם למפתח התמורות הכללי.

הגישה המקיימת את מודל התמורה האחידה מעוגנת היטב במסגרת השמאית והרגולטורית. תקן שמאי 21.1 מבוסס ככלל על תמורה נומינלית לדירות אופייניות, ומכיר בצורך בבחינה פרטנית רק כחריג. התקן מניח מראש מפתח אחיד ובוחן חריגות רק כאשר קיימים מאפיינים המצדיקים תמורה עודפת, כגון הצמדות מיוחדות או שטח חריג. גם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית קבעה במפורש כי "תמורה ראויה היא תוספת של 12 מ"ר ומרפסת". הרשות אמנם מכירה בצורך בתוספת מוגדלת לדירות קטנות במיוחד (מתחת ל-52 מ"ר) כדי להגיע לשטח מינימלי ראוי של 65 מ"ר, אך בכך היא מחזקת את העיקרון שהכלל הוא אחיד והסטייה ממנו נועדה לפתור כשלי תכנון ותפקוד בלבד.

אחת הטענות השגויות הנשמעות לעיתים היא שדירה גדולה "תורמת יותר" לפרויקט ולכן בעליה זכאים לתוספת גדולה יותר. ניתוח כלכלי מראה תמונה הפוכה:
שימור שטח הבסיס- בעל דירה גדולה מקבל ממילא דירת תמורה גדולה יותר, שכן שטח דירת המוצא הוא הבסיס שעליו מתווספת התוספת. בעל דירה של 100 מ"ר יקבל דירה של 112 מ"ר, בעוד בעל דירה של 50 מ"ר יקבל 62 מ"ר בלבד; במונחים מוחלטים, הדירה הגדולה כבר "צורכת" נתח גדול יותר מהשטחים המוקצים.

יעילות כלכלית ומכפיל השטח- דירות קטנות מאפשרות מכפיל שטח גבוה יותר התורם לכדאיות הכלכלית של המיזם כולו. לדוגמה, מתחם עם דירות קטנות המאפשר מכפיל 8 תורם לרווחיות הפרויקט הרבה יותר ממתחם עם דירות גדולות המאפשר מכפיל 4 בלבד.

השבחה אבסולוטית-  במונחים כספיים, בעל דירה גדולה נהנה לרוב מהשבחה כספית אבסולוטית גבוהה משמעותית מזו של בעל דירה קטנה, גם אם באחוזים התוספת נראית קטנה יותר.

לסיכום, פסקי הדין האחרונים אינם מחוללים מהפכה, אלא מחייבים דיוק ביישום המודלים הקיימים. הפיכת החריג לכלל ומעבר גורף למנגנון אחוזי עלולים לסרבל פרויקטים, להגביר מחלוקות יצריות בין שכנים ולפגוע בוודאות החוזית והמסחרית וכפי שנקבע בהלכת שורצברגר נ' מרין, כדאיות העסקה נבחנת מנקודת מבט אובייקטיבית של הפרויקט כמכלול. 

האיזון הראוי לעתיד טמון בשילוב של שלושה מרכיבים- תמורה בסיסית אחידה המעניקה ודאות;  מנגנוני איזון נקודתיים לדירות חריגות באמת; ואימוץ מנגנוני שיתוף ברווחיות עודפת במקרה שהפרויקט יניב רווחים יוצאי דופן. גישה כזו תשמר את המנגנון הפשוט והברור שמאפשר את התקדמות הפרויקטים, תוך הבטחת הגינות ושוויון מהותי במקרים הקיצוניים. 

הכותב, עו"ד רון ברנט, הינו שותף מייסד במשרד רון ברנט ושות', המתמחה בהתחדשות עירונית

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן