12 מ"ר לכולם - האמנם?

פסק דין מתל אביב מטלטל את ההתחדשות העירונית, אבל הוא לא בהכרח המילה האחרונה.
ברחוב הרא"ה ברמת גן עומדים כיום שני בניינים בני שלוש קומות שהוקמו בשנות השישים. בעוד זמן לא רב הם ייהרסו, ובמקומם יוקם מגדל בן עשרים קומות. שלושים וחמישה מתוך שלושים ושבעה בעלי הדירות חתמו על ההסכם עם היזם. שתי דיירות סירבו.
האחת מתגוררת בדירת 60 מ"ר, האחרת ב 105 מ"ר. שתיהן טענו אותו דבר: ההסכם איננו הוגן.

לפני כשבועיים נתן השופט גלעד הס מבית המשפט המחוזי בתל אביב פסק דין שעורכי דין, יזמים ושמאים בתחום ההתחדשות העירונית יעסקו בו עוד שנים רבות. הוא קבע ששתי הדיירות צודקות באופן עקרוני, אך רק לאחת מהן מגיע סעד בפועל. בדרך הוא טלטל אחד מעמודי התווך של הענף.

עד עכשיו, רוב היזמים והעוסקים בתחום פעלו לפי כלל פשוט: תוספת אחידה לכל דייר. עוד 12 מ"ר, מרפסת, מחסן וחניה לכולם, ללא קשר לגודל הדירה הקיימת.

הגישה מעוגנת בתקן השמאי 21.1 ובקו פסיקתי מחוזי עקבי בו הסברה היתה: אם כולם מקבלים אותו דבר, יש שוויון דייר שטוען שמגיע לו יותר סירובו אינו סביר.

השופט הס הפך את הגישה, הוא טען משהו פשוט אך נועז: כשבעל דירה של 105 מ"ר מקבל בדיוק את אותה תוספת שמקבל בעל דירה של 60 מ"ר השוויון הוא רק לכאורה. למעשה, בעל הדירה הגדולה מפסיד. החלק היחסי שלו ברכוש המשותף ובזכויות הבנייה היה גדול יותר מלכתחילה, ובעסקת פינוי בינוי שמהותה מכירת זכויות בנייה, התמורה חייבת לשקף את החלק היחסי שנמכר.
ההיגיון ברור. בעלת הדירה הקטנה מקבלת תוספת של עשרים אחוז משטח דירתה. בעלת הדירה הגדולה מקבלת אחת עשרה אחוז בלבד. בקצה השני נמצאים בעלי הדירות הקטנטנות של 35 מ"ר, המקבלים תוספת של שלושים ושישה אחוז משטח דירתם, כדי שהדירות החדשות יעמדו במינימום החוקי. ככל שהדירה גדולה יותר, נתח התוספת היחסי קטן יותר.

האם זה אומר שכל יזם שחתם בעשור האחרון על הסכם פינוי בינוי עומד מול בעיה? לא בדיוק. השופט הס לא בחר בדרך הקלה של דחיית התביעה. הוא הבין שאם דיירת אחת תוכל לעצור פרויקט של 95 דירות, יוצא שכר השוויון בהפסד הענף כולו.
לכן בחר במנגנון אלגנטי של תשלומי איזון היזם ישלם לבעלת הדירה הגדולה 141 אלף שקלים, ובכפוף לכך תיכפה עליה החתימה. את תביעת בעלת הדירה הקטנה דחה כליל, כי בחישוב יחסי אמיתי היא דווקא מקבלת יותר ממה שהיה מגיע לה.
מרתק בפסק הדין הוא לא רק התוצאה אלא הדיוק. השופט הבחין במפורש בין פרויקטי תמ"א 38 וחיזוק, שבהם תוספת אחידה עדיין עשויה להיחשב שוויונית, לבין פרויקטים הריסה ובנייה שם, לדעתו, חובה לעבור לגישה יחסית.
הוא נסמך על סעיף 57 לחוק המקרקעין, הקובע שהחלק ברכוש המשותף נגזר מיחס שטחי הדירות. בכך עיגן את חובת השוויון לא בפרשנות של "סירוב סביר", אלא בזכות הקניינית עצמה. אבחנה דוקטרינרית שלא הופיעה במפורש בשום פסק דין קודם.
כאן מסתתרת השאלה המהותית שעד היום נדחקה מהדיון. הדיון התמקד בשאלה אם בעלי דירות גדולות זכאים ליותר. אבל זו השאלה הקטנה. השאלה הגדולה היא מי משלם את מחיר אי הוודאות בענף שכל מסגרתו בנויה על ודאות.

ליווי בנקאי לפרויקט פינוי בינוי מבוסס על תחשיב כלכלי שנעשה הרבה לפני שהבטון נוצק, תחשיב שתלוי בהיקף התמורות לדיירים. כאשר תקרת התמורות הופכת לפונקציה של פרשנות של מבנה הדירות במתחם, ולפעמים של מומחים שמאיים שיתנגחו בשתי חוות דעת מנוגדות הסיכון של היזם עולה, הסיכון של הבנק עולה, והשפעת המורד היחיד על השלם גם היא עולה.

בעלי הדירות שכבר חתמו, ושמחכים בסבלנות לפינוי, ישלמו את המחיר באיחור של חודשים אם לא שנים.

תקן 21.1 של מועצת השמאים, שעדיין קובע ברירת מחדל של תוספת לפי יחידות, יעמוד תחת לחץ. הסכמי פינוי בינוי במתחמים עם פיזור גודלי דירות משמעותי יידרשו לכלול מנגנוני איזון מובנים מראש, או לחילופין נוסחאות שמאיות מתועדות שיצדיקו חלוקה אחידה. בעלי דירות מיוצגים יבחנו מחדש הסכמים שטרם הושלמו.

זו עדיין פסיקה מחוזית, היא טרם חלוטה, וצפוי שתעלה לעליון. מי שקרא בעיון את פסיקת העליון ברע"א הלן אייזן יודע שהשופטים שם רמזו, באלגנטיות אופיינית, שהגישה הישנה אינה חפה מקשיים.

השופט הס לא המציא דבר הוא לקח את הרמזים האלה ויצק להם תוכן מעשי. כעת נותר לראות אם בית המשפט העליון יאשר את פרשנותו ובכך יהפוך את מנגנון התמורות בעסקאות התחדשות עירונית להלכה למעשה, או יחזיר את הענף לסטטוס קוו.

עד אז, השאלה ששאלו בענף שנים "האם 12 מ"ר לכולם זה הוגן?" – קיבלה תשובה זהירה: לפעמים כן, ולפעמים לא. תלוי בגודל הדירה שלך, בסוג הפרויקט, ובהרכב המותב.

הכותב: עו"ד אלון אבקסיס, ראש תחום המגורים וההתחדשות העירונית במשרד ברנע ג'פה לנדה

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן