חוק שיקום נזקי המלחמה: מהפכה בהתחדשות עירונית או חקיקה חפוזה?

מלחמות השאירו מאחוריהן בניינים הרוסים, משפחות מפונות, ועיריות המתמודדות עם מציאות שלא נערכו אליה. בתוך כך ועל רקע מלחמת "עם כלביא", קידמו משרדי האוצר, המשפטים, השיכון והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הצעת חוק שאמורה לשנות את כללי המשחק: "חוק לשיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית, התשפ"ו-2025". הצעת החוק אושרה בקריאה ראשונה בסוף 2025 ועומדת בימים אלו בפני קריאה שנייה ושלישית. השאלה המרכזית שמתעוררת: 

האם המנגנון החדש אכן יאיץ שיקום ויתמרץ יזמים כראוי – או שמא חפזון החקיקה עלול ליצור עיוותים חדשים?

מה מציע החוק?
החוק מבקשת ליצור מסלול ייעודי ומואץ לשיקום מתחמי מגורים שנהרסו כתוצאה ממתקפות טילים, באמצעות התחדשות עירונית. בלב ההצעה ניצבת ההכרה כי שיקום "כמות שהיה" אינו מתאים לשכונות רעועות שממילא נועדו לפינוי-בינוי. במקום זאת, ינוצל אתר ההרס להקמת שכונות מודרניות עם יותר דירות ותשתיות משופרות.

המנגנונים המרכזיים שמציע החוק הם חמישה.

ראשית,  הפחתת היטל ההשבחה – ההיטל במתחמי שיקום יעמוד על לא יותר מ-25%, לעומת עד 72% הנגבים כיום סמוך לתחנות מטרו, כאשר הרשות המקומית אף מוסמכת לאפשר שיעור של 0%. 

שנית, מסלול תכנוני מואץ – הוועדה המקומית תאשר את תוכנית ההתחדשות ישירות, ללא הוועדה המחוזית; אם הוועדה לא תכנסה תוך 45 יום או לא החליטה תוך חצי שנה – תועבר התוכנית ישירות לאישור הוותמ"ל. 

שלישית, מנגנון הרוב המינימלי – במקום לאפשר הפקעה כפויה, נקבע כי אם 80% מכלל בעלי הדירות במתחם הסכימו לפרויקט, הוא יקודם ללא קשר לרוב בכל בניין בנפרד.

 רביעית, מנגנון Buy-Out – הרשות המקומית תוכל לרכוש את הזכויות מהדיירים ולשווק אותן ליזמים, תוך הפניית כספי קרן מס רכוש ישירות לטובת הפרויקט. 

חמישית, הגדלת זכויות בניה ליזם – יזם שיתחייב לשיקום יזכה לזכויות בניה נוספות מעבר לאלה שאפשרו הבניינים שנהרסו, וזהו המנוע הכלכלי שאמור להפוך את הפרויקטים לכדאיים.

יתרונות הצעת החוק
להצעת החוק מספר יתרונות ברורים. 

האצת השיקום: ללא חקיקה ייעודית, דיירי בניין שנהרס נדרשים להתארגן כקבוצה, לשכור קבלן ולבנות מחדש בדיוק את אותו הבניין – תהליך שיכול להימשך עשור. החוק מקצר לוחות זמנים באופן משמעותי.

תמריץ כלכלי אמיתי ליזמים: הפחתת היטל ההשבחה עד 0% בשילוב הגדלת זכויות בניה מייצרת מודל עסקי כדאי גם עבור פרויקטים מורכבים. 

ניצול ההרס להתחדשות: ההרס, הגם טראגי, מאפשר לנצל את המציאות להקמת שכונות מודרניות עם תשתיות חדשות, ממ"דים, ועוד דירות לשוק – מה שמסייע גם לאתגר ההיצע הכללי. 

פתרון למחסום הסרבן: מנגנון ה-80% ברמת המתחם כולו מאפשר להתגבר על בניינים בודדים המסרבים להיכנס לתוכנית מבלי לפגוע בזכויות קניין ביד קשה.

יעילות פיסקלית: כספי קרן מס הרכוש, שנשאה בנטל הפיצויים, יוכלו להיות מנופים ישירות לטובת הפרויקט – במקום לזרום לשיקום "כמות שהיה".

חסרונות וסיכונים
לצד היתרונות, הצעת החוק מעוררת ביקורת מקצועית מהותית.

פוליטיזציה של ההליך: העברת הסמכות לאישור גבולות אזור השיקום מוועדת מומחים לממשלה הופכת תהליך מקצועי לפוליטי, ועלולה להכניס שיקולים זרים ולהוסיף עיכובים. מגבלת המסחר: הצעת החוק מחילה את הפחתת היטל ההשבחה על מרכיב מגורים בלבד ומדירה את מרכיב המסחר – בפרויקטים רבי-שימוש זו מגבלה כלכלית משמעותית.  

אי-הסדרת גופים מממנים: מנגנון ה-Buy-Out אינו מתייחס לזכויות בנקים למשכנתאות ולזכויות צד שלישי על הנכסים הנרכשים – לאקונה שעלולה לשתק עסקאות בפועל.

לוחות זמנים ריאליים-פסימיים: גם בתרחיש האופטימי ביותר, יחלפו 4-5 שנים עד שהתושבים הראשונים יראו תוצאה בשטח; בפריפריה ובמתחמים עם סכסוכי בעלות, מדובר בעשור ויותר.  

נטל כפול על יזמים: במקביל לחוק זה, חוק ההסדרים מציע החזרת מס רכוש בשיעור 1.5% על קרקע פנויה. יזמים המחזיקים קרקעות בשלבי תכנון עלולים להיקלע לנטל מס כפול ללא יכולת לממש. 

היעדר מענה לבניינים שאינם בתחום ההרס: החוק מתמקד במתחמים מוכרזים ואינו מספק פתרון לבניינים ישנים וחסרי ממ"ד שאינם חלק מאזור ההרס אך זקוקים בדחיפות להתחדשות. ובעיקר: התנגשות חזיתית עם רשויות התכנון המקומיות – שכן היקף הזכויות החדשות לא תמיד משתלב עם מסמכי המדיניות ותוכניות המתאר הקיימות.

מסקנות
הצעת החוק לשיקום נזקי מלחמה מייצגת צעד הכרחי ונכון בכיוון. היא מזהה נכונה שמדינה שיצאה ממלחמה ממושכת אינה יכולה להסתפק בשיקום "כמות שהיה", ומציעה מנגנון שמשרת גם את האינטרס הציבורי של שיפוץ השכונות וגם את האינטרס הכלכלי של יזמים. שילוב הפחתת היטל ההשבחה עם הגדלת זכויות בניה הוא מודל שכבר הוכיח עצמו בפרויקטי פינוי-בינוי, ויישומו כאן מדויק.

עם זאת, על המחוקק לתת דעתו על מספר שאלות לפני האישור הסופי: הפוליטיזציה של הליכי ההכרזה צריכה להיות מוסדרת; ראוי לשקול הרחבת ההטבות גם למרכיב המסחר; ואי-ההסדרה של הגופים המממנים עלולה לשתק עסקאות שלמות בפועל ובעיקר: האם המסלול המואץ אכן יאיץ – או שיתקע בחיכוכים בין מוסדות התכנון.

בשורה התחתונה: החוק הכרחי, אך כפי שהוא מנוסח כיום, הוא חצי מהפכה. וזקוק למקצה שיפורים. ישראל זקוקה לחקיקה אמיצה יותר שתטפל גם בבניינים שלא נהרסו אך מסוכנים וחסרי ממ"ד, ושתקצר לוחות זמנים בצורה אגרסיבית יותר. הדרך ממסמך חקיקה ראוי לתוצאה בשטח עדיין ארוכה – אך לראשונה מזה שנים, המדינה הולכת בה.

 הכותב, עו"ד שחר לוינזון, שותף בכיר במשרד יוסף ישורון ושות' עורכי דין; מרצה בתחום התחדשות עירונית ותכנון ובנייה, החוג למנהל עסקים, אוניברסיטת חיפה.

המאמר נכתב על בסיס נוסח טיוטת הוועדה שהופץ ב-2 במרץ 2026, נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ומקורות עיתונאיים ומשפטיים. אין בו ייעוץ משפטי.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן