זמן מלחמה: מהם שלושת התנאים המצטברים לסיכול חוזה בין יזם לדיירים?

כשהאזעקות השמיעו את קולן בעקבות המלחמה הנוכחית עם איראן, עלתה במהרה שאלה שהייתה ממתינה מזה חודשים ארוכים בתחתית כל הסכם פינוי-בינוי ותמ"א 38: האם מלחמת "שאגת הארי", שבניגוד לחרבות ברזל, צפינו לה, חיכינו לה ואף תכננו לה, יכולה לזכות יזמים ודיירים כאחד בפטור משפטי בשם "כוח עליון"? ועוד יותר מכך: מה דינם של פרויקטים שנמצאים בעיצומם, של דיירים שפונו, ושל חוזים שנחתמו בנסיבות שונות לגמרי? שאלות אלו אינן תיאורטיות. 

נתוני הלמ"ס שפורסמו לאחרונה מלמדים כי התחלות הבנייה במסגרת פינוי-בינוי ותמ"א 38/2 נמצאות בירידה חדה, ויזמים רבים כבר פונים לבעלי הדירות בדרישות לפתוח הסכמים ולהפחית תמורות ומלחמת "שאגת הארי" מוסיפה שכבת מורכבות משפטית שאי אפשר להתעלם ממנה.

הצפוי ואי הצפוי – ההבחנה שהכל תלוי בה
הפסיקה המסורתית בישראל נהגה בצמצום: "כמעט הכל צפוי", קבעו בתי המשפט, ובמיוחד ביחס למדינה הנמצאת במצב חירום מתמשך. מכאן שמלחמה כשלעצמה אינה מוכרת באופן אוטומטי כאירוע מסכל. אולם, בפסק הדין המנחה בעניין רגב (ע"א 6328/97 עזרא רגב נ' משרד הביטחון), רוככה גישה זו באופן משמעותי. בית המשפט העליון קבע כי אין לבחון את עצם פרוץ המלחמה, אלא את ההשלכות המעשיות של האירוע על מהות היחסים החוזיים. כלומר, גם אם המלחמה הייתה "צפויה", השפעתה הספציפית והחריגה על פרויקט קונקרטי עשויה להיחשב כבלתי צפויה ולזכות את הצד המפר בפטור.

מהם  שלושת התנאים המצטברים לסיכול חוזה
על פי סעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, תנאי הסיכול מצריכים הוכחת שלושה יסודות מצטברים: היעדר ידיעה או צפייה של הנסיבות המסכלות, אי יכולת למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות שהפך לבלתי אפשרי או שונה באופן יסודי מהמוסכם. כאשר הצדדים חתמו על חוזה ההתחדשות העירונית בשנת 2023 ואילך, קשה להלין על כי לא צפו שמלחמות בתקופה הקרובה אפשריות, אולם האם צפו את היקפה, עוצמתה ומשכה? זו השאלה הקריטית.

מה משנה מלחמת "שאגת הארי"?
מדובר בסכסוך בעל עוצמה והשלכות רוחביות של ממש: שיבושי כוח אדם, עצירת יבוא חומרי בניין, עיכובים באישורים רגולטוריים וחשש ממשי לעצירת מימון בנקאי, כל אלה מורגשים כבר בשטח ומצטרפים לשחיקת הרווחיות שאפיינה את הענף עוד טרם פרצה המלחמה. בתי המשפט יידרשו לשאול: האם שיבוש מעין זה הוא בגדר מה שהצדדים יכלו לצפות ולגלם בחוזה בעת חתימתו? ניסיון משרדנו מלמד כי פרויקטים רבים עמדו בפני שאלות דומות בצל מלחמת חרבות ברזל, ואף שם, כפי שנפסק בת"ק 57628-02-24 משה רביד נ' אורי טארגט בע"מ (נבו, 29.7.2024), הנטייה הברורה הייתה לבחון את הפגיעה הקונקרטית בחוזה הספציפי – לא את המלחמה כתופעת רקע גנרית.

פתיחת הסכמים בהתחדשות עירונית  – הזדמנות או סכנה?
התופעה הגוברת של יזמים הפונים לבעלי דירות בבקשות להפחתת תמורות אינה נפרדת מן הדיון המשפטי היא לבו של הדיון. יזם המבקש לפתוח הסכם בטענה לאי-כדאיות כלכלית, תוך שהוא מסתמך על אירועי המלחמה כגורם מסכל, נושא בנטל הוכחה כבד. מנגד, בעלי דירות המתעקשים על תנאי ההסכם המקורי ללא בחינה מעמיקה עלולים למצוא עצמם עם פרויקט תקוע לשנים. על כן, בטרם מתקבלת כל עמדה, על שני הצדדים לדרוש חוות דעת כלכלית עצמאית ולבחון את נסיבות המקרה הקונקרטי לאור המסגרת הנורמטיבית.

תניות חוזיות ותרופות אפשריות בהסכמי התחדשות עירונית
חוזי התחדשות עירונית רבים, במיוחד אלה שנחתמו לאחר 2023, כוללים סעיפים המגדירים מה ייחשב כ"כוח עליון". תניות אלו גוברות על דיני הסיכול הכלליים, ועל כן חשיבות קריאת ההסכמים בזהירות יתרה אינה ניתנת להפרזה. מקום שבו מוכר הסיכול, לפי סעיף 18(ב) לחוק, הנפגע שומר על זכות הביטול וזכות ההשבה; יזמים זכאים לשיפוי על הוצאות סבירות, ודיירים שפינו את דירתם זכאים לבחון ביטול ודרישת השבה.

משרדנו ממליץ לכל מי שצד בחוזה התחדשות עירונית פעיל לבחון בדחיפות את ההסכם, לתעד את ההשפעות הקונקרטיות של המלחמה על הפרויקט הספציפי, ולפנות לייעוץ משפטי בטרם מתקבלת כל החלטה, שכן ההחלטה הנמהרת, לכאן או לכאן, עלולה לעלות ביוקר.

*הכותבים, שחר לוינזון וחנאן דכור, הינם עורכי דין במשרד יוסף ישורון ושות', המתמחים בהתחדשות עירונית ותכנון ובנייה.

**אין משום הכתוב ייעוץ משפטי או חוות דעת משפטית מכל סוג שהוא.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן