איך מתמודדים עם פתיחת חוזים ברגע האחרון?

בתוך שבוע אחד, נהרסו ברובע 4 בתל אביב שני בניינים ישנים ברחוב שרת 19 וברחוב פינלס 9, במסגרת פרויקטיי תמ"א 38/2 – הריסה ובנייה מחדש. עו"ד חגי מידן, שותף במשרד עו"ד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות', המייצג את בעלי הדירות בשני הפרויקטים, מביא את הסיפור מאחורי הקלעים של ההתחדשות, ומסביר כיצד התעקשות על בדיקה שמאית וגמישות מחושבת מנעו את קריסת ההסכמים ברגע האחרון. 

לדבריו, הפרויקט ברחוב שרת 19, הסמוך לכיכר המדינה, החל עם חתימת הסכם מול החברה היזמית בתחילת 2023, בתנאי שוק של ריבית נמוכה ושיא בביקוש. אלא שרגע לפני הוצאת היתר הבנייה, המציאות הכלכלית השתנתה: עלויות המימון ותשומות הבנייה זינקו, והפרויקט הפך ללא כלכלי עבור היזם. עו"ד מידן מתאר את הרגע שבו היזם ביקש לפתוח את החוזה בסוף שנת 2025: "בזכות מעורבות פעילה והפנמת המצב על-ידי הבעלים, נמנעה קריסת ההסכם". לדבריו, הבעלים הסכימו לוותר על הטבות מסוימות שהוצעו בשלב התחרות, אך זאת מבלי לגרוע משטח הדירות החדשות שסוכם. בסופו של יום, הבניין נהרס והדיירים בדרך לקבל בניין חדש עם ממ"ד, חניה קונבנציונלית ומחסן.

סיפור דומה התרחש ברחוב פינלס 9, שם נהרס בניין בן 3 קומות. לדבריו, במקרה זה, ההסכם שנחתם עוד בשנת 2020 כמעט קרס לקראת הוצאת ההיתר בשל שאלת הכדאיות הכלכלית. עו"ד מידן מתאר כיצד יחד עם עו"ד דוד ישראלי ממשרדו, סייעו לבעלים להגיע להבנות: "היזם והבעלים השכילו להתגבר על כל המכשולים. לאחר שהדיירים השתכנעו לאפשר גמישות תכנונית לטובת היזם, מבלי לוותר על התמורות שסוכמו איתו".

לדברי עו"ד מידן, המקרים הללו אינם מקריים אלא חלק מתופעה נרחבת ברבעים 3 ו-4 בתל אביב, מאחר והפער בין זמן החתימה על החוזה לבין קבלת הליווי הבנקאי יוצר לעיתים תנאים כלכליים שונים לחלוטין. "כאשר יזם מבקש לפתוח חוזה, אנו מקפידים לבצע בדיקה שמאית מטעם הבעלים כדי לבחון את טענות היזם בנוגע לרווחיות. ככל שאכן יש ממש בנתונים, מתנהל מו"מ בסוגיית התאמת התמורות", הוא אומר, ומציין עוד כי: "על בא כוח הבעלים, להטמיע בתוספת להסכם, בין השאר, את העיקרון לפיו – אם התנאים ישתנו לטובה, אזי הבעלים יהיו זכאים לבטל את הוויתורים להם הסכימו, ואף יזכו להשתתפות ברווחים". 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן