עו"ד ירדן אבידני: "תפקידנו לצמצם חשיפות מס - ולהגדיל רווחיות, כדי שהפרויקט ייצא לפועל"

בעולם ההתחדשות העירונית, שבו כל פרויקט הוא עסקת מקרקעין מורכבת המערבת עשרות בעלי נכסים ואינטרסים מנוגדים, המיסוי הוא כבר מזמן לא רק שורה בדוח האפס. באולפן "מגדילים" התארחה עו"ד ירדן אבידני, מייסדת שותפה במשרד עורכי דין מימון-אבידני המתמחה בדיני מס, לשיחה על החסמים הדרמטיים שהוסרו לאחרונה, על חשיבות המקצוענות כבר משלב המכרז, ועל הסיבה לכך שיועץ המס הוא הגורם שמאפשר לפרויקט "לנצח" את הבירוקרטיה. "אנחנו תומכי לחימה בפרויקטים. התפקיד שלנו הוא לצמצם חשיפות מס ולהגדיל רווחיות כדי שהפרויקט ייצא לפועל", היא אומרת.

מדוע דווקא תחום המיסוי הפך למרכיב כל כך קריטי בהתחדשות עירונית?
"בעשור האחרון, מרכיב עיקרי מכל מיסוי הנדל"ן בישראל יושב בעולם ההתחדשות העירונית. זו לא רק עסקת מקרקעין; זה תחום שנוגע בדיני משפחה, היבטים מסחריים ומימוניים. אנשים מכירים את המושג 'עסקת נטו', אבל בפנים יש המון ניואנסים. התפקיד שלנו הוא ליישם את עסקת הנטו תוך צמצום חשיפות המס, בין אם אנחנו מייצגים את הבעלים ובין אם את היזם, כדי להבטיח שהפרויקט יגיע לקו הגמר".

ציינת שינוי דרמטי שקרה לאחרונה בנוגע למיסוי קשישים. איך זה משפיע על השטח?
"זהו צעד מבורך שכולנו בירכנו עליו. בעבר, החוק קבע שקשיש שרוצה לצאת מהמתחם ולקנות דירה חלופית חייב למכור את זכויותיו ליזם עוד לפני הגשת הבקשה להיתר – שלב שבו הוא בכלל לא ידע מה הוא מוכר וליזם לא היה כסף לשלם לו. במסגרת חוק שיקום נזקי מלחמה, רשות המסים תיקנה את העיוות הזה. כיום, קשיש יכול לממש את הטבות המס ולמכור את הדירה ליזם גם בשלבים מאוחרים הרבה יותר. זהו חסם דרמטי שהוסר ומשחרר פרויקטים רבים שהיו תקועים".

כיצד יועץ מס יכול לסייע ליזם לשפר את רווחיות הפרויקט?
"היום אנחנו רואים מגמה של ביטולי פרויקטים בעקבות רווחיות פוחתת. יועץ המס יודע להשתמש בהוראות הסבוכות של החוק כדי לצמצם חשיפות ולהגדיל את הרווחיות. אנחנו נכנסים לתמונה כבר משלב המכרז והניסוחים המקדמיים. פסיק אחד או מילה לא נכונה במכרז יכולים לשנות את כל התמונה הכלכלית של הפרויקט. אנחנו מטפלים בסוגיות מורכבות כמו יחידות מסחריות, שמעלות חשיפות מעבר למיסוי מקרקעין, כמו מע"מ, ומוודאים שאין 'הפתעות' בשלבי הדיווח והליווי".

האם רשות המסים קשובה היום יותר לאתגרי הענף?
"בהחלט יש תהליך למידה משותף. תחום ההתחדשות השתכלל מאוד בעשור האחרון, והרבה פעמים אנחנו מציפים מול הרשות סוגיות שאין להן תשובה חד-משמעית בחוק הישן. בשנתיים-שלוש האחרונות יש מגמה חיובית של הוצאת הבהרות והחלטות מיסוי, כמו למשל בנושא מס שבח בדירות ירושה אחרי פרויקט, שנועדו לייצר ודאות בשוק".

מה הטיפ המרכזי שלך ליזמים שנכנסים כעת למתחמי התחדשות?
"הטיפ הראשון הוא ללמוד את המתחם לעומק – להכיר כל יחידה, כל סוג בעלים ואת הניואנסים של היחידות המסחריות. הטיפ השני הוא להיזהר מאוד בניסוחים בשלב המכרז ושאלון היזם. ודאות ושקיפות הן המפתח. אל תציעו הצעות גרנדיוזיות מבלי לבדוק את השלכות המס שלהן, כי בסוף, ההצלחה של הפרויקט יכולה להיקבע על חודו של פסיק בהסכם המיסוי".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן